סילברסטיין: מודי'ס תפנה 47.3% ממגדל 7 בוורלד טרייד סנטר

סילברסטין נכסים, הפועלת בתחום הנדל"ן המניב בעיקר במנהטן, סיימה את הרבעון השני של 2026 בהפסד נקי של 35.7 מיליון דולר, לעומת רווח של 31.4 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. זאת אף שהפעילות השוטפת נותרה יציבה יחסית: ההכנסות מהשכרת נכסים עלו בכ-0.8% ל-53.1 מיליון דולר, לעומת 52.7 מיליון דולר ברבעון המקביל, והכנסות מדמי ייזום, ניהול והכנסות אחרות הסתכמו ב-5.65 מיליון דולר, לעומת 5.56 מיליון דולר.

הוצאות התפעול, מנגד, גדלו ל-26.9 מיליון דולר לעומת 24.5 מיליון דולר, וה-NOI ירד בכ-5.6% ל-31.8 מיליון דולר, לעומת 33.7 מיליון דולר. החברה מסבירה את העלייה בהוצאות, בין היתר, בכך שהחל מתחילת 2026 עלויות הקשורות לנכס MB נזקפות להוצאה במקום להיות מהוונות, וכן בגידול במסי המקרקעין ב-River Place וב-Silver Towers ובדמי הייעוץ בפעילות החוב. מנגד, הירידה בדמי החכירה הקרקעית ב-7 World Trade Center קיזזה חלק מההשפעה.

הגורם הבולט למעבר להפסד היה השינוי החד בסעיפי השערוך. ברבעון השני השנה רשמה סילברסטין רווח של 157 אלף דולר בלבד משערוך נדל"ן להשקעה, לעומת 66.3 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. במקביל, חלקה בהפסדי חברות כלולות גדל ל-22.2 מיליון דולר, לעומת 14.1 מיליון דולר, והוצאות המימון עלו ל-21.6 מיליון דולר לעומת 15.3 מיליון דולר. הפסדי הפרשי השער דווקא הצטמצמו ל-23.3 מיליון דולר, לעומת 33.6 מיליון דולר אשתקד, ובכך מיתנו חלק מהפגיעה.

גם בסיכום המחצית הראשונה נרשמה תמונה דומה. הכנסות השכירות גדלו בכ-2.4% ל-108.1 מיליון דולר, לעומת 105.5 מיליון דולר במחצית המקבילה, אך ה-NOI נותר כמעט ללא שינוי, 68.7 מיליון דולר לעומת 68.9 מיליון דולר. בשורה התחתונה עברה החברה להפסד של 24.4 מיליון דולר, לעומת רווח של 48.9 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2025. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת דווקא השתפר ל-78.1 מיליון דולר, לעומת 72 מיליון דולר בתקופה המקבילה.

גם ה-FFO נחלש. ה-FFO הנומינלי המחושב לפי תקנות ניירות ערך ירד במחצית ל-23.9 מיליון דולר, לעומת 42 מיליון דולר בתקופה המקבילה, וברבעון השני ירד לכ-8.9 מיליון דולר לעומת 23.8 מיליון דולר. החברה מייחסת את הירידה בעיקר להוצאות על נכס MB, לעלייה בהוצאות הריבית על איגרות החוב ולהיעדר מימוש Promote בפעילות החוב שנרשם בתקופה המקבילה. מנגד, השיפור ב-Silver Towers והירידה בדמי החכירה ב-7 WTC קיזזו חלק מהפגיעה.

האתגר הגדול במגדל 7 של WTC בדאון טאון מנהטן

צילום: [צילום: יוקי איוומורה/AP]

אחד המוקדים המרכזיים בדוחות הוא מגדל 7 בוורלד טרייד סנטר בדאון טאון מנהטן, שבו מחזיקה סילברסטין בשיעור של 94.83%. שווי הנכס נקבע בסוף יוני על 1.26 מיליארד דולר, ללא שינוי לעומת סוף 2025. לפי הערכת השווי של JLL, השווי נמוך ב-30 מיליון דולר, או 2.3%, מההערכה ביוני 2025, שעמדה על 1.29 מיליארד דולר.

הסיכון המרכזי בנכס הוא עזיבתה הצפויה של מודי'ס. החברה היא השוכרת הגדולה בבניין ומחזיקה ב-797,537 רגל רבועה, 47.3% מכלל השטח להשכרה, בחוזה שמסתיים בנובמבר 2027. לפי JLL, מודי'ס הודיעה לבעלי הנכס כי בכוונתה לפנות 100% מהשטח שהיא שוכרת. הבניין כולו מושכר כיום בשיעור של 92.3% ל-18 שוכרים.

העזיבה כבר הוטמעה בהערכת השווי. JLL העלתה את שיעור השטח הפנוי המיוצב שהיא מניחה בנכס מ-3% ל-5%, והעלתה את שיעור ההיוון של תזרימי המזומנים ב-0.25 נקודת אחוז ל-7.25%, בין היתר בשל אי-הוודאות לקראת עידכון דמי החכירה הקרקעית. למרות זאת, השווי נותר ללא שינוי לעומת סוף 2025. אחד ההסברים לכך הוא התחזקות שוק משרדי היוקרה במנהטן: JLL העלתה את הנחות שכר הדירה, ומציינת כי ההיצע המצומצם של שטחי Trophy איכותיים תומך בביקוש. שכר הדירה הממוצע בחוזים הקיימים בבניין הוא 66.50 דולר לרגל רבועה, לעומת שכר דירה שוק מוערך של 94.30 דולר.

אי ודאות נוספת נוגעת לקרקע שעליה ניצב המגדל. תקופת החכירה הנוכחית מרשות הנמלים של ניו-יורק וניו ג'רזי מסתיימת ב-31 בדצמבר 2026, ולסילברסטין שלוש אופציות הארכה של 20 שנה כל אחת. החברה דיווחה כי קיבלה הודעת חידוש וכי הצדדים החלו בתהליך לקביעת דמי החכירה לתקופה שתתחיל ב-1 בינואר 2027. הערכת JLL, שנערכה קודם לכן, מניחה לצורך החישוב דמי חכירה לאחר העידכון של 20 מיליון דולר. הסכום בפועל טרם נקבע.

ברבעון השני הסתכם ה-NOI של 7 WTC לפי חלק החברה ב-15.3 מיליון דולר, לעומת 20.4 מיליון דולר ברבעון הראשון. שיעור התפוסה הממוצע בתקופה עמד על 91.35%, ושווי הנכס נותר כאמור 1.26 מיליארד דולר.

במאזן כולו הסתכמו נכסי סילברסטין בסוף יוני בכ-3.52 מיליארד דולר, ההון העצמי בכ-1.875 מיליארד דולר וההתחייבויות בכ-1.645 מיליארד דולר. יחס החוב נטו ל-CAP עמד על 41.3%, שיעור שהחברה מגדירה כנמוך ביחס למקובל בחברות נדל"ן מניב.

לחברה נרשם גירעון קטן של 819 אלף דולר בהון החוזר המאוחד, אך בדוחות הסולו הגירעון מגיע ל-98.7 מיליון דולר, בין היתר בשל פירעון צפוי של כ-105.7 מיליון דולר מאג"ח סדרה ב' בדצמבר 2026 ותשלומי ריבית. החברה הודיעה כי בכוונתה להאריך או למחזר את החובות באמצעות מקורות פנימיים, תזרים שוטף ומימון עתידי, והדירקטוריון וההנהלה קבעו כי הנתונים אינם מצביעים על בעיית נזילות.

נכון למועד הדוח, לסילברסטין הלוואות בריבית משתנה בהיקף של כ-558 מיליון דולר. לפי ניתוח הרגישות שלה, עלייה של נקודת אחוז בריבית הבסיס תגדיל את הוצאות המימון השנתיות בכ-5.58 מיליון דולר, ועלייה של שתי נקודות אחוז תגדיל אותן בכ-11.16 מיליון דולר. במקביל, לחברה מסגרות אשראי זמינות ולא מנוצלות בהיקף של כ-97 מיליון דולר.