רוכשי דירה שחלקה נבנה ללא היתר יפוצו

בית משפט השלום ברמלה פסק (28.07.05) על מתן פיצויים לרוכשי דירת מגורים, שבעליה הסתירו מהם כי חלקה נבנה ללא היתר.

ראשית הפרשה בינואר 97', עת נכרת חוזה מכר למכירת דירה ברמלה, בין הזוג איילרוב ובין בעלי הדירה, הזוג סוסן. לאחר חתימת החוזה ובטרם הושלמו הליכי העברת הזכויות על שם התובעים, הסתבר להם, כי חלק מן הדירה נבנה בניגוד לחוקי התכנון והבניה, ולמעשה נבנו תוספות בניה ללא היתר כדין.

בחוזה המכר עצמו לא היה כל רמז לחריגה זו. התובעים, שהחלו לחשוד כי משהו אינו כשורה, החלו לבדוק את המצב המשפטי והתכנוני של הדירה, וגילו כי אכן חלק ממנה נבנה ללא היתר, וכדי לקבלו יש להגיש בקשה מיוחדת ולמלא תנאים כמו בנית ממ"ד והגשת תוכניות לעיריה.

המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשאלה על מי מוטלת החובה לברר את העובדות כהוויתן.

התובעים טענו, כי היה על בעלי הדירה לגלות להם את כל העובדות הרלוונטיות ולהציג את כל המצגים המתחייבים ממוכר סביר בטרם נכרת החוזה. מנגד טוענת הגב' סוסן, שבעלה נפטר במשך השנים, כי התובעים הכירו את הדירה עוד בטרם נכרת חוזה המכר, מאחר וקרוביהם התגוררו בה בשכירות, ועל כן לא היה כל צורך להתייחס לעובדת הבניה הבלתי חוקית, וה"היכרות" עם הדירה פוטרת אותה מחובת הגילוי.

הסעד שביקשו בני הזוג איילרוב, היה לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו, בין השאר עלויות הכרוכות בהכשרת המבנה, ירידת ערך המבנה ככל שהוא מתייחס לחלק שנבנה ללא היתר, וכן להוצאות שנגרמו להם בגין התנהגותה חסרת תום הלב של הנתבעת, כמו שכ"ט שמאי, הוצאות משפט וכו'.

בית המשפט בחן את המקרה, לאורו של סעיף 12 לחוק החוזים, הקובע כי "במשא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב".

פרשנות הפסיקה לסעיף האמור, קובעת כי לאחר חקיקת חוק החוזים, חובת הגילוי מוטלת על המוכר, והחובה מודגשת ביתר שאת כאשר העובדות מצויות בידיעתו. אין לקבל טענה שהיה על הקונים להיזהר על-פי הכלל "ייזהר הקונה" (Caveat Emptor), ואין טענה זו פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות לעיסקה.

לאור-זאת, קבעה השופטת אסתר נחליאלי-חיאט, כי החובה לגלות לתובעים שחלק מן הדירה נבנה ללא היתר, מוטלת באופן קטגורי על הנתבעת. אין להפחית מהחובה הזו בטענה שהתובעים הכירו את הדירה, והפרטים הללו מהווים "חלק מהותי ביותר של עיסקת המכר היורד לשורש העיסקה".

בית המשפט הוסיף, כי התובעת אינה יכולה להתנער מאחריותה למילוי חובת הגילוי בטענה שעמידר, בעלת הנכס, ידעה על הבניה הבלתי חוקית.

"עמידר איננה בעלת הדין בתיק זה, וידיעתה או אי ידיעתה את הפרטים בקשר לסוגית הבניה הבלתי חוקית אינה רלוונטית. יאמר כי העובדה שהנתבעים התגוררו במשך עשרים שנה בדירה שחלקים ממנה נבנו שלא כדין, גם אם בידיעתה של עמידר, מעצימה את החובה לגלות את עובדת הבניה שלא כדין".

כמו כן, פסלה השופטת נחליאלי-חיאט את טענת הגב' סוסן בדבר רצונם העז של הקונים לרכוש את הדירה, וקבעה כי "'להיטותם' של התובעים לרכוש את הדירה אינה מבטלת את הנטל המונח על התובעת לגלות את הפרט המהותי של בניה שלא כדין, בניה שהיתה בידיעתה המלאה של הנתבעת, אך היא משיקולים שלה לא חלקה את המידע עם התובעים.

החובה המוטלת על קונה לבדוק בעצמו את הזכויות של הדירה אינה מסירה את האחריות מהנתבעת ואין בינה ובין חובת הגילוי החלה במלואה על הנתבעת מאומה, ובודאי שאין היא מאיינת את חובתה זו".

לאור האמור לעיל, פסק בית המשפט לתובעים פיצויים עבור עלות הכשרת המבנה, הכוללת בניית ממ"ד בסך 7,500 דולר, אגרות בניה בסך 1,000 דולר, וכן שכ"ט אדריכל לפי אומדן של 2,000 דולר.
כמו-כן, נקבע, זכאים התובעים לפיצוי בגין עגמת הנפש והמטרד שנגרמו להם, אשר בהתחשב בחוסר תום הלב של הנתבעת, יעמוד על סך של 10,000 שקלים.

לסיכום פסק בית המשפט, גם תשלום טרחת עורך-דין, תשלום שמאי והוצאות משפט.