אולמרט כלל לא זיהה את המשבר; נתניהו הגיב באיחור ובצורה כושלת

"בדוח זה הועלו ליקויים מהותיים בהיערכותן של הממשלה ושל רשויות נוספות לטיפול במשבר הדיור ותוארו הכשלים בהתמודדות עמו. חלק מהליקויים מערכתיים, החוצים את הדרגים השונים הנושאים באחריות, והם מלמדים על בעיות מבניות בתפקוד הממשלה ובתפקודם של מכלול הגופים המעורבים בשרשרת הייצור של יחידות דיור".

כך אומר (יום ג', 25.2.15) מבקר המדינה, יוסף שפירא, בדוח על משבר הדיור בשנים 2013-2008. בחלוקה לממשלות אומר שפירא, כי ממשלתו של אהוד אולמרט כלל לא זיהתה את המשבר וממילא לא טיפלה בו, וכך יצרה מצב שהוא שורשו של המשבר הנוכחי. ממשלתו של בנימין נתניהו הבינה רק ביולי 2010, שנה לאחר הקמתה, שמדובר במשבר המצריך פעולה נרחבת; הצלחתה בטיפול בו הייתה חלקית בלבד.

לדברי שפירא, "משבר הדיור מסכן את חוסנם הכלכלי של משקי בית רבים ופוגע ברמת חייהם, והוא טומן בחובו סכנה לחוסן הכלכלי של המשק כולו. מעורבות הממשלה בשוק הדיור ובשרשרת הייצור של יחידות דיור מטילה לפתחה אחריות עליונה לקיום היצע של פתרונות דיור במחירים שאינם מכבידים יתר על המידה על האזרח ואינם פוגעים ביכולתו לממן את צרכיו הבסיסיים האחרים.

התוויה לקויה של מדיניות

"הממשלה ומשרדיה התוו מדיניות דיור לאומית באופן לקוי. בהיבטים רבים הממשלה פועלת ללא מידע מלא מהימן ורלוונטי ונוקטת פעולות מאולתרות ובלתי מתוכננות. חלק ניכר מהחלטותיה לא יושם או שיישומן התעכב. הממשלה לא הצליחה להכווין את הביקושים מהמרכז לפריפריה וחלים עיכובים בפיתוחה של הפריפריה. שרשרת הייצור התנהלה באיטיות, לעתים ללא יעדים ברורים ותפוקותיה במשך כמה שנים היו נמוכות מהנדרש למשק.

"כפועל יוצא מהכשלים בכל אחד משלבי שרשרת הייצור, נוצרו פערים גדולים בין היצע לביקוש וחלה עלייה חדה במחירי הדיור. לנוכח העובדה שהליכי התכנון ותהליכי מימוש התוכניות עדיין נמשכים בממוצע כ-12 שנים, ובשל המחסור המסתמן בכל שלב משלבי שרשרת הייצור, מסתמן מצב העלול להקשות על הגדלת ההיצע במידה הנדרשת גם בשנים הקרובות.

"גיבוש מדיניות דיור כוללת וארוכת טווח, שיפור תהליכי קבלת ההחלטות ויישומן וייעול שרשרת הייצור חיוניים כדי להבטיח היצע דיור מגוון ובמחירים הוגנים, דהיינו היצע ההולם את צרכיה של האוכלוסייה ואת יכולתה הכלכלית. להתמודדות עם משבר הדיור ולהסרת החסמים המונעים את התאמת היצע הדיור המצוי לזה הרצוי ישנה חשיבות לאומית, ובכוחן לחזק את החוסן החברתי והכלכלי של מדינת ישראל".

שפירא מדגיש: "יכולת ההשפעה של המדינה ומוסדות השלטון השונים על שוק הדיור בישראל הייתה ונשארה מכרעת, בעיקר משום שהמדינה מחזיקה בכלים ובמשאבים רבי עצמה ורחבי היקף ומשום שבבעלותה רוב קרקעות ישראל. לצורך מיצוי השימוש בכלים ובמשאבים משרדי ממשלה ומוסדות המדינה נדרשים לפעול בתיאום ומתוך ראייה מערכתית וארוכת טווח של שוק הדיור, על בסיס מדיניות דיור ממשלתית שתכליתה לקבוע את היקפה ואופייה של ההתערבות הממשלתית בשוק הדיור כדי להשיג את יעדי הממשלה".

יותר מידע, יותר שקיפות

בפרק ההמלצות אומר שפירא, כי על הממשלה לשפר את איכותו של המידע הנדרש לגופים הרלוונטיים לקבלת החלטות מושכלות בתחום הדיור ולשכלל את הכלים לאיסופו ולניתוחו. יש לפתח מודלים לאפיון הביקושים, למדוד את נטל ההוצאות של משקי בית על דיור ולעמוד על משמעותו, לנתח את המשמעויות הנגזרות מפעילותם של משקיעים בשוק הדיור, לשפר את מהימנות הנתונים המשמשים לקביעת מדדי מחירי הדיור ולהגביר את השקיפות בתחום, לאסוף מידע מהימן על המלאי התכנוני ולסווגו לפי רמת זמינותו ולאפיין את האוכלוסייה הזכאית לדיור בר-השגה.

מאחר ששוק הדיור מתאפיין במחזוריות, ממשיך שפירא, על הממשלה לשפר את יכולתה להגיב לתנודתיות שבו ולצמצם את הנזקים העלולים להיגרם מתנודות קיצוניות ומעליית מחירי השוק ולהיערך מראש לשינויים מעין אלו. על משרדי הממשלה להביא בחשבון את הצורך בקביעת מדיניות דיור לאומית כוללת וארוכת טווח ובקביעת לוחות זמנים בני מימוש להשגת יעדי הממשלה לכל אחד משלביה של שרשרת הייצור של יחידות דיור, לרבות דיור בר-השגה.

על משרד האוצר לבחון את רכיבי עלויות הבנייה למגורים ומשקלם במחיר הדירה בכלל ואת שיעור המיסים וחלקה של המדינה במחיר הדירה בפרט, כדי שיוכלו לסייע בקבלת החלטות בנוגע לשיעורי המס והפטורים בחוקי מיסוי מקרקעין. עליו לבנות תהליך מוסדר ומובנה לבחינת התאמת סעיפים שונים בהוראות מיסוי המקרקעין למצבו המשתנה של המשק.

להסיר חסמים בתכנון ובבנייה

"על הממשלה לפעול לייעולה של שרשרת הייצור של יחידות דיור ולהגדלת האפקטיביות שלה. יש לעדכן את התכנון המתארי הארצי והמקומי, לעקוב אחר יישום תוכניות המתאר המחוזיות, לקבוע תקן למלאי התכנוני הנדרש למשק בכל זמן נתון ולגזור בהתאם לכך יעדים לגופים היוזמים תוכניות וכן למוסדות התכנון. יש לייעל את הליכי התכנון ולקצר את משכם ולשפר את התיאום הבין-משרדי הנדרש לצורך קידומן היעיל של תוכניות", אומר שפירא בהתייחסו לאחד הכשלים המרכזיים בתחום.

"על הממשלה להמשיך לפעול להסרת חסמים המונעים את אישור התוכניות ואת יישומן כדי להימנע מהצורך ליזום תוכניות חדשות על עתודות קרקע שאינן מתוכננות, ובאופן זה לאפשר שימוש יעיל בקרקע ולחסוך בעלויות תכנון.

"על מועצת מקרקעי ישראל לגבש מדיניות לתכנון ולשיווק קרקעות ובתוך כך להביא בחשבון את היעדים שקבעה הממשלה ואת מטרות התכנון הלאומי. על רמ"י לשפר את אופן גיבוש תוכניות העבודה שלה לשיווק קרקעות ולהעריך את סיכויי השיווק במסגרת התוכנית.

"על הממשלה ועל הרשויות המקומיות לבחון דרכים לקצר את תהליכי המימוש של תוכניות. יש לבחון חלופות למתכונת הקיימת למימון עבודות הפיתוח של תשתיות מוניציפליות, וליישם את ההמלצות לייעול תהליכי רישוי הבנייה".

להסדיר את הדיור בר ההשגה

בנושא הדיור בר-השגה קובע שפירא, כי על הממשלה לפעול להסדרה כוללת של התחום כמרכיב חיוני במדיניות הדיור הלאומית הכוללת וארוכת הטווח. מאחר שבשוק השכירות כבר יש 600,000 משקי בית, ראוי שבד בבד עם הניסיון לבסס שוק השכרה לטווח ארוך באמצעות שילוב גופים עסקיים, ועל-מנת להשלימו ואף לייצר תחרות הוגנת לטובת הציבור, תבחן הממשלה אם יש מקום לאסדרת שוק השכירות הקיים.

על משרדי הבינוי והאוצר, רמ"י ורשות המיסים לבצע בדיקת היתכנות לגבי כדאיות המסלול "השכרה לטווח ארוך במחיר מפוקח", הן למשקיעים הן למדינה, ולקבוע את התנאים להפעלתו. עליהם גם לקיים תהליך הפקת לקחים מתוצאות המכרזים שהתקיימו במסגרת מסלול זה ולעמוד על התנאים שבהם יש להפעיל את המסלול באופן שיניב תפוקות שיאזנו בין ההשקעה הממשלתית הראויה ובין הסיוע בדיור למאות אלפי הנזקקים לדיור בר-השגה.

צילום: מדד מחירי הדירות, השכר הריאלי והתמ"ג, 2013-2005

צילום: ממוצע מחירי דירות, ינואר 2008 ודצמבר 2013

צילום: ממוצע שכר דירה לדירות, ינואר 2008 ודצמבר 2013