רווח חג'ג' נדל"ן ירד ב-25% בשל שחיקה ברווח הגולמי והפסדי חברות מוחזקות

קבוצת חג'ג' סיימה את הרבעון השני של 2026 עם זינוק חד בשורה התחתונה, אך עיקר העלייה נבע מאירוע חשבונאי בעקבות השגת השליטה בחג'ג' צים נדל"ן. הרווח הנקי ברבעון הסתכם בכ-35 מיליון שקל, לעומת כ-12.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - עלייה של כ-178%. במקביל, ההכנסות ברבעון עלו בכ-26% לכ-113.4 מיליון שקל, לעומת כ-90.3 מיליון שקל.

מאחורי הזינוק ברווח הרבעוני עומד רווח של כ-55.4 מיליון שקל שנרשם בעקבות העלייה לשליטה בחג'ג' צים נדל"ן ומדידת ההשקעה הקודמת בה לפי שווי הוגן. מנגד, הרווח הגולמי ברבעון דווקא ירד לכ-25.1 מיליון שקל, לעומת כ-30.4 מיליון שקל ברבעון המקביל. כלומר, העלייה החדה ברווח הנקי אינה משקפת שיפור מקביל ברווח הגולמי מפעילות הפרויקטים.

בתמונה החצי שנתית המגמה בשורה התחתונה הפוכה. הכנסות הקבוצה במחצית הראשונה צמחו בכ-29% לכ-288.6 מיליון שקל, לעומת כ-223.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה, אך הרווח הנקי ירד בכ-25% לכ-50.4 מיליון שקל, לעומת כ-67.3 מיליון שקל. הרווח הגולמי ירד לכ-77.6 מיליון שקל, לעומת כ-98.1 מיליון שקל במחצית המקבילה.

החברה מסבירה כי ההכנסות במחצית נבעו בעיקר מהכרה בהכנסות בהתאם למכירות ולהתקדמות בפרויקטים סומייל 124, בבלי 3 ובפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, וכן ממכירת 25 דירות בפרויקט סלמה MOMA, מהן 10 דירות דיור בהישג יד.

לירידה ברווח במחצית תרמו גם גידול בהוצאות השיווק לכ-10.8 מיליון שקל, לעומת כ-4.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה, והעמקת חלקה של חג'ג' בהפסדי חברות המטופלות בשיטת השווי המאזני לכ-14.8 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-1.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה. החברה מייחסת את ההפסד בסעיף זה בעיקר לחלקה, כ-8 מיליון שקל, בהפסדי חג'ג' צים נדל"ן, להפרשה בקשר להשקעה בה ולהפסדי הד מאסטר, שמקדמת את פרויקט שד"ל. מנגד נרשם חלק של כ-6 מיליון שקל ברווחי צים מרכזי קניות.

גם ההשוואה למחצית המקבילה כוללת רכיבים חד-פעמיים משני צדי המשוואה: במחצית 2026 נרשם הרווח של כ-55.4 מיליון שקל מהעלייה לשליטה בחג'ג' צים, בעוד שבמחצית הראשונה של 2025 נרשם רווח של כ-38.4 מיליון שקל מרכישה במחיר הזדמנותי.

השליטה בחג'ג' צים יצרה רווח חשבונאי - אך החברה הנרכשת עדיין מפסידה

באפריל התקשרה חג'ג' בעסקה לרכישת 20% נוספים מחג'ג' צים נדל"ן תמורת 72 מיליון שקל, בתוספת פרמיית שליטה של 8 מיליון שקל. בעקבות העסקה עלתה חג'ג' מאחזקה של 30% ל-50% מהון החברה וקיבלה 50.01% מזכויות ההצבעה, מה שהפך אותה לבעלת השליטה והביא לאיחוד חג'ג' צים בדוחותיה החל מהדוחות למחצית הראשונה.

הערכת השווי של BDO שצורפה לדוחות העמידה את שווי האחזקה הקודמת של חג'ג', בשיעור של 30%, על כ-113.7 מיליון שקל. במסגרת החישוב התבסס מעריך השווי על העלות הכלכלית של העסקה, כולל התאמה להלוואות בעלים, והעריך פרמיית שליטה של כ-3%. לאחר נטרול הפרמיה נגזר לחג'ג' צים שווי של כ-379 מיליון שקל, ולפיו חושב שווי האחזקה הקודמת.

לצד הפוטנציאל הגדול שמייחסת חג'ג' לפעילות ההתחדשות העירונית של החברה הנרכשת, הנתונים הנוכחיים של חג'ג' צים עדיין משקפים שלב השקעה. הונה העצמי עמד בסוף יוני על כ-29 מיליון שקל, לעומת כ-38 מיליון שקל בסוף 2025, והיא הציגה הון חוזר שלילי של כ-257 מיליון שקל. חג'ג' מסבירה כי הגירעון נובע בעיקר מהשקעות בפרויקטים עתידיים המסווגים כנכסים לא שוטפים, הממומנות באשראי שרובו מסווג לזמן קצר.

חג'ג' צים נמצאת בשלב שבו חלק ניכר מהפעילות מתמקד בקידום פרויקטים שטרם הגיעו לביצוע. לפי הדוח, היא מקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם היקף יחידות הדיור לשיווק עשוי להגיע לכ-10,200, אם הפרויקטים אכן יצאו לפועל. חלקה האפקטיבי של קבוצת חג'ג' באותן יחידות, לאחר השגת השליטה, עומד על כ-5,100 יחידות.

שיווק של 1.36 מיליארד שקל - אבל לא כולו מכירות מחייבות

צילום: פרויקט פירסט בשדה דב [צילום: קבוצת חג'ג']

לצד הירידה ברווח המחציתי, קבוצת חג'ג' מצביעה על קצב שיווק גבוה. מתחילת 2026 ועד פרסום הדוח הסתכם היקף הסכמי המכר, בקשות ההצטרפות והסכמי האופציה של החברה ושל חג'ג' צים בכ-1.36 מיליארד שקל. הסכמי המכר שנחתמו בתקופה הסתכמו בכ-815.6 מיליון שקל.

החברה מדגישה כי לא כל היקף השיווק הוא מכירה סופית: 40 יחידות ושטחי מסחר, בהיקף של כ-419 מיליון שקל, הם בקשות הצטרפות, ו-15 יחידות בהיקף של כ-118 מיליון שקל הן הסכמי אופציה, שאין ודאות כי יבשילו להסכמי רכישה מחייבים.

בין הפרויקטים הבולטים בשיווק נמצא שדה דב FIRST, שבו נרשמו עד פרסום הדוח 65 הסכמי מכר, בקשות והסכמי אופציה בהיקף של כ-485.4 מיליון שקל. בבבלי 3 נרשמו 41 התקשרויות בהיקף של כ-311.3 מיליון שקל. החברה ציינה כי קצב השיווק נמשך למרות סביבת הריבית, הגידול במלאי הדירות הלא מכורות, מגבלות רגולטוריות על תנאי תשלום, אי-הוודאות הביטחונית והתחזקות השקל.

בדוח יש גם התייחסות מפורטת למבצעי המימון בענף. מתוך המכירות המחייבות שביצעה החברה עצמה מתחילת השנה, כ-3.5% בלבד היו בתנאי תשלום מסוג 20/80, ובתקופת הדיווח לא נמכרו דירות במסלול של הלוואות יזם. כ-96.5% מהיקף המכירות בוצע בפריסת תשלומים לינארית. עם זאת, בהסכמים בהיקף של כ-127 מיליון שקל ניתנה הטבת פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה.

תזרים שלילי והון חוזר שלילי - הדירקטוריון לא מזהה בעיית נזילות

לצמיחה בפעילות נלווית גם עלייה משמעותית בהיקף המאזן, בעיקר עקב איחוד חג'ג' צים. סך נכסי הקבוצה הגיע בסוף יוני לכ-6.6 מיליארד שקל, לעומת כ-5.3 מיליארד שקל בסוף 2025. ההון המיוחס לבעלי מניות החברה עמד על כ-1.375 מיליארד שקל, לאחר שבמהלך הרבעון השני חולק דיבידנד של כ-33 מיליון שקל.

מנגד, לחברה הון חוזר שלילי של כ-288 מיליון שקל לתקופה של 12 חודשים בדוחות המאוחדים ותזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של כ-77.3 מיליון שקל במחצית. תזרים ההשקעה היה שלילי בכ-102 מיליון שקל, בין היתר בשל השלמת התמורה בגין העלייה לשליטה בחג'ג' צים, בעוד שתזרים המימון היה חיובי בכ-405 מיליון שקל בעקבות הרחבת סדרות אג"ח.

דירקטוריון חג'ג' קבע כי נתונים אלה אינם מעידים על בעיית נזילות. בין היתר הוא מצביע על יתרת מזומנים של כ-60 מיליון שקל סמוך לפרסום הדוח, תזרימים צפויים מפרויקטים, אפשרות לגיוס חוב או הון ונכסים שהחברה מעריכה כי ניתן יהיה לממש במקרה הצורך.

לחברה גם חשיפה משמעותית לריבית: בסוף התקופה עמדו ההלוואות המבוססות על ריבית הפריים במאוחד על כ-2.64 מיליארד שקל. לפי הערכתה, שינוי של 0.5 נקודת אחוז בריבית עשוי לשנות את הוצאות המימון השנתיות בכ-13 מיליון שקל, מהם כ-11 מיליון שקל בחלק החברה. נכון למועד פרסום הדוח, לאחר שלוש הפחתות ריבית במהלך 2026, ריבית בנק ישראל עמדה על 3.5%.

במקביל ממשיכה הקבוצה לקדם את צבר הפרויקטים שלה. בשדה דב התקבלה החלטה לאישור תוכנית העיצוב והחברה פועלת להוצאת היתר בנייה; בבבלי 3 הסתיימו עבודות החפירה, הדיפון והביסוס והקבלן הראשי החל בעבודות; ובתחום ההתחדשות העירונית דיווחה חג'ג' צים על התקדמות במספר פרויקטים, לצד דחייה אפשרית בפרויקטים בשכונת שפירא בפתח תקוה בעקבות החלטת הוועדה המקומית לקדם פרויקטים באזור בשנים 2029-2030.

לאחר תקופת הדוח הרחיבה חג'ג' גם את פעילותה האפשרית מחוץ לישראל: ב-24 באוגוסט חתמה על שני מזכרי הבנות לא מחייבים לבחינת רכישת זכויות בשתי קרקעות בבאקו שבאזרבייג'ן, שבהן ניתן להקים פרויקטי מגורים רחבי היקף. החברה הדגישה כי העסקות עדיין כפופות לבדיקות נאותות, לחתימה על הסכמים מפורטים ולהתקיימות תנאים מתלים, ואין ודאות שיושלמו.