שוק המשכנתאות התנפח: משכנתה ממוצעת חצתה מיליון שקל

דוח מבקר המדינה על שוק המשכנתאות מציג תמונה מטרידה של שוק שהפך לאחת מנקודות הסיכון המרכזיות של משקי הבית בישראל. לפי הדוח, יתרת חוב המשכנתאות של הציבור הגיעה ביוני 2025 לכ-630 מיליארד שקל - היקף חסר תקדים. סכום המשכנתה הממוצע חצה את רף מיליון השקלים, וההחזר החודשי הראשון הממוצע עלה לכ-5,800 שקל, לעומת כ-4,200 שקל בשנת 2019

המבקר מדגיש כי משכנתה היא ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר של רוב משקי הבית. לכן, הגידול המתמשך בהיקף ההלוואות לדיור אינו רק עניין אישי של הלווים, אלא גם סוגיה מקרו-כלכלית: ככל שהחוב גדל, גדלים הסיכונים ליציבות משקי הבית וליציבות הגופים המלווים. הדוח מזהיר כי פיקוח יעיל על השוק נדרש גם כדי להבטיח שירות הוגן לציבור וגם כדי לצמצם סכנות למערכת הכספית.

החוב הוכפל בעשור

לפי נתוני הדוח, בשנים 2015-2025 עלו יתרות חוב המשכנתאות של משקי הבית מכ-300 מיליארד שקל לכ-630 מיליארד שקל - גידול של כ-110%. הבנקים הם כמעט הספק היחיד של משכנתאות בישראל: כ-606 מיליארד שקל, שהם כ-96% מהחוב, מוחזקים במערכת הבנקאית. הגופים המוסדיים מחזיקים בכ-18 מיליארד שקל בלבד, והממשלה בכ-6 מיליארד שקל

הריכוזיות ניכרת גם בתוך המערכת הבנקאית. לפי הדוח, ארבעה בנקים בלבד מחזיקים בכ-93% מהמשכנתאות במערכת הבנקאית. המשמעות היא ששוק המשכנתאות הישראלי נשען על מספר קטן מאוד של שחקנים, כאשר האפשרות של לווים לקבל חלופה אמיתית מחוץ לבנקים עדיין מוגבלת מאוד.

הסיכון בתיק המשכנתאות עלה

המבקר מצביע על עלייה ברורה במשקל ההלוואות בסיכון גבוה. לפי ניתוח משרד מבקר המדינה לנתוני בנק ישראל, משקלן של הלוואות אלה עלה מכ-20% בינואר 2022 לכ-31% ביולי 2025. עוד נמצא כי שיעור ההלוואות שבהן יחס ההחזר מההכנסה עומד על 30%-40% עלה מכ-39% לכ-56% בשנים 2022-2025

למרות העלייה הזו, המבקר קובע כי הפיקוח על הבנקים לא בחן את הצורך לקבוע משקלי סיכון ייחודיים להלוואות בסיכון גבוה, הניתנות בשיעורי מימון והחזר גבוהים. לפי הדוח, מצב זה עלול לפגוע בהערכת הסיכון של הבנקים ולהשליך על יציבותם, בייחוד כאשר חלקן של הלוואות מסוכנות יותר נמצא במגמת עלייה.

בנק ישראל ביטל מגבלה - הלווים שילמו יותר

אחד הממצאים המשמעותיים בדוח נוגע להחלטת הפיקוח על הבנקים מדצמבר 2020 לבטל את המגבלה על חלק ההלוואה בריבית משתנה קצרה. לפני ההחלטה, חלק זה הוגבל לשליש מההלוואה. לאחר הביטול, יכלו לווים לקחת עד שני שלישים מהמשכנתה במסלולי ריבית משתנה, ובכלל זה במסלול הפריים.

לפי המבקר, הפיקוח על הבנקים לא בחן את השפעת ההחלטה לפני קבלתה. בפועל, בשנים 2021-2022 גדל משקל מסלול הפריים במשכנתאות, שהיה פופולרי בשל הריבית הנמוכה באותה עת. כאשר בנק ישראל העלה את הריבית בשנים 2022-2023, הדבר הביא לעלייה משמעותית בהחזר החודשי של הלווים - כ-1,047 שקל בממוצע במשכנתאות שנלקחו בשנת 2021

מבצעי הקבלנים דחו את הסיכון לעתיד

הדוח עוסק בהרחבה במבצעי העידוד של הקבלנים, שהפכו נפוצים במיוחד משלהי 2023 בעקבות ההאטה בשוק הדיור. מדובר בעסקות כגון 20/80 או 10/90, שבהן הרוכשים משלמים סכום קטן בתחילה ודוחים את עיקר התשלום למועד מסירת הדירה, וכן בהלוואות בסבסוד קבלנים.

לפי המבקר, מבצעים אלה סייעו לקבלנים לקדם מכירות ולהימנע מהורדת מחירים גלויה, אך הם מעבירים חלק משמעותי מהסיכון לעתיד: הרוכשים דוחים את גיוס מקורות המימון לשלב מאוחר יותר, סמוך למסירת הדירה, בלי ודאות לגבי תנאי המשכנתה שיקבלו אז. לפי הדוח, היקף האשראי המצטבר שניתן בהלוואות בסבסוד קבלנים זינק מכ-453 מיליון שקל בדצמבר 2023 לכ-8.4 מיליארד שקל באוגוסט 2025 - גידול של פי 18.5

המבקר מציין כי הפיקוח על הבנקים ביצע מעקב אחר הסיכון וקידם צעדים, אך עד הוראת השעה באפריל 2025 פעולותיו לא הביאו לירידה בהיקף האשראי המצטבר בהלוואות אלה. עוד נמצא כי לא תמיד מתבצע חיתום מלא במועד רכישת הדירה בעסקות עם דחיית תשלומים משמעותית, דבר שמעלה חשש לעסקות עם רוכשים שאינם בעלי יכולת כלכלית מספקת.

רפורמת השקיפות לא הביאה תיחור מספק

בנק ישראל קידם בשנים האחרונות רפורמה שנועדה להקל על לווים להשוות בין הצעות משכנתה של בנקים שונים. ואולם לפי הדוח, השפעתה על התיחור הייתה מוגבלת. מנתוני בנק ישראל לשנת 2024 עולה כי 63% מהלווים קיבלו הצעה מבנק אחד בלבד, ורק 37% ביצעו תיחור בין כמה בנקים

בנוסף, כמעט כל ההלוואות לדיור שניתנו בשנת 2024 נלקחו בסל מותאם אחר שהציע הבנק, ולא באחד הסלים האחידים שנקבעו ברפורמת השקיפות. המשמעות היא שהכלי שנועד לאפשר השוואה פשוטה יותר בין הצעות לא הפך למסלול המרכזי בפועל. המבקר מציין כי סלים מורכבים מקשים על הלקוח להבין את המשמעות הכספית של הבחירה ולהשוות בין בנקים.

מחזור המשכנתה נשאר בתוך הבנק

גם רפורמת מחזור המשכנתאות, שנועדה להקל על מעבר בין בנקים, עדיין לא הוכיחה שינוי משמעותי. לפי הדוח, כ-80% ממחזורי המשכנתאות שבוצעו במחצית הראשונה של 2025 היו מחזורים פנימיים - כלומר, הלווים נשארו באותו בנק שבו נטלו את ההלוואה המקורית. מאחר שהרפורמה יצאה לדרך רק במאי 2025, לבנק ישראל עדיין לא היו נתונים מלאים על מידת השפעתה עד סיום הביקורת

הנתון הזה חשוב משום שמחזור משכנתה אמור להיות אחד הכלים המרכזיים להגברת התחרות ולהוזלת עלויות ללווים. כאשר רוב המחזורים נשארים בתוך אותו בנק, קשה לראות בכך פריצת דרך תחרותית.

הזכאים נפגעו מעידכון מאוחר

הדוח מצביע גם על בעיה בהלוואות לדירות במחיר מופחת. בשנת 2016 קבע הפיקוח על הבנקים תקרת שווי נכס של 1.8 מיליון שקל לצורך חישוב שיעור המימון המקל לרוכשי דירות במחיר מופחת. מאז עלה מדד מחירי הדירות בכ-52%, אך הפיקוח לא בחן במשך תשע שנים את הצורך בעידכון ההוראה

רק בפברואר 2026, במהלך תקופת הביקורת, פורסם תיקון שהעלה את התקרה ל-2.1 מיליון שקל. המבקר מעיר כי עידכון זה הוצמד למדד המחירים לצרכן, שעלה בכ-21% בלבד, ולא למדד מחירי הדירות, שעלייתו הייתה גבוהה בהרבה. לכן עולה ספק אם התיקון מספק מענה מלא ליכולת של זכאים לרכוש דירה במחיר מופחת.

יועצי משכנתאות בלי רישוי

ממצא חשוב נוסף נוגע ליועצי המשכנתאות. לפי נתוני בנק ישראל, 61% מנוטלי המשכנתאות כיום נעזרים ביועץ משכנתאות. למרות זאת, התחום אינו מחייב רישיון, בחינות הסמכה או התמחות - בניגוד לתחומים פיננסיים אחרים כגון ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני, שמאות מקרקעין וסוכני ביטוח

המבקר מזהיר כי ייעוץ לא מקצועי עלול לגרום ללקוח נזקים של מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתה. לפי הדוח, מספר יועצי המשכנתאות עלה מכ-800 בשנת 2017 לכ-2,000 עד 2,500 ביוני 2025, אך המסגרת המקצועית והאתית אינה מוסדרת בהתאם להיקף השימוש הגובר בשירותיהם

דוח המבקר אינו אומר ששוק המשכנתאות נמצא על סף משבר, אך הוא בהחלט מתאר שוק שהסיכונים בו גדלו מהר יותר מהפיקוח עליו. החוב זינק, ההחזרים עלו, הסיכון בתיקי ההלוואות גדל, מבצעי הקבלנים דחו חלק מן הבעיה לעתיד, התחרות בין הבנקים נותרה מוגבלת, והייעוץ לציבור אינו מוסדר דיו.