רבוע כחול נדל"ן: ה-NOI עלה ב-14%, הרווח נחתך ב-62%

רבוע כחול נדל"ן מציגה שיפור בפעילות הנדל"ן המניב ברבעון השני של 2026, אך הרווח בשורה התחתונה צנח בעקבות שינוי חד בתוצאות המימון. הרווח הנקי הסתכם ב-117.1 מיליון שקל, ירידה של כ-62% לעומת 304.7 מיליון שקל ברבעון השני של 2025. מנגד, ה-NOI, המדד המרכזי לפעילות הנכסים המניבים, עלה בכ-14% והגיע ל-109.2 מיליון שקל, לעומת 95.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

מן הדוחות שהציגה החברה (יום ו', 28.8.26) עולה כי ההכנסות משכירות הסתכמו ברבעון ב-120.5 מיליון שקל, עלייה של כ-13.9% לעומת 105.8 מיליון שקל ברבעון המקביל. בחברה מייחסים את העלייה בעיקר להתחלת ההכרה בהכנסות ממגדל המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ בתל אביב, לאחר שהתקבל אישור אכלוס ביולי 2025, וכן להכנסות ממגדל המשרדים ברעננה ולשיפור בפעילות המרכזים המסחריים. ה-NOI מתוצרת הארץ החל לקבל תרומה נוספת במהלך הרבעון השני, לאחר ששוכר חדש אכלס שטחים בנכס והחברה החלה להכיר בהכנסות בגינם מתחילת יוני.

סך ההכנסות ברבעון עמד על 301.7 מיליון שקל, לעומת 291.8 מיליון שקל ברבעון המקביל, עלייה של כ-3.4%. לצד העלייה בשכירות, ההכנסות ממכירת דירות וחוזי הקמה ירדו ל-27.5 מיליון שקל לעומת 41 מיליון שקל. החברה רשמה גם עלייה נטו של 149.3 מיליון שקל בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, לעומת 137.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח מפעולות דווקא עלה בכ-7.7%, מ-227.6 מיליון שקל ל-245.1 מיליון שקל.

הפער בין השיפור בפעילות השוטפת לבין הירידה החדה ברווח הנקי נמצא בעיקר בסעיף המימון. ברבעון השני נרשמו הוצאות מימון נטו של 113.3 מיליון שקל, בעוד שברבעון המקביל נרשמו הכנסות מימון נטו של 148.9 מיליון שקל. הכנסות המימון עצמן צנחו מ-251.5 מיליון שקל ל-20.1 מיליון שקל, בעוד הוצאות המימון עלו מ-102.7 מיליון שקל ל-133.4 מיליון שקל. ברמת המחצית מסבירה החברה כי הירידה בהכנסות המימון נבעה בעיקר מירידה של כ-196 מיליון שקל בהכנסות מתיק ניירות הערך הסחירים, וכן מירידה בהכנסות מימון מהלוואות לאחרים. החברה ציינה כי לאחר תום הרבעון נרשמה עליית שווי של כ-62 מיליון שקל בתיק המכשירים הפיננסיים הנמדדים בשווי הוגן.

גם נתוני המחצית מציגים תמונה דומה. ההכנסות משכירות בששת החודשים הראשונים של השנה עלו בכ-8.3% ל-235.2 מיליון שקל, וה-NOI המיוחס לבעלים עלה בכ-8.2% ל-210.9 מיליון שקל. עם זאת, הרווח הנקי במחצית ירד בכ-39% ל-232.5 מיליון שקל, לעומת 382.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה. סך ההכנסות במחצית נותר כמעט ללא שינוי, על 460.1 מיליון שקל לעומת 462.2 מיליון שקל.

במדד ה-FFO התמונה תלויה בשיטת החישוב. לפי גישת ההנהלה, ה-FFO ברבעון, לפני פעילות הייזום למגורים, עלה לכ-92.1 מיליון שקל לעומת 86.1 מיליון שקל ברבעון המקביל. לאחר הכללת פעילות המגורים הסתכם הנתון בכ-108.9 מיליון שקל, לעומת 103.3 מיליון שקל, כאשר כ-16.8 מיליון שקל מהסכום ברבעון מיוחסים לייזום למגורים. לעומת זאת, ה-FFO לפי גישת רשות ניירות ערך הסתכם ב-15.7 מיליון שקל, לעומת 22.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית כולה הסתכם ה-FFO לפי גישת ההנהלה, כולל מגורים, ב-205.7 מיליון שקל, עלייה של כ-12% לעומת התקופה המקבילה.

נכון לסוף יוני החזיקה הקבוצה ב-117 נכסים מניבים, בשטח כולל של כ-525 אלף מ"ר, ושיעור התפוסה בנכסיה עמד על כ-93%. שווי הנדל"ן המניב הסתכם בכ-8.52 מיליארד שקל, בעוד שווי כלל הנדל"ן של הקבוצה, לרבות קרקעות ומלאי, הוצג בכ-9.85 מיליארד שקל. במהלך הרבעון רשמה החברה עליות שווי של נכסיה, כאשר עיקר רווחי השערוך בדוחות המאוחדים המורחבים הגיעו מנכסים מסחריים.

בקניון TLV, אחד הנכסים המרכזיים של החברה, נרשם שיפור בפעילות אך לא בשווי. ה-NOI ברבעון הסתכם ב-21.6 מיליון שקל, לעומת 19.7 מיליון שקל ברבעון הראשון, שיעור התפוסה הממוצע עלה מ-83% ל-85%, ובסוף יוני עמד שיעור התפוסה על כ-86%. דמי השכירות הממוצעים עלו ל-242 שקל למ"ר בחודש. מעריכי השווי הותירו את שווי הקניון ללא שינוי על 1.865 מיליארד שקל, לאחר שבחנו בין היתר את שיעורי ההיוון, דמי השכירות ומצבת השוכרים.

במקביל ממשיכה רבוע כחול נדל"ן להרחיב את פעילותה. באפריל הוקמה חברה משותפת עם שותף, בחלקים שווים, שזכתה בהרשאה להקמת מרכז לוגיסטי בנמל אשדוד לתקופה של כ-25 שנה. החברה מעריכה את עלות הפרויקט בכ-120 מיליון שקל ואת ה-NOI השנתי הצפוי בכ-15.8 מיליון שקל, לפי 100% מהפרויקט. באוגוסט חתמה החברה על הסכם לרכישת כ-50% מחברה המחזיקה בכ-90 דונם המיועדים להקמת מרכז לוגיסטי נוסף, שבו מוערכת ההשקעה בכ-160 מיליון שקל וה-NOI השנתי הצפוי בכ-14 מיליון שקל.

תחום נוסף שאליו נכנסת החברה הוא חוות שרתים. רבוע כחול נדל"ן הקימה לשם כך חברת-בת בבעלות מלאה, ובוחנת אפשרות לפיתוח הפעילות במספר נכסים קיימים. החברה הגישה בקשות והזמנות לחיבורי חשמל בהיקף מצטבר של יותר מ-400 MVA, אך מדגישה כי בשלב זה אין ודאות שהבקשות יאושרו. בחודש יוני אושרה גם תוכנית להקמת עד כ-730 יחידות דיור מעל קניון הדר בירושלים.

בפעילות המגורים, בפרויקט תוצרת הארץ בתל אביב נחתמו עד סוף יוני חוזים למכירת 276 דירות, ועד מועד פרסום הדוח עלה המספר ל-279, לצד ארבע דירות נוספות שהיו בתהליכי רכישה. החברה מעריכה כי חלקה ברווח הגולמי בפרויקט, בצירוף הכנסות ריבית מהלוואות לשותפים, יעמוד על כ-267 מיליון שקל, מתוכם הוכרו עד סוף יוני כ-211 מיליון שקל. בפרויקט אשרמן בתל אביב נחתמו 77 הסכמי מכר בהיקף מצטבר של כ-246.5 מיליון שקל לפני מע"מ, ושיעור ההשלמה הכספי הגיע לכ-39%.

לרבוע כחול נדל"ן יחס חוב ל-CAP של כ-53.9%, ריבית חוב משוקללת של 2.5% ומח"מ חוב משוקלל של 3.54 שנים. היקף הנכסים הלא משועבדים עמד במועד פרסום הדוחות על כ-5.1 מיליארד שקל, וערך ה-EPRA NRV הסתכם בכ-5.5 מיליארד שקל. במהלך אפריל שילמה החברה דיבידנד של 100 מיליון שקל, שהוכרז בסוף מרס.