קרקע ציבורית סופחה למסחר פרטי

המועצה המקומית שוהם, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, מקדמת סיפוח שטחים ציבוריים לטובת המרכז המסחרי המקומי, למרות שמדובר במרכז מסחרי שבנייתו נעשתה שלא כדין ושהייתה במוקד ביקורת של מבקר המדינה.

חברת מעלה שוהם בע"מ, המחזיקה בזכויות במגרש המדובר, פנתה אל הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בדרישה לעצור את ההליך שבמסגרתו יסופחו השטחים הציבוריים הנוספים לטובת המרכז המסחרי שבשליטת חברת אשטורם.

למרות שהתב"ע המאושרת המתייחבת למרכז המסחרי מדברת על מגרש בשטח של 11 דונם - משתרע המרכז המסחרי על שטח של לא פחות מ-25 דונם.

על-פי התב"ע המאושרת, שטח הבניה המקסימלי שניתן להקים במגרש הוא 8,800 מ"ר. מספר הקומות במרכז המסחרי אמור להיות 2 קומות. קו בנין קדמי למרכז המסחרי - 10 מטר מגבול מגרש וקו בנין צדדי ואחורי - 5 מטר מגבול מגרש.

כמו-כן נקבע כי שטחי השירות במרכז המסחרי לא יעלו על 40% מן השטח הכולל, שכל מקומות החניה לפי תקן חניה היו חייבים להיות מותקנים בתוך תחום המגרש, וכי תותר בניה של מגורים בשלוש קומות מעל למרכז המסחרי בלבד.

המרכז שהוקם שונה בתכלית מזה שאושר

בפועל, הוקם מרכז מסחרי שונה לחלוטין ובניגוד מוחלט להוראות התב"ע:

בתחום המגרש המסחרי לא הוקם אפילו מקום חניה אחד. כל מקומות החניה הוקמו על שטח המיועד לחניה ציבורית אשר מסומן בתשריט התב"ע ככזה. למעשה סופח למרכז המסחרי שטח נוסף של כ-14,000 מ"ר אשר כלל איננו בתחום המגרש המסחרי.

בנייני המגורים לא הוקמו מעל המרכז המסחרי אלא לצידו. הבניינים הוקמו למעשה מחוץ לתחום מגרש 5202 ועל שטח המיועד לחניה ציבורית. מדובר בכ-90 יחידות, אשר חלק ניכר מהן הוקמו על גבי שטח שמיועד לחניה ציבורית בניגוד מוחלט לתב"ע.

שטחי השירות במרכז אינם 40%, אלא מגיעים לכ-70% ממנו.
המרכז המסחרי לא הוקם בנסיגה של 10 מטר מקו מגרש חזיתי - אלא על קו המגרש עצמו. היינו מדובר בחריגה של 10 מטר מקו בנין.

חלקו האחורי של המרכז המסחרי (חלק משטחי הסופר) ברוחב של 5 מטר הוקם מחוץ לגבולות המגרש על-גבי שטח המיועד לחניה ציבורית. למעשה, רצועה ברוחב של 10 מטר לכל אורכו האחורי של הסופר נבנתה בניגוד לתב"ע.

במרכז המסחרי הבנוי יש כ-5,700 מ"ר החורגים מקווי בנין מותרים על-פי התב"ע. מתוכם אלפי מ"ר הוקמו מחוץ לשטח המגרש המסחרי.

למעשה על גבי שטח של כ-25,000 מ"ר בוצעו עבירות בניה חמורות, בניה בניגוד לתב"ע והשבחות במיליונים רבים של שקלים ללא כל תשלום של היטל השבחה.

מחסור מקומות חניה - מפגע בטיחותי ותנועתי

חברת מעלה שוהם בע"מ ציינה עוד במכתבה כי פנתה אל חנייה על-מנת לבדוק ולהגיש חוות דעת מקצועית בנושא. יועץ החניה, דוד בז'רנו, ציין בחוות דעתו שהוגשה ב-19 בינואר 2012 כי על-פי התב"ע מחויבים להינתן פתרונות חניה במסגרת המגרש ששטחו 11 אלף מ"ר ושאינו כולל את החניה הציבורית העוטפת את המגרש. עוד הוסיף כי במידה וחלק מן השטח המסחרי הוא סופר מרקט בשטח של כ-2,000 מ"ר, הרי שיש להוסיף לדרישת החניה 20 תאי חניה לרכב פרטי ו-2 תאי חניה נוספים לרכב תפעולי.

"במסגרת המגרש עצמו אין פתרונות חניה כלל וברור על פניו כי הבניה אינה ממלאה אחר הוראות תקן החניה", כתב וציין כי על-פי שימושי הקרקע יש צורך ב-198 תאי חניה לרכב פרטי ו-7 תאי חניה לרכב תפעולי. זאת כאשר בתחום הפרויקט יש 2 חניות בלבד לרכב תפעולי באופן שגורם "תור" לפריקה ולטעינה ויוצר עומס תנועתי ברחובות סמוכים אשר גורם למפגע בטיחותי ותנועתי.

המבקר כתב ביקורת? אז כתב...

אולם עיון ארכיוני קצר מגלה כי העובדה שהבניה בשטח המרכז המסחרי אינה על-פי התב"ע תוך סיפוח שטחים ציבוריים לזוכה במכרז.

מבקר המדינה פרסם בדוח של שנת 1998 כי הוועדה המקומית נתנה היתרי בנייה בניגוד להוראות תוכנית המתאר אף שלא הייתה מוסמכת לכך לפי חוק התכנון והבניה.

"בניית המרכז האזרחי חרגה מגבולות המגרש המקורי לשטחי קרקע סמוכים, שהוגדרו בתוכנית המתאר כשטח ציבורי. שטח הקרקע שעליו הוקם המרכז השתרע, בפועל, על כ-25,000 מ"ר. חריגה נוספת של הוועדה המקומית הייתה במתן היתרים לבניית דירות המגורים בחמישה בניינים נפרדים, ולא מעל לשתי הקומות הראשונות שיועדו לשימוש מסחרי ולמשרדים", כתב המבקר.

עוד הוסיף כי כנקבע בחוזה הפיתוח נבנו 90 דירות, אולם שטחן נע בין 97 מ"ר ל-145 מ"ר לדירה במקום 70 מ"ר לכל דירה.

"השטח שיועד לבנייה למגורים על-פי חוזה הפיתוח נקבע ל-6,300 מ"ר. הוועדה המקומית נתנה היתרי בנייה בשטח של כ-8,430 מ"ר; בפועל, לפי דיווחים שהוגשו למינהל לצורך חתימה על חוזי חכירה עם רוכשי הדירות, שטחן הכולל של הדירות (ללא שטחי שירות) הסתכם בכ-9,980 מ"ר - תוספת של 3,680 מ"ר לנקבע בהסכם הפיתוח ותוספת של 1,550 מ"ר לנקבע בהיתרי הבנייה", נכתב בדוח.

עד למועד סיום הביקורת נתנה הוועדה המקומית היתרי בנייה למסחר ולמשרדים בהיקף של 7,476 מ"ר לשטחים עיקריים ו- 6,897 מ"ר לשטחי שירות. בשטחי השירות למסחר נכלל מרתף בשטח של 3,338 מ"ר. תקנון תוכנית המתאר קובע, כי שטחי השירות לא יעלו על 40% מהשטח העיקרי. בפועל, אישרה הוועדה המקומית, שלא בהתאם לנקבע בתקנון האמור, שטחי שירות העולים בהרבה על השיעור הנ"ל. שטחי השירות הגדולים ניתנים להסבה לצורכי מסחר ומשרדים, ובכך עשוי היזם ליהנות מתוספת שטחים עיקריים ללא תמורה. היזם הסב חלק מהמרתף בשטח של 446 מ"ר להקמת שלושה בתי קולנוע, בלי לקבל אישור כחוק, ללא אישור מהמינהל וללא קבלת דמי הסכמה בגין שינוי ייעוד השטח. היזם שילם לרשות המקומית
היטל השבחה של כ-88,000 שקל.

בגין הקמת המרכז האזרחי על שטח קרקע הגדול מזה שנקבע בחוזה הפיתוח, והבנייה בפועל למגורים שחרגה מהוראות חוזה הפיתוח, היה אמור המינהל לגבות תוספת כספית ניכרת. עם זאת המינהל לא גבה מן היזם תוספת כספית כלשהי.

יתרה מזאת, באוקטובר 1994 העריך השמאי הממשלתי את שווי הקרקע, על סמך נתוני הבנייה בפועל, ב-38 מיליון ש"ח. על בסיס השומה המעודכנת העריך משרד מבקר המדינה את הפסד המינהל בגין אי-קבלת מלוא התמורה עבור השימוש שנעשה בפועל בקרקע ועליית ערכה בתוספת הפרשי ערך, בכ-28 מיליון שקל (על-פי ערכי יוני 1997 ).

אותו דוח ציין כי המינהל לא הודיע למשרד מבקר המדינה על הצעדים שיש בכוונתו לנקוט, כדי לגבות את התמורה המגיעה לו בגין זכויות הבנייה הנוספות והבנייה על שטחים נוספים על אלה שהוקצו בחוזה הפיתוח, המסתכמים בשטח של כ-25,000 מ"ר.

כאמור, גם לאחר הדוח המדובר המשיכה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה את מתן אישורי הבניה על המגרש הנדון.

בשנת 2000 אושרה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה העברת שטחים עיקריים מקומות שמעל למרתף לקומת המרתף. בכך שינתה בעלת ההיתר, חברת אשטורם נכסים את ייעוד שטח של 828.75 מ"ר מייעוד של שטחי שירות לשטחי שימוש עיקרי.

דוגמה נוספת ניתן למצוא באישור שניתן ב-11 בנובמבר 2007 אישר לחברת אשטורם נכסים החלפת שטח של 129.3 מ"ר בקומת המרתף של המרכז המסחרי ממחסן למסחר ומקולנוע וחדר הקרנה למחסן.