בונים דירה? דמי המים והביוב ייקבעו לפי שטח וטופוגרפיה

רשות המים גיבשה שיטה חדשה לחיוב בעלי נכסים ויזמים במימון הקמתן ושדרוגן של מערכות המים והביוב. לפי המסמך המקצועי של הרשות, דמי הקמה חד-פעמיים אמורים להחליף את היטלי המים והביוב שבהם השתמשו עד כה תאגידי המים לצורך מימון פיתוח התשתיות.

ברשות מסבירים כי שיטת ההיטלים הקיימת יצרה פערים גדולים בין רשויות ותאגידים. בין הסיבות שנמנו לכך: שיטות חישוב שונות שהתפתחו לאורך השנים, הצמדה למדד המחירים לצרכן שאינה משקפת בהכרח את עלויות הקמת התשתיות ומימון חלק מהמערכות באמצעות התעריף השוטף. בעקבות העברת הסמכות לקביעת התעריפים לרשות המים הוקם צוות שכלל כלכלנים, מהנדסים ויועצים חיצוניים.

התשלום ייקבע בעיקר לפי שטח הבנייה

אחד השינויים המרכזיים הוא מעבר לחיוב המבוסס על שטח הבנייה בלבד. הצוות בחן גם חיוב המשלב את שטח הקרקע, בדומה לחלק מההיטלים הקיימים, וכן אפשרות של חיוב לפי יחידת דיור. בסופו של דבר נקבע כי שטח הבנייה הוא המשתנה בעל המשקל המשמעותי ביותר בעלות הקמת מערכות המים והביוב.

החיוב יחושב לפי מלוא שטחי הבנייה בנכס - שטחים עיקריים ושטחי שירות - אך מרתפי חנייה לא ייכללו בחישוב. ברשות מנמקים זאת בכך שמרתפי החנייה אינם מחוברים למערכת הביוב וכי אספקת מים למערכות כיבוי האש בהם אינה משפיעה באופן מהותי על עלויות הקמת מערכת המים.

דמי ההקמה יחולו על בנייה חדשה, תוספות בנייה לנכס קיים, נכסים קיימים המבקשים להתחבר לראשונה למערכות המים או הביוב וכן על בנייה חורגת. החיוב עשוי להתבצע בעת אישור היתר הבנייה, בעת חיבור הנכס לתשתיות או עם גילוי בנייה שנעשתה שלא על-פי היתר.

ככלל, כל בניין המחובר למערכות יחויב - ובכלל זה בתי מגורים, בתי עסק, מבני ציבור, נכסי רשויות מקומיות, בתי מלון, מתקני תשתית ונכסי מדינה. לעומת זאת, שטחים ציבוריים פתוחים ושטחים מגוננים ציבוריים אמורים להיות פטורים, למעט מקרים חריגים שבהם הקמת התשתית כרוכה בעלויות גבוהות במיוחד.

בהר יקר יותר, ובנייה דלילה מייקרת את החשבון

המודל מבחין בין תאגידי מים הפועלים באזורים מישוריים לבין תאגידים הרריים, בשל ההבדלים בעלויות הפיתוח. על-פי הניתוח שערכה הרשות, הפיתוח בתאגידים הרריים יקר יותר, ולכן נקבע להם תעריף בסיס גבוה יותר.

בטבלת התעריפים המוצעת נקבע לתאגידים מישוריים תעריף בסיס של 76.72 שקל למ"ר בנייה, לפני מע"מ, כאשר תוספת בגין בנייה בצפיפות נמוכה עומדת על 26.85 שקל למ"ר - כלומר 103.57 שקל למ"ר. בתאגידים הרריים עומד תעריף הבסיס על 101.87 שקל למ"ר והתוספת לבנייה בצפיפות נמוכה על 35.66 שקל, כך שהתעריף מגיע ל-137.53 שקל למ"ר, לפני תוספות אחרות המותרות לפי המודל.

"בנייה בצפיפות נמוכה" מוגדרת במודל כבנייה של עד שלוש יחידות דיור לדונם, בעיקר בתים צמודי קרקע. ברשות מצאו כי עלות פיתוח התשתיות במתחמים כאלה גבוהה יותר מאשר בבנייה רוויה, ולכן נקבעה להם תוספת לתעריף.

התוצאה היא פערים לא מבוטלים בין תאגידים. כך, לדוגמה, התעריף המוצע למי חדרה עומד על 76.72 שקל למ"ר בנכס שאינו בנוי בצפיפות נמוכה ו-103.57 שקל בנכס בצפיפות נמוכה. במי כרמל, לעומת זאת, לאחר התוספות המיוחדות מגיע התעריף ל-111.55 שקל למ"ר בבנייה שאינה בצפיפות נמוכה ול-147.21 שקל בבנייה בצפיפות נמוכה.

גם בירושלים, המוגדרת במודל באמצעות תאגיד הגיחון כתאגיד הררי, התעריף המוצע מגיע ל-102.08 שקל למ"ר בבנייה רגילה ול-137.73 שקל למ"ר בבנייה בצפיפות נמוכה. בתל אביב, באמצעות מי אביבים, התעריפים המוצעים הם 90.08 שקל ו-116.93 שקל למ"ר בהתאמה.

גם מצב התשתיות ישפיע על התשלום

הטופוגרפיה אינה המשתנה היחיד. רשות המים מבקשת להביא בחשבון גם את מצב מערכות המים והביוב הקיימות ואת הצורך בהחלפת תשתיות ישנות. תאגידים שבהם קיים פיגור משמעותי בהחלפה ובשדרוג של מערכות יוכלו לקבל תוספת לתעריף, כדי לממן בין היתר הגדלת קטרי צינורות, התאמת קיבולת ושדרוג המערכות לתקנים הנהוגים כיום.

בנוסף, תאגיד שיוכיח כי הוא מתמודד עם עלויות פיתוח חריגות - למשל בשל עתיקות, תנאי בינוי מיוחדים או צורך בהשקעות יוצאות דופן להגנה על מקורות מים - יוכל לבקש העלאה של דמי ההקמה. מנגד, כאשר העלויות נמוכות מהרגיל ניתן יהיה להפחית את התעריף. לפי המסמך, הסטייה המאושרת עשויה להגיע עד 30%.

הכספים שייגבו מדמי ההקמה אמורים להיות מופקדים בקרן ייעודית לצד מרכיב הפחת הכלול בתעריף המים השוטף. הקרן תשמש למימון פיתוח, החלפה ושדרוג של מערכות מים וביוב, כאשר תוכניות ההשקעה והעלויות יידרשו לאישור רשות המים. הרשות מתכננת לבחון מעת לעת את האיזון בין ההכנסות לבין הוצאות התאגידים ולעדכן בהתאם את התעריפים.

המטרה: פחות מחלוקות ויותר ודאות

אחד היעדים המוצהרים של השיטה הוא לצמצם את המורכבות המשפטית והחשבונאית שאפיינה את מערך ההיטלים. ברשות מבקשים ליצור שיטת חיוב פשוטה יותר, המבוססת על משתנים שניתן למדוד באופן אחיד, ולהבטיח במקביל לתאגידי המים מקור מימון קבוע לתוכניות הפיתוח שלהם.

עם זאת, המסמך עצמו מבהיר כי בסיס הנתונים שעמד לרשות הצוות אינו מאפשר בשלב זה לקבוע תעריפים מדויקים לפי כל משתנה אפשרי, כגון סוג הקרקע, סוג השימוש בנכס או מאפייני כל מיזם. ברשות מציינים כי עם הרחבת בסיס הנתונים ניתן יהיה בעתיד לבחון הרחבה של מספר המשתנים המשפיעים על התעריף.