האם יש לחייב תשלום דמי תיווך בהעדר הסכם בכתב

בית המשפט נאלץ שוב להכריע בשאלה: האם חלה חובת תשלום דמי תיווך, למרות שלא נחתם הסכם בכתב בין הצדדים (בשא 001349/05).

יוסופוב אפי הגיש נגד דדון יצחק ודדון סיגלית תביעה לדמי תיווך. לטענתו, הוא תיווך בינם לבין רוכשי דירתם, וכן תיווך בינם לבין מוכרי הדירה אותה רכשו המבקשים כתחליף לדירתם. בין הנתבעים לא נחתם הסכם תיווך. למרות זאת תבע המשיב את המבקשים לתשלום דמי תיווך בעילה של עשיית עושר ולא במשפט ובעילה של הפרת חובת תום הלב. לכתב התביעה צירף התובע העתק קבלה על הסך 7,000 ש"ח ששילם לו דדון יצחק, ועליה נרשם שהיא תשלום על-חשבון מכירת נכס.

המבקשים כפרו בכתב הגנתם בחבותם לשלם את דמי התיווך, וטענו כי המשיב אינו זכאי לקבל את דמי התיווך בהעדר הסכם בכתב. לטענת, הסך 7,000 ש"ח שולם עבור עסקת שכירות ולא עבור עסקת מכר. כן טענו בכתב ההגנה, כי לא ביקשו כלל מהמשיב לחפש להם דירה או למצוא קונה לדירתם, וכי המשיב לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות שבין הצדדים. המבקשים הגישו את בקשתם לדחיית התביעה או למחיקתה, לאור העובדה שהמשיב לא החתים את המבקשים על הזמנה לתיווך.

השופט זכריה ימיני טען כי סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובע שאם יש בחוק אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון, לא יחולו הוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט.

אולם, סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, קובע כי:
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט של הכנסת."

סעיף זה קובע באופן קטגורי כי הזכאות של המתווך בעיסקת לדמי תיווך מותנית בקיומה של חתימה על הזמנה בכתב. בהעדר הזמנה בכתב, אין המתווך זכאי לדמי תיווך. החתימה של הלקוח על הזמנה בכתב היא לב לבו של חוק המתווכים במקרקעין, כפי העולה מדברי ההסבר להצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ"ב-1992, שם נאמר:
"עם בוא גלי העליה מבריה"מ נוצרה בעיה אמתית, חלק גדול מהעולים אינם מכירים את המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם למכירה או להשכרה. כמו כן, אין הם בקיאים בתנאים הנוגעים לרכישת דירות בישראל. חוסר ידע זה מנוצל לרעה, למרבית הצער, במספר מקרים לא מועט. אף-על-פי שחופש העיסוק הוא ערך חשוב, ובדרך כלל אין להגביל את האפשרות של אדם לעסוק בעבודה, הרי בנסיבות שנוצרו עקב גל העליה, אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא. הצורך בקבלת החוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה."

לאור האמור בדברי ההסבר, ולאור הלשון הקטגורית של לשון סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, המשתמשת במילים "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן..." מהווה הוראה מיוחדת לפי סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, אשר מורה שהוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט לא יחולו במערכת היחסים שבין מתווך לבין לקוחו.

כמו כן, טוען השופט, כי האמור בסעיף 9(א) לחוק המתווכים גובר גם על הוראת סעיף 39 לחוק החוזים חלק כללי. סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע מתי ניתן להפעיל את חובת תום הלב במערכת היחסים שבין הלקוח לבין המתווך; יוצא מכאן, כי רק לאחר שחתם הלקוח למתווך על הזמנה למתן שירותי תיווך במקרקעין, רק אז מתחילה לחול על הצדדים חובת תום הלב על-פי סעיף 39 לחוק החוזים חלק כללי.

ברור לכל שלגבי עיסקת רכישת הדירה שרכשו המבקשים כתחליף לדירה שמכרו אין למשיב כל ראשית ראיה בכתב, ועל כן דין תביעתו לדמי תיווך בגין רכישת הדירה החליפית להידחות על הסף.

יוצא מכאן כי: סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין מהווה "הוראה מיוחדת" לפי סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, אשר מורה שהוראות חוק עשיית עושר לא יחולו במערכת היחסים שבין מתווך לבין לקוחו; עוד נקבע, כי סעיף 9(א) לחוק המתווכים גובר על הוראת סעיף 39 לחוק החוזים חלק כללי, במובן זה, שרק לאחר שחתם הלקוח למתווך על הזמנה למתן שירותי תיווך במקרקעין, מתחילה לחול על הצדדים חובת תום הלב על-פי סעיף 39 לחוק החוזים
מכאן, מסיק השופט, שככל שהדבר נוגע לתביעת המשיב לדמי תיווך בגין רכישת הדירה החליפית על-ידי המבקשים, יש לקבל את הבקשה; וככל שהדבר נוגע לתביעת דמי תיווך בגין מכירת דירת המבקשים, יש לדחות את הבקשה.