המכון לרפורמות מבניות: תיקון 3 חוקים יביא לפתרון משבר הדיור

מכון המחקר לרפורמות מבניות מציע לממשלה החדשה פתרון ישים למשבר הדיור בישראל. על-פי המכון, על הכנסת לתקן בסה"כ שלושה חוקים קיימים כדי להביא למצב בו לכל אזרח תהיה אפשרות לרכוש דירה.

המכון מפרט את תיקוני החוק לפי שלושה פרמטרים:

* קרקעות: המדינה היא הבעלים של מאגר קרקעות גדול שאינו משווק לציבור - 90% מהקרקע הציבורית עדיין לא יצאה לשיווק, וזאת למרות המחסור הגובר בפתרונות דיור לאזרחי המדינה. גם דוח מבקר המדינה לשנת 2021 קבע כי טענת רמ"י לפיה הקרקע במדינת ישראל אוזלת היא מופרכת ואינה מחוברת למציאות.

* תכנון: מדיניות התכנון בישראל הינה מדיניות ריכוזית אשר נקבעת בתוכניות מתאר ארציות ומחוזיות ומנוהלת על-ידי מנהל התכנון. ייזום תמ"א וקביעת מדיניות, הינה בסמכות הממשלה.

* מימון: חוק הלוואות לדיור תשנ"ב-1992 נחקק במטרה לפתור את משבר הדיור ולייצר פתרונות דיור לחסרי הון עצמי - עולי חבר העמים לשעבר שהגיעו לארץ. בחוק קיימים הסדרים פיננסים, אשר המכון לרפורמות תיקף אל מול בנק "מזרחי טפחות". הסדרים אלו יוצרים היתכנות לרכישתה של דירה ע"י השכבות המוחלשות (עשירונים 1-5 אשר אין באפשרותם לקבל משכנתא רגילה ואין ביכולתם להעמיד הון עצמי), באמצעות משכנתאות מכוונות והלוואות עומדות.

מנהל המכון, עו"ד שרגא בירן: "העקרון האסטרטגי של שינוי המדיניות המוצע הינו תכנון קרקע ושיווק מתחמי דיור, באופן מפולח לקהלי יעד. הרעיון הוא שהשיווק לא יהיה לכל דורש במבצעי 'הנחה' ממחיר מופקע, אלא לפי רמת הכנסת קהלי היעד. יש להתחיל בכך עוד בשלב התכנון, כפי שכל מוצר באשר הוא מוצע לציבור הצרכנים לפי כושר יכולתם לשלם עליו. לדוגמא: ישנה מכונית קטנה לזוג צעיר וישנה מכונית יוקרה לעשירון עליון - יצרן הרכב מראש מפלח את קהל היעד ובהתאם קובע את התכנון, המחיר והתמורה בגינו. קל וחומר כאשר יצרן הקרקע בישראל, הינו ממשלת ישראל ודיור הינו מוצר ייסוד לפי כל תפישת עולם כלכלית-חברתית".

"השיווק הספקולטיבי העלה את המחירים כלפי מעלה"

במכון לרפורמות מבניות קובעים כי השיווק הספקולטיבי של קרקעות המדינה נכשל. תרומתה הייתה להגדלת הכנסות המדינה, תוך פגיעה קשה בשכבות החלשות ובעיקר באוכלוסיית מחוסרי הדיור, חסרי הון עצמי ונשיגות למשכנתא. הביקוש הרב עבור קרקע לבנייה, בהתחשב בהיצע הקרקעות הדל והבלתי מפולח שרמ"י מוציאה אל השוק, גורם לעלייה במחיר הדירה כולה. לאור זאת, נדרש שינוי תפיסתי בנוגע למקרקעין במוסדות התכנון.

במכון קוראים למדינה, כבעלת הקרקע, לאמץ תפיסת עולם של ניהול קרקע חברתי. "שינוי התפיסה אינו רק תנאי הכרחי עבור טיפול אפקטיבי במשבר הדיור ובסוגיית מחוסרי הדיור, אלא גם תואם את הוראות חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, הקובע במפורש את תפקידיה החברתיים של רמ"י:

(1) הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בהישג יד, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על-פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים;

על רמ"י להקצות את המקרקעין באופן של סגמנטציה – על בסיס של תכנון מפולח (פילוח- Planning Segmentation), דהיינו על־פי שיווק ייעודי המבוסס על פילוח הצרכים מבחינת סוג השימוש שייעשה בדירה ולפי זהות המתגורר בה. אין דין מחיר קרקע לעשירון העליון כדין דירה למחוסרי דירה והון עצמי לרכישת דירה. התכנון למגורים של מנהל התכנון ייעשה ע"ב של פילוח תיכנוני ע"ב הרמה הכלכלית, האפיון הגאוגרפי, האפיון המשפחתי, היכולות הפיננסיות וע"ב אפיוני המגזר.

הפתרון העוסק אך ורק בצד ההיצע, נכשל כישלון חרוץ. שיווק הקרקעות הספקולטיבי לכל המרבה במחיר רק תרם עוד יותר לעליית המחירים ממעלה, ולכך שלחמשת העשירונים התחתונים – כ-730 אלף משפחות – אין יכולת לרכוש דירה, כתוצאה מעליית המחירים מלמטה.

"לאפשר לקבלנים קטנים לאתר ולתכנן את הקרקע לבניה מפולחת"

במכון לרפורמות מבניות מצביעים על כך שרמ"י מחזיקה במאגר קרקעות המצויות במרכזי הערים ולא משווקות לציבור. "שיווק מגרשים קטנים ולא מתוכננים לקבלנים קטנים וחברות בניה קטנות ובינוניות במתווה של 'אתר-תכנן-ובנה', יאפשר להזרים במהירות לשוק יחידות דיור בהישג יד (במכר) ויסייע בהנעת הכלכלה הישראלית וענף הקבלנים הקטנים שנדחק הצידה לאורך השנים על-ידי חברות הבנייה הגדולות והציבוריות", קובעים במכון לרפורמות מבניות ומוסיפים: "תקנה 26 לתקנות חובת מכרזים, התשנ"ג – 1993 קובעת כי התקשרויות של רשות מקרקעי ישראל לביצוע עסקה במקרקעין – 'הענקת זכויות במקרקעין לבנייה למגורים בשכונות מצוקה או בשכונות שיקום, על-פי המלצת משרד הבינוי והשיכון ובהתאם למבחנים שוויוניים'. כאמור, הוראה זו מצביעה על אפשרות חוקית לפטור ממכרז, והגרלה, תוך מימוש מטרות הרשות.

"שימוש במסלול זה יאפשר נגישות מהירה של קבלנים קטנים וחברות בנייה בינוניות למגרשים קטנים פנויים אשר מצויים כיום בתת ניצול ברשויות המקומיות, תוך הקצאתן לבנייה ייעודית ומפולחת לחסרי דיור בבעלות".

"הפתרון המימוני – משכנתאות והלוואות חברתיות בערבות המדינה"

בכדי לאפשר גם לעשירונים הנמוכים את ההזדמנות לרכוש דירה, מציעים כאמור במכון לרפורמות מבניות מתווה המבוסס על חוק הלוואות לדיור תשנ"ב-1992, שנחקק במטרה לפתור את משבר הדיור ולייצר פתרונות דיור לחסרי הון עצמי לעולים מחבר העמים.

רוכש הזכאי לדירה בהישג יד לפי המתווה, יממן את הרכישה באמצעות משכנתא מכוונת – כלומר ממקורות המדינה או בערבות מתאימה של המדינה, כמשכנתא בדרגה ראשונה שתהיה בגובה עלות הבנייה. לצד זאת תוקם משכנתא נוספת, משכנתא בדרגה שניה, שתהיה בגובה מחיר הקרקע, בחלקה של הדירה המיועדת לרכישה.

המשכנתה המכוונת תשולם בתשלומים שוטפים למשך תקופה של עד 35 שנה בצירוף ריבית מינימלית קבועה לפי לוח המשכנתאות הסטנדרטי הנהוג במערכת הבנקאית. סכום המשכנתא ייגזר מעלויות הבנייה, כפי שאלה ייקבעו על-ידי היזם. שיעור המימון של המשכנתא המוכוונת יהיה 60% ועד 75% משווי הדירה כולה, בהתחשב בשווי הקרקע שייגזר על-פי שיטת שומה מבוססת פילוח כאמור בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965.

סכום ההלוואה העומדת ייגזר ממחיר הקרקע שעליו נבנה מיזם הדיור בהישג יד. מחיר זה ייקבע על-פי שומה מבוססת פילוח לפי ייעוד הקרקע ומיקומה הגאוגרפי, לפי התקן החדש. ההלוואה תועמד לפירעון מלא תוך 12 שנים. בגין ההלוואה העומדת הזכאי לא יחויב בתשלום חודשי קבוע, למעט ריבית קבועה. ההלוואה העומדת ניתנת לפירעון, מלא או חלקי, בכל עת וללא הגבלת זמן, בתקופה הקבועה של 12 שנים.