בוטלה תוכנית הבניה במרכז הכרמל

בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה קיבל (02.08.05) את עתירתה של קבוצה מתושבי הכרמל, לביטול החלטתה של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, לאשר תוכנית לשינוי הוראות הבניה למגרש במרכז הכרמל.

התוכנית עוסקת בחלקות קרקע ברחוב התשבי, לגביהן נוהל משא-ומתן עם בעלי הקרקע, שדרשו בעבורן מחיר גבוה מידי. ליזמים היה ברור כי לא תהא הצדקה כלכלית לרכישת הקרקע "ללא תגבור משמעותי של זכויות הבניה".

על-מנת להבטיח תגבור זה, באו היזמים בדברים עם ראש העיר דאז, עמרם מצנע, ועם מהנדס העיריה ועוזריו. לאחר דין ודברים סוכמה תוכנית במסגרתה יבנו במקום 52 יחידות דיור, תוך תגבור זכויות הבניה לשיעור של כ-250% בהשוואה לכ-60% משטח הקרקע לפני כן. היזמים, אשר רכשו את הקרקע, הגישו את התוכנית לוועדה המקומית, אשר אישרה אותה והעבירה הלאה לוועדה המחוזית.

לאחר שהתוכנית אושרה גם בוועדה המחוזית, קמו לה התנגדויות שונות, אשר בעקבותיהן מונה אדריכל-חוקר שיידון בהן. לאור המלצותיו אושרה לבסוף תוכנית חדשה, במסגרתה צומצם מספר יחידות הדיור לכ-40 והיקף השטחים העיקריים למגורים הועמד על 180% במקום 225%. כנגד תוכנית זו הגישו התושבים את עתירתם לבית המשפט לעניינים מנהליים.

סגן נשיא בית המשפט, השופט שמואל ברלינר, ציין בפתח פסק דינו את אופיו של מרכז הכרמל, שהינו איזור מגורים שקט יחסית, שהבניה בו אינה צפופה, והבניינים אינם עולים בדרך-כלל על גובה של שלוש קומות.

אי-לכך, "התוכנית האמורה אינה עומדת בשום יחס לתכנון שבסביבה ולאופיה. השינוי וההטבה שבעקבותיה הם מרחיקי לכת, ועל כך יצא קצפם של העותרים החוששים לפגיעה ברכושם ובאיכות חייהם בשכנות לפרויקט המוצע".

בית המשפט קבע, כי חששם של התושבים מוצדק - הן לגופו של עניין, והן לאור מדיניות הוועדה המקומית בנוגע לפיתוח איזור מרכז הכרמל, כפי שאושרה על-ידי הוועדה המחוזית ובאה לידי ביטויה במסמך מיוחד. המסמך, שאין לו תוקף סטטוטורי, מדבר על כך "שככלל לא יותר תגבור של זכויות בניה במרכז הכרמל אלא במקרים חריגים; נפחי הבניה יהיו מצומצמים וכך גם צפיפות המגורים בבניינים שיבנו".

לאור-זאת, נפסק, "נראה כי התוכנית המוצעת חורגת מן המדיניות המותוית במסמך, אשר באה לעולם לאחר שהוחל ביזומה של התוכנית האמורה. אישורה, מכל מקום, מנוגד למדיניות שבמסמך. לא מדובר במקרה דנן ב'סטיות קטנות' אלא בסטיות ניכרות, ואף מפליגות".

בסיכום הדברים לא שוכנע השופט ברלינר, כי ישנה הצדקה תכנונית לתוכנית האמורה. "צריך שיהיו שיקולים בעלי משקל להעניק הטבה כה משמעותית וחורגת בהיקף הבניה בחלקות, על-אף האמור במסמך המדיניות. לא ראיתי שיקול שיצדיק זאת, אלא אחד והוא הרצון להעניק הטבה מפליגה למשיבים (היזמים)", פסק.

לאור האמור לעיל, נקבע, יסוד ההחלטה בשיקול שאינו תכנוני, ואינו יכול לעמוד בביקורת המשפט המינהלי. בית המשפט נעתר לעתירת התושבים, והורה על ביטול ההחלטה וביטול כל ההליכים שנעשו עד כה לשם אישורה של התוכנית.