המכירות נחלשו והוצאות המימון זינקו: הרווח של אזורים ירד ל-74 מיליון שקל

חברת הנדל"ן אזורים סיימה את המחצית הראשונה של 2026 עם ירידה בהכנסות וברווח הנקי, על-רקע האטה במכירת הדירות ועלייה חדה בהוצאות המימון. הכנסות החברה הסתכמו בכ-792.8 מיליון שקל, ירידה של כ-18% לעומת כ-967 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד, והרווח הנקי ירד לכ-74.3 מיליון שקל, לעומת כ-88.1 מיליון שקל.

החולשה בולטת במיוחד בפעילות מכירת הדירות. אזורים מכרה במהלך המחצית 90 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-318 מיליון שקל, לפני מע"מ, לעומת 134 יחידות דיור בהיקף של כ-394 מיליון שקל בתקופה המקבילה. מדובר בירידה של כ-33% במספר הדירות שנמכרו.

בנוסף, במהלך המחצית בוטלו 15 עסקות בהיקף כולל של כ-48 מיליון שקל. שבע מהעסקות שבוטלו היו בפרויקט שדרות פרנקפורט, שבו ניתנה לרוכשים אפשרות לבטל את החוזה אם לא יתקבל היתר בנייה עד למועד שנקבע. לאחר שקלול הביטולים, מכרה אזורים נטו 75 דירות במחצית, בהיקף של כ-270 מיליון שקל.

לצד הירידה בכמות הדירות שנמכרו, המחיר הממוצע לדירה עלה באופן ניכר. המחיר הממוצע, כולל מע"מ, עמד במחצית על כ-4.25 מיליון שקל לדירה, לעומת כ-3.47 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ללא מע"מ מדובר במחיר ממוצע של כ-3.6 מיליון שקל לעומת כ-2.94 מיליון שקל.

החברה מצביעה בדוח גם על השפעת המצב הביטחוני. לדבריה, מאז פרוץ מבצע "שאגת הארי" ב-28 בפברואר נרשמה ירידה בעסקות מכר, בין היתר משום שמשרדי המכירות היו סגורים חלקית לקהל בתקופת המבצע. בתקופת הפסקת האש, להערכת החברה, השפיעה על הרוכשים גם תחושת חוסר הוודאות. עם זאת, אזורים מציינת כי ההשפעה על הפעילות באתרי הבנייה שלה לא הייתה מהותית.

גם לאחר סיום המחצית נמשכו המכירות. מ-30 ביוני ועד מועד אישור הדוח מכרה אזורים 42 דירות נוספות בהיקף כולל של כ-129 מיליון שקל, לפני מע"מ. במקביל בוטלו לאחר תאריך הדוח שלושה חוזי מכר נוספים בהיקף של כ-8 מיליון שקל.

נכון למועד הדוח מחזיקה אזורים ב-2,070 יחידות דיור שטרם נמכרו בפרויקטים שבהם כבר החל השיווק. החברה מדגישה כי 1,566 מהן, כ-76%, נמצאות בפרויקטים שהשלמתם צפויה רק ברבעון הראשון של 2028 או לאחר מכן.

למרות הירידה בהיקף הפעילות, הרווחיות הגולמית ממכירת דירות דווקא השתפרה. הרווח הגולמי ממכירת דירות הסתכם במחצית בכ-178.5 מיליון שקל, לעומת כ-189.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה, אולם שיעור הרווח הגולמי עלה ל-27.3%, לעומת 23.3% אשתקד. החברה מסבירה את העלייה בעיקר בתמהיל מלאי הדירות הזמין למכירה בפרויקטים המשווקים.

הרווח הגולמי הכולל של אזורים הסתכם בכ-222 מיליון שקל, לעומת כ-230 מיליון שקל במחצית המקבילה. הרווח מפעולות נותר כמעט ללא שינוי והסתכם בכ-180.9 מיליון שקל, לעומת כ-183.2 מיליון שקל.

אחד הגורמים המרכזיים שפגעו בשורה התחתונה היה המימון. הוצאות המימון נטו זינקו לכ-101.3 מיליון שקל, לעומת כ-68.8 מיליון שקל במחצית המקבילה, עלייה של כ-47%. אזורים מסבירה כי עיקר הגידול נבע מהרחבת היקף האשראי שנלקח במסגרת ליווי פרויקטים ולצורך מימון רכישת קרקעות. בנוסף, היקף עלויות המימון שהוונו לנדל"ן להשקעה היה נמוך בכ-10 מיליון שקל לעומת התקופה המקבילה.

ברבעון השני לבדו התמונה הייתה מתונה יותר. ההכנסות הסתכמו בכ-375.7 מיליון שקל לעומת כ-455.2 מיליון שקל ברבעון המקביל, אך הרווח הנקי ירד בשיעור מתון יחסית והסתכם בכ-53.6 מיליון שקל, לעומת כ-55.7 מיליון שקל. הרווח מפעולות אף עלה לכ-102.1 מיליון שקל, לעומת כ-95.5 מיליון שקל.

הדוח חושף גם עד כמה נפוצות כיום הטבות המימון לרוכשי הדירות. כ-67% מהסכמי המכר שנחתמו במחצית כללו תנאי תשלום מטיבים ופריסה שאינה ליניארית. עם זאת, רק בכ-17% מההסכמים נקבע כי רכיב משמעותי של 40% ומעלה מהתמורה ישולם בסמוך למסירת הדירה. כ-37% מהעסקות כללו גם סבסוד ריבית במסגרת הלוואות קבלן. החברה מציינת כי עלות הטבות המימון מופחתת מהכנסותיה.

אזורים מעריכה כי בשל מבנה תנאי התשלום, מרבית הפרויקטים שלה, או כולם, אינם צפויים להיות מסווגים על-ידי הבנקים ברמת סיכון של 150%. החברה מסבירה כי ברוב ההסכמים מועד תשלום עיקר התמורה, כלומר יותר מ-60% ממחיר הדירה, נקבע לפני מועד המסירה.

במקביל לפעילות השוטפת המשיכה אזורים להרחיב את עתודות הקרקע שלה. מלאי הקרקעות עלה מכ-1.27 מיליארד שקל בסוף 2025 לכ-1.79 מיליארד שקל בסוף יוני, בעיקר בעקבות רכישות קרקע בבאר יעקב ובראשון לציון. בראשון לציון שילמה החברה כ-306.5 מיליון שקל עבור מגרש שעליו ניתן להקים 226 יחידות דיור.

ההשקעות האלו השפיעו גם על תזרים המזומנים. במחצית נרשם תזרים שלילי של כ-705 מיליון שקל מפעילות שוטפת, לעומת תזרים שלילי של כ-467 מיליון שקל בתקופה המקבילה. בין הגורמים לכך היו השקעות של כ-528 מיליון שקל במלאי קרקעות.

מנגד, אזורים גייסה מקורות מימון משמעותיים. תזרים המזומנים מפעילות מימון היה חיובי והסתכם בכ-827 מיליון שקל. בין היתר גויסו כ-198 מיליון שקל נטו בהנפקת מניות ואופציות, וכ-274 מיליון שקל נטו בהנפקת אג"ח של אזורים מירוזא. לאחר תאריך הדוח הרחיבה החברה גם את סדרת אג"ח 16 וגייסה כ-406.2 מיליון שקל ברוטו.

ההון העצמי של אזורים הסתכם בסוף יוני בכ-2.59 מיליארד שקל, לעומת כ-2.37 מיליארד שקל בסוף 2025. יתרת המזומנים ושווי המזומנים עמדה על כ-219 מיליון שקל, לעומת כ-136 מיליון שקל בסוף השנה, וההון החוזר עלה לכ-1.07 מיליארד שקל.

למרות התזרים השלילי המתמשך מפעילות שוטפת, דירקטוריון אזורים קבע כי אין בכך כדי להצביע על בעיית נזילות. בחברה מציינים כי נוסף על המזומנים עומדות לרשותה מסגרות אשראי לא מנוצלות של כ-152 מיליון שקל, וכן יותר מ-200 מיליון שקל של עודפי הון עצמי שהופקדו בחשבונות ליווי של פרויקטים וניתנים, לפי החברה, למשיכה בטווח הקצר.

בצד הפרויקטים, אזורים השלימה בתקופת הדוח והחלה לאכלס את פרויקט Exchange ברמת גן, הכולל 355 יחידות דיור, את שלב א' של שער העיר בגבעת שמואל, הכולל 157 יחידות דיור, וכן חלקים מפרויקט Moment בבת ים, הכולל בסך-הכל 714 יחידות דיור. באוגוסט הושלמה גם הקמת שני הבניינים הנוספים בפרויקט Moment.

לפי הערכות החברה, בפרויקטים הנמצאים בביצוע או בשיווק צפויות הכנסות כוללות של כ-11.15 מיליארד שקל. מתוך סכום זה, כ-7.52 מיליארד שקל הן הכנסות שטרם הוכרו, והרווח הגולמי הכולל הצפוי בפרויקטים עומד על כ-2.32 מיליארד שקל, מתוכו כ-1.57 מיליארד שקל שטרם הוכרו. החברה מדגישה כי נתונים אלה הם תחזיות המבוססות בין היתר על מחירי מכירה, עלויות בנייה, קצב מכירות ומועדי השלמת פרויקטים, ולכן התממשותם אינה ודאית.