הוועדה דחתה את עמדת נת"ע: שווי קרקעות המטרו לא יחושב כחקלאי בלבד

הוועדה לפיצויים למיזם המטרו דחתה את עמדת נת"ע והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, שלפיה יש להעריך את הקרקעות המיועדות לקרפיף המטרו בדרום העיר כקרקע חקלאית בלבד, ללא פוטנציאל תכנוני, ובשווי של כ-80 שקל למ"ר. ההחלטה ניתנה (3.9.26) במסגרת 31 תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך, בהיקף כולל של כ-358.5 מיליון שקל.

הוועדה, בראשות עו"ד עמית אופק, קבעה כי אין להתעלם מתוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 21/3 משנת 2003, ששינתה את סיווג המקרקעין מאזור חקלאי לאזור נופש מטרופוליני. לפיכך, יש להביא בחשבון את השפעת התוכנית על שווי הקרקע במצב שקדם לאישור תוכנית המטרו.

עם זאת, הוועדה לא קיבלה את מלוא עמדת בעלי הקרקע. היא קבעה כי אין להביא בחשבון לצורך השווי את הפוטנציאל שנבע מתוכנית "אנ"מ האירוס", משום שבמועד הקובע היא עדיין לא הופקדה בפועל.

31 תביעות על כ-186 דונם

ההחלטה עוסקת במתחם הקרפיף של קו M1 בדרום ראשון לציון, ששטחו הכולל כ-298.6 דונם. המתחם נמצא ממערב לקניון ראשונים ומצפון לכביש 431, ומיועד לשמש מרכז לתחזוקה, לתפעול ולשימושים נוספים של מערכת המטרו. השטח המיועד לקרפיף נועד להפקעה, והודעות הפקעה כבר נשלחו לבעלי הקרקע.

31 התביעות מתייחסות לשטח מצטבר של 185,730 מ"ר - כ-62% משטח הקרפיף. סכום התביעות הכולל הוא 358.529 מיליון שקל, כלומר כ-1,930 שקל למ"ר בממוצע.

מנגד, נת"ע והוועדה המקומית טענו כי שווי הקרקע במצב הקודם עומד על 80 שקל למ"ר בלבד, ובסך-הכל כ-14.86 מיליון שקל לכלל השטח שבגינו הוגשו התביעות. הוועדה עצמה ציינה כי משמעות העמדה היא הערכת כלל המקרקעין בכ-4% בלבד מסכום התביעות.

הוועדה: תמ"מ 21/3 שינתה את מאפייני הקרקע

במרכז ההכרעה עמדה השאלה כיצד יש להעריך את הקרקע ערב אישור תת"ל 101/א ביוני 2022. לפי תוכנית המתאר הישנה של ראשון לציון משנת 1970, הקרקע אכן יועדה לחקלאות. אולם בשנת 2003 אושרה תמ"מ 21/3, שכללה אותה באזור נופש מטרופוליני.

לפי ההחלטה, ייעוד זה אינו מסתכם בחקלאות בלבד. התוכנית אפשרה שימושים לנופש, פנאי, ספורט, אירוח והסעדה, שטחים פתוחים, תשתיות, דרכים וחניות. נוסף על כך, היא אפשרה לוועדה המחוזית לייעד, בתוכנית מתאימה, עד 15% משטח אזור הנופש למטרות נוספות המשלימות אזורי פיתוח סמוכים. במקרה הנדון מדובר באזור נופש של כ-5,400 דונם, כך שבאופן עקרוני ניתן היה לאשר כ-810 דונם למטרות נוספות.

הוועדה קבעה כי תמ"מ 21/3 היא תוכנית מאושרת ששינתה את מאפייני המקרקעין, ולכן יש להביא את השפעתה בחשבון בעת חישוב הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

לא כל הפוטנציאל ייכלל בחישוב

ההכרעה אינה מעניקה לבעלי הקרקע את מלוא השווי שלו טענו. הוועדה דחתה את הטענה שיש להביא בחשבון גם את הפוטנציאל של תוכנית אנ"מ האירוס, שקידומה החל עוד לפני אישור תוכנית המטרו.

הסיבה היא שבמועד הקובע - 2.6.22 - התוכנית עדיין לא הופקדה בפועל. הוועדה חזרה על הכלל שלפיו אפשר להביא בחשבון פוטנציאל מתוכנית שטרם אושרה רק כאשר הוא הגיע לרמת ודאות תכנונית גבוהה דיה. במקרה זה נקבע כי התנאי לא התקיים.

במילים אחרות, בעלי הקרקע השיגו דחייה של שומת ה-80 שקל למ"ר, אך הוועדה גם הציבה גבול ברור לפוטנציאל שניתן לייחס לקרקע.

שמאי מייעץ יקבע את השווי

הוועדה לא קבעה בשלב זה את גובה הפיצויים. היא החליטה למנות שמאי מייעץ אחד שיבחן את כלל 31 התביעות ויקבע את שווי הקרקע במצב הקודם תוך התחשבות בפוטנציאל הנובע מתמ"מ 21/3, אך ללא הפוטנציאל של תוכנית אנ"מ האירוס.

השמאי התבקש גם לבדוק את עסקות ההשוואה שעליהן מסתמכים הצדדים ולבחון, ככל שניתן, את השווי בשיטה נוספת, ובה גם מודל כלכלי, כדי לוודא שהעסקות אכן משקפות שווי שוק אמיתי ולא פוטנציאל שאין להביאו בחשבון.

בנוסף יתבקש השמאי לבדוק אם קיימים הבדלי שווי בתוך המתחם עצמו, בהתאם לקרבה לשטח העירוני המפותח ולכביש 431, וכן לקבוע בנפרד את שווי הקרקע במצב החדש לאחר ייעודה לקרפיף המטרו. הוועדה השאירה גם את שאלת השווי של קרקע בייעוד ציבורי המיועדת להפקעה לשיקול דעתו המקצועי של השמאי.

לאחר הגשת השומה המייעצת יוכלו הצדדים להגיש השגות בתוך 45 ימים. רק בהמשך תינתן החלטה סופית בשאלת הזכאות ובגובה הפיצויים.

הכרעה שעשויה להשפיע מעבר לראשון לציון

המשמעות של ההחלטה חורגת מהמתחם עצמו. זו החלטה ראשונה של הוועדה המיוחדת לפיצויי המטרו בנוגע למתחם הקרפיף בראשון לציון, והיא קובעת עיקרון חשוב: לא ניתן להתעלם מתוכנית מתאר מאושרת שהרחיבה את אפשרויות השימוש בקרקע רק משום שתוכנית מפורטת טרם העניקה זכויות בנייה מוגדרות.

עם זאת, מוקדם לקבוע שההחלטה תגדיל אוטומטית את הפיצויים בכל יתר מתחמי המטרו. כל תביעה תיבחן לפי המצב התכנוני שחל על הקרקע המסוימת במועד הקובע, וגם במקרה בראשון לציון טרם הוכרעה שאלת הסכום.

ההליך מתקיים מכוח חוק המטרו, שקבע ועדה מיוחדת שתדון בתביעות לפי סעיף 197 ביחס לתוכניות המטרו. על החלטה סופית של הוועדה ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים.