כישלון בהגדלת בניית הדירות בשנים 2021-2017

ממשלות נתניהו נכשלו בשנים 2021-2017 בתוכניות להרחבת בניית הדירות. היעדים שנקבעו במרס 2017 לא הוגשמו, תוכננו יותר מדי דירות בפריפריה ופחות מדי באיזורי הביקוש, ורשות מקרקעי ישראל לא עמדה ביעדים שהציבה לעצמה. כך מוסר (2.5.23) מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן.

בספטמבר 2022 חסרו בארץ 189,000 דירות אל מול הצרכים, מתוכן 55,000 במחוז המרכז ו-46,000 במחוז ירושלים; במחוז הדרום החוסר הוא 34,000 דירות, ובמחוז תל אביב - 25,000. אין פלא, אפוא, שבשנים 2021-2020 עלו מחירי הדירות ב-19%.

בהחלטת הממשלה ממרס 2017, שכותרתה "תוכנית אסטרטגית לדיור", אומצה תחזית צורכי הדיור שבתוכנית האסטרטגית. לפי התוכנית, בשנים 2040-2017 יש לבנות 1.5 מיליון דירות, ובהתאם לכך נקבע יעד כולל לתכנון של 2.6 מיליון דירות בתוכניות מפורטות לאותן השנים.

בתוכנית האסטרטגית נקבעו יעדים כמותיים לאישור דירות בתוכניות מפורטות לאותן שנים, על-פי מחוזות. בהסתכלות כוללת על שנות החומש הושגו יעדי התוכנית האסטרטגית לשנים 2021-2017 לאישור דירות בתוכניות מפורטות. עם זאת, במחוזות תל אביב והמרכז, אזורי הביקוש, היה הביצוע 96% מן היעדים וכך חסרות בהם 12,000 דירות. לעומת זאת, במחוזות הצפון והדרום, אזורי הפריפריה, שבהם אין פער גדול בין היקף סיומי הבנייה לעומת הביקוש לדירות, אושרו 120% מן היעדים וכך המספר היהה גבוה ב-36,000 מן היעד. המשמעות: חוסר באיזורי הביקוש ועודף באיזורי העדר הביקוש.

בתוכנית האסטרטגית נקבע, כי על מינהל התכנון לגבש תוכנית פעולה לתכנון אסטרטגי, אשר תאפשר ליצור מלאי שוטף של דירות הנדרש לצורך עמידה ביעדים. בשנת 2018 בחנה רמ"י את תוכנית הפעולה ומצאה, כי היא נותנת מענה רק ל-88% מהיעדים וקיים פער של 166,000 דירות - בניגוד לטענת המינהל לפיה יש מענה מלא.

תוכנית הפעולה כוללת מספר רב של תוכניות שאינן סטטוטוריות ומתחמים לפיתוח בטווח הרחוק, ברמת ודאות נמוכה מאוד ליישום בטווח הקצר-בינוני. התוכנית המעודכנת לאפריל 2022 כוללת 2.9 מיליון דירות, מהן 2 מיליון בתוכניות שאינן סטטוטוריות ובמתחמים לפיתוח עתידי. רק 28% מהתוכנית שכללו 52% מהדירות אושרו במסגרת הזמן שנקבעה - 18 חודשים. 35% מהדירות אושרו בתוך 36-19 חודשים, ועוד 16% - במשך למעלה משלוש שנים.

מתוך יעד התכנון של 2.6 מיליון דירות, 852,000 דירות (33%) הן במסגרת התחדשות עירונית. היעד בעשור הנוכחי לתכנון המפורט בתוכנית התחדשות עירונית הוא 51% מאלו שנבנו לפני 1980 ועונות לצורך בהתחדשות עירונית. משרד הבינוי ואגף התקציבים לא גיבשו את תוכנית הפעולה להתחדשות עירונית כפי שנקבע בהחלטת הממשלה בשנת 2017. 79% מהדירות בתוכניות התחדשות עירונית שאושרו בשנים 2021-2017 היו ביוזמה פרטית, ורק היתרה ביוזמה ציבורית.

שיעור הדירות ששווקו מכלל הדירות שאושרו בתוכניות על מקרקעי ישראל נע בין 2% בשנת 2019 ל-31% בשנת 2018. זהו שיעור נמוך של ניצול קרקעות מתוכננות לצורכי שיווק, מדגיש אנגלמן; הפוטנציאל התכנוני הקיים למגורים אינו מנוצל דיו לשיווק. ב-35% מבין 328 התוכניות שאושרו בשנים 2021-2017 קיימים חסמים בשלבים השונים של הפרויקטים.

עוד מצא אנגלמן, כי הנתונים של רמ"י על שיווק הקרקעות מנופחים, שכן היא מדווחת גם על שיווק דירות שלמעשה נכשל. 26% ממכרזי רמ"י בשנים 2021-2017 נכשלו; הם אמורים היו לשווק קרקעוית ל-63,000 דירות. 81 מהמכרזים, ל-16,000 דירות, בוטלו לאחר פרסומם. בשנים 2021-2016 ביצעה רמ"י עסקות בהיקף של 164,000 דירות - 80% מהיעד שקבעו הממשלה והרשות עצמה. במקביל, הורידה רמ"י את יעדיה מ-45,000 דירות בשנים 2019-2017 ל-30,000 בלבד בשנת 2020.

פיגור בבנייה לאוכלוסייה החרדית

צילום: מעדיפים להמשיך לגור בבני ברק [צילום: פלאש 90]

באוגוסט 2016 החליטה הממשלה על "תכנון ושיווק מקרקעין לאוכלוסייה החרדית", ולפיה בשנים 2035-2016 יש לבנות 200,000 דירות לאוכלוסייה החרדית ובממוצע כ-10,000 דירות לשנה. עוד הוחלט על צעדים ויעדים לקידום התכנון והשיווק של קרקעות לאוכלוסייה החרדית, במטרה לקדם בעבורה פתרונות דיור ייעודיים. בפועל תוכננו בשנים 2021-2016 פחות מ-30,000 דירות (76% מהיעד) ואושרו 24,000 דירות (84% מהיעד).

בשנים 2021-2019 נרשמה ירידה של 50% בהיקף הקרקעות ששיווקו רמ"י ומשרד הבינוי לאוכלוסייה החרדית בהשוואה לשלוש השנים הקודמות; היקף הקרקעות לגביהן נחתמו עסקות ירד ב-15%. הממשלה קבעה שבסוף 2018 ייבחנו היעדים מחדש; הדבר לא נעשה עד היום. רמ"י לא קבעה יעדים להיקף התכנון והשיווק לאוכלוסייה החרדית בשנים 2021-2016, ואילו יעדיו של משרד הבינוי היו נמוכים מאלו שקבעה הממשלה.

עד אוגוסט 2022, מתוך 13,220 דירות שנכללו בתוכניות שהגישו משרד הבינוי ורמ"י בשנים 2021-2016 ואושרו, לא שווקו 69% מהן. כ-85% מהיקף הקרקעות שלא שווקו היו בשני יישובים שמרבית אוכלוסייתם חרדית - אלעד ורכסים. עד אוגוסט 2022 אישרו הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה רק 4% מהדירות שנכללו בתוכניות שהגישו משרד הבינוי ורמ"י בשנים 2021-2016; כמעט כל הדירות שאושרו היו בבני ברק. בשנת 2021 הייתה ירידה של 20% בהיקף הקרקעות לאוכלוסייה החרדית שתכננה המדינה ביחס לשנים קודמות.

הממשלה קבעה בשנת 2016 כי מנכ"ל משרד הבינוי, בתיאום עם יו"ר מטה הדיור והממונה על התקציבים, יגבש מערכת תמריצים שתאפשר לכלול פיתוח שכונות חרדיות בהסכמי גג ובהסכמי פיתוח; הדבר לא נעשה. במקביל, לא נשאו פרי המהלכים שנקטה הרשות להתחדשות עירונית לביצוע מיזמי פינוי-בינוי בקרב האוכלוסייה החרדית באשדוד ובירושלים, שבהן יש היתכנות כלכלית גבוהה יחסית למיזמים מסוג זה.
התוכניות שהגישו משרד הבינוי ורמ"י בשנים 2021-2016 היו במידה ניכרת בהלימה לשיקולים מרכזיים של האוכלוסייה החרדית בבחירת מקום המגורים: 93% מהדירות בתוכניות ו-89% מהיקף השיווק (בדירות) היו ביישובים שבהם אוכלוסייה חרדית גדולה, ו-76% מהדירות בתוכניות ו-81% מהיקף הקרקעות ששווקו היו ביישובים שלהם נגישות נוחה יחסית לירושלים או לבני ברק. לכן, לא צפויה השפעה ניכרת של התכנון לאוכלוסייה זו על נגישותה לתעסוקה.