מגדלי הים התיכון: הרווח נחתך ב-73% בגלל ירידה ברווחי השערוך

מגדלי הים התיכון, המפעילה רשת בתי דיון מוגן, רשמה ברבעון השני של 2026 ירידה חדה ברווח הנקי, למרות המשך הגידול בהכנסות ושיפור בכמה מהמדדים התפעוליים. הרווח ברבעון הסתכם בכ-26.9 מיליון שקל, לעומת כ-97.7 מיליון שקל ברבעון השני של 2025. הסיבה המרכזית לפער היא ירידה ברווח שנרשם משינוי בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה: כ-71.5 מיליון שקל ברבעון הנוכחי, לעומת כ-145.2 מיליון שקל ברבעון המקביל.

הכנסות החברה ברבעון השני הסתכמו בכ-73.4 מיליון שקל, לעומת כ-68.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה כולה הגיעו ההכנסות לכ-146.3 מיליון שקל, לעומת כ-134.6 מיליון שקל במחצית המקבילה. הרווח הגולמי ברבעון עלה לכ-32.5 מיליון שקל, לעומת כ-29.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

הכנסות מדמי אחזקה מדיירים ושירותים אחרים הסתכמו במחצית הראשונה בכ-99.2 מיליון שקל, לעומת כ-93.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה. החברה מסבירה את העלייה בעיקר בגידול בהכנסות מבית הדיור המוגן ברחובות, שאכלוסו החל בינואר 2025, וכן בעליית מדד המחירים לצרכן. מנגד, שינוי במתכונת הפעילות של מועדון החברים לבני הגיל השלישי הפחית את ההכנסות בכ-3.4 מיליון שקל.

ההכנסות מחילוט פיקדונות עלו במחצית לכ-39.7 מיליון שקל, לעומת כ-34.6 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2025. גם כאן מציינת החברה את הבית ברחובות ואת עליית המדד כגורמים המרכזיים לגידול. ברבעון השני לבדו הסתכמו הכנסות אלה בכ-19.6 מיליון שקל, לעומת כ-17.7 מיליון שקל ברבעון המקביל.

לצד העלייה בהכנסות נרשם גם גידול בהוצאות. עלות ההכנסות במחצית עלתה לכ-79.7 מיליון שקל, לעומת כ-73.4 מיליון שקל. בין הגורמים לכך היו תפעול הבית ברחובות, עלייה בהוצאות על אחזקה ושיפוץ דירות, וגידול של כ-2.6 מיליון שקל בהוצאות השכר בעקבות הגדלת מצבת העובדים, עידכוני שכר ואופציות פאנטום.

הוצאות המכירה והשיווק עלו במחצית לכ-15.1 מיליון שקל, לעומת כ-12.9 מיליון שקל, בעיקר בשל קמפיין המיתוג החדש של הרשת והוצאות שכר. הוצאה בולטת נוספת הייתה בגין אופציות לעובדים: כ-10.8 מיליון שקל במחצית הראשונה, לעומת כ-3.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה. החברה מסבירה את העלייה בעיקר בגידול בשווי ההוגן של אופציות הפאנטום לנושאי משרה, בין היתר בעקבות עליית שער מניית החברה.

הוצאות המימון נטו דווקא ירדו במחצית לכ-48.3 מיליון שקל, לעומת כ-55.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הירידה נבעה בין היתר מהוצאות נמוכות יותר על שערוך פיקדונות הדיירים, בעקבות עלייה מתונה יותר במדד, וכן מירידה בהוצאות המימון של מסגרת האשראי ששימשה להקמת הבית ברחובות. מנגד, הוצאות הריבית על אגרות החוב גדלו.

בסיכום המחצית הראשונה הסתכם הרווח של מגדלי הים התיכון בכ-48.3 מיליון שקל, לעומת כ-127.4 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2025. הרווח המיוחס לבעלי מניות החברה הסתכם בכ-43 מיליון שקל, לעומת כ-116.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

במדד ה-FFO לפי גישת ההנהלה התמונה שונה בין הרבעון למחצית. ברבעון השני הסתכם המדד בכ-17.9 מיליון שקל, לעומת כ-8.3 מיליון שקל ברבעון השני של 2025. ואולם במחצית הראשונה כולה ירד ה-FFO לכ-37 מיליון שקל, לעומת כ-120.4 מיליון שקל בתקופה המקבילה. החברה מסבירה את הירידה בעיקר בקיטון של כ-89 מיליון שקל בתקבולי הפיקדונות נטו מהבית ברחובות, לאחר שבתחילת 2025 התקבלו בו תקבולים חריגים בהיקפם עם תחילת האכלוס. חלק גדול מהדיירים שחתמו על הסכמים עוד בתקופת ההקמה נכנסו לבית ברבעון הראשון של 2025.

מנגד, החברה מציינת כי בחלקה בתקבולי הפיקדונות נטו מיתר בתי הרשת נרשם שיפור של כ-20 מיליון שקל, שנבע מירידה של כ-13 מיליון שקל בהחזרי פיקדונות ומגידול של כ-7 מיליון שקל בתקבולים.

אחד הנתונים הבולטים בדוח הוא המשך האכלוס של הבית ברחובות. שיעור התפוסה הממוצע בבית עלה ל-69.5% ברבעון השני, לעומת 66.4% ברבעון הראשון ו-53.5% בסוף 2025. בהתחשב בדירות פנויות בלבד, שיעור התפוסה בסוף יוני כבר הגיע ל-71.6%. ה-NOI של הבית ברחובות הסתכם ברבעון השני בכ-3.2 מיליון שקל, לעומת כ-1.9 מיליון שקל ברבעון הראשון, וה-NOI לפי גישת ההנהלה עלה לכ-6.1 מיליון שקל.

ברשת הוותיקה שיעורי התפוסה נותרו ברובם גבוהים. בגני תקווה נרשמה תפוסה ממוצעת של 98.6%, בנורדיה 94.7%, בירושלים 94.3%, בכפר סבא 89.7%, ברמת השרון 89.7%, בבת ים 89.8% ובצומת סביון 85.4%. שיעור התפוסה הממוצע המאוחד שבו משתמשת החברה לצורך עמידה בהתניות אגרות החוב עמד על 92.05%, כאשר נכסים הנמצאים בשלבי שיווק ואכלוס ראשוניים אינם נכללים בחישוב למשך התקופה שנקבעה בתנאי האג"ח.

ה-NOI לפי גישת ההנהלה של בתי הרשת הפעילים, ללא רחובות שנמצא עדיין בתקופת הרצה, הסתכם ברבעון השני בכ-44.7 מיליון שקל, בדומה לכ-44.6 מיליון שקל ברבעון הראשון.

השווי של נכסי הדיור המוגן המניבים של החברה עמד בסוף יוני על כ-6.18 מיליארד שקל, לעומת כ-6.07 מיליארד שקל בסוף 2025. לאחר ניכוי יתרת פיקדונות הדיירים, הגיע השווי נטו לכ-3.35 מיליארד שקל, לעומת כ-3.25 מיליארד שקל בסוף השנה. במהלך המחצית נרשמה תוספת שווי של כ-93 מיליון שקל, שמתוכה כ-84 מיליון שקל מיוחסים בעיקר לעליית מחירי הפיקדונות של יחידות הדיור בבתי הרשת הפעילים וברחובות. בנוסף נרשמה עלייה של כ-68 מיליון שקל בשווי בתי הדיור המוגן בנווה איילון ובשדה דב, בעיקר בעקבות המשך ההשקעות בפרויקטים.

החברה ממשיכה להשקיע בהרחבת הרשת. במהלך המחצית השקיעה כ-62.6 מיליון שקל בנדל"ן להשקעה, מהם כ-44.4 מיליון שקל בהקמת הבית בנווה איילון, כ-8.8 מיליון שקל בפרויקט בשדה דב וכ-5.1 מיליון שקל ברחובות.

לאחר תאריך המאזן קיבלה החברה אישור סופי לזכייתה במכרז של עיריית גבעת שמואל להקמת בית דיור מוגן חדש בהיקף של עד 350 יחידות, כולל מחלקה סיעודית. הפרויקט צפוי לכלול גם לפחות 3,500 מ"ר שטחי מסחר, כ-2,000 מ"ר שטחי ציבור ו-100 מקומות חניה. החברה מעריכה את ההשקעה בפרויקט בכ-700 מיליון שקל.

החברה תשלם לעיריית גבעת שמואל דמי חכירה שנתיים של כ-18 מיליון שקל, בתוספת מע"מ והצמדה למדד, וכן דמי ייזום חד-פעמיים של 2.5 מיליון שקל. תקופת החכירה תהיה 49 שנים, עם אופציה ל-49 שנים נוספות. לפי תנאי המכרז, על החברה להשיג היתר בנייה בתוך 24 חודשים ממועד הודעת הזכייה ולהשלים את הפרויקט בתוך 60 חודשים.

מגדלי הים התיכון סיימה את יוני עם מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של כ-236.6 מיליון שקל. במהלך המחצית שילמה החברה דיבידנד של 90 מיליון שקל וכן קרן וריבית על אגרות החוב בהיקף של כ-79 מיליון שקל. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם בכ-44.6 מיליון שקל, לעומת כ-140.8 מיליון שקל במחצית המקבילה, בעיקר בשל הירידה בתקבולי הפיקדונות נטו שנבעו מהאכלוס הראשוני ברחובות.

במקביל, החברה מתמודדת עם תביעה שכנגד שהגיש הקבלן שביצע את עבודות הבנייה בבית ברחובות, בסך של כ-161.5 מיליון שקל כולל מע"מ. התביעה הוגשה לאחר שחברת-הבת של מגדלי הים התיכון תבעה את הקבלן בכ-57 מיליון שקל בגין טענות להפרת התחייבויותיו בפרויקט. החברה מסרה כי ההליך נמצא בשלב מקדמי וכי בשלב זה אינה יכולה להעריך את סיכויי התביעה שכנגד, אך להערכתה עומדות לה טענות הגנה טובות.

בדוח התייחסה החברה גם להשפעת המצב הביטחוני. לדבריה, במהלך חודש מרס ובתחילת אפריל נרשמה ירידה בהיקף הפגישות עם דיירים פוטנציאליים, אך לאחר הפסקת האש חזרו הפגישות לרמתן הרגילה. החברה מעריכה כי נכון למועד פרסום הדוח לא הייתה למצב הביטחוני השפעה מהותית על הכנסותיה, רווחיותה, קצב המכירות, הנזילות או מקורות המימון שלה.