הרווח של י.ח. דמרי נחתך ב-53% בגלל מכירת קרקע אשתקד; מכירות הדירות דווקא עלו

י.ח. דמרי רשמה במחצית הראשונה של 2026 ירידה חדה ברווח הנקי, על-רקע בסיס השוואה גבוה במיוחד במחצית המקבילה אשתקד. הרווח הנקי הסתכם ב-139.3 מיליון שקל, ירידה של כ-53% לעומת 294.9 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2025. החברה מסבירה כי בתקופה המקבילה נכלל רווח חד-פעמי של כ-150 מיליון שקל ממכירת קרקע בחדרה. כך עולה מן הדוחות שהציגה (יום ה', 20.826) החברה.

הכנסות החברה הסתכמו במחצית ב-828.6 מיליון שקל, לעומת 968.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה. גם כאן הפער מושפע במידה רבה ממכירת הקרקע בחדרה: ההכנסות ממכירת קרקעות ירדו ל-7.6 מיליון שקל בלבד, לעומת 188.3 מיליון שקל במחצית המקבילה. מנגד, ההכנסות ממכירת דירות, השכרת דירות ומבנים מסחריים ועבודות הקמה עלו ל-820.9 מיליון שקל, לעומת 780.5 מיליון שקל.

הרווח הגולמי ירד ל-283.2 מיליון שקל, לעומת 447 מיליון שקל, ושיעור הרווח הגולמי ירד ל-34.18%, לעומת 46.14%. החברה מייחסת את הירידה הן לרווח החריג שנרשם אשתקד ממכירת הקרקע והן להבדלים בתמהיל הפרויקטים בין התקופות.

הרווח התפעולי הסתכם ב-224.1 מיליון שקל, לעומת 390.1 מיליון שקל במחצית המקבילה. במקביל עלו הוצאות המימון נטו ל-45.7 מיליון שקל, לעומת 25.4 מיליון שקל. לפי החברה, העלייה נבעה בעיקר מגידול בהוצאות הריבית על האשראי הבנקאי, מעלייה בהוצאות מימון הקשורות למפונים בפרויקטים של התחדשות עירונית ומירידה בהכנסות ריבית ובחלק מהכנסות המימון האחרות.

ברבעון השני לבדו נרשמה דווקא עלייה בהכנסות: אלה הסתכמו ב-398.9 מיליון שקל, לעומת 377 מיליון שקל ברבעון המקביל. עם זאת, הרווח הנקי ברבעון ירד ל-63.8 מיליון שקל, לעומת כ-90 מיליון שקל ברבעון השני של 2025.

לצד הירידה ברווח, פעילות מכירת הדירות של דמרי התרחבה. במחצית הראשונה מכרה החברה 410 יחידות דיור, לעומת 335 יחידות בתקופה המקבילה, עלייה של כ-22%. חלק החברה במכירות עמד על 397 יחידות, לעומת 317 יחידות אשתקד.

ההיקף הכספי הכולל של המכירות, כולל מע"מ, הסתכם בכ-899.9 מיליון שקל, לעומת כ-789.3 מיליון שקל במחצית המקבילה. חלק החברה בהיקף המכירות הסתכם בכ-817.5 מיליון שקל, לעומת כ-732.8 מיליון שקל. החברה מציינת כי הגידול במכירות ברבעון השני נבע בין היתר ממכירת דירות בפרויקט "מחיר למשתכן".

גם לאחר סיום הרבעון נמשכו המכירות. מתחילת יולי ועד 17 באוגוסט שיווקה החברה 89 יחידות דיור באמצעות הסכמי מכר ובקשות רכישה, בהיקף כולל של כ-227.8 מיליון שקל. מתוך אלה נמכרו שישה מגרשים לבנייה עצמית בכ-7.15 מיליון שקל. חלק החברה בתקופה זו הסתכם ב-85 יחידות ובהיקף כספי של כ-212.6 מיליון שקל. החברה מדגישה כי ביחס לבקשות רכישה אין ודאות שכולן יבשילו להסכמי מכר מחייבים.

נכון לסוף יוני, לדמרי היו פרויקטים בביצוע הכוללים 5,086 יחידות דיור ב-23 פרויקטים ברחבי הארץ, כאשר חלקה של החברה עומד על 4,661 יחידות. מתוכן נמכרו 1,523 יחידות, ובחלק החברה 1,401 יחידות, בתמורה כוללת של כ-3.17 מיליארד שקל.

במבט רחב יותר, החברה מקימה, מתכננת ויוזמת בישראל פרויקטים הכוללים כ-44,424 יחידות דיור, כאשר חלקה עומד על כ-39,530 יחידות. בתחום היזמות הרגילה למגורים מדובר בכ-18,852 יחידות, ובתחום ההתחדשות העירונית בכ-25,572 יחידות. בנוסף מקדמת החברה טיפול בפרויקטים נוספים של התחדשות עירונית בשלבים שונים בהיקף של כ-12,546 יחידות.

בתחום הנדל"ן המניב מחזיקה דמרי מרכזי מסחר ומשרדים להשכרה בשטח של כ-92 אלף מ"ר, בשיעור תפוסה כולל של כ-92%. שווי הנכסים המניבים עמד בסוף יוני על כ-980 מיליון שקל, ושווי הקרקעות והנכסים בהקמה על כ-896 מיליון שקל.

הכנסות פעילות הנדל"ן להשקעה עלו במחצית ל-38.1 מיליון שקל, לעומת 32.8 מיליון שקל, וה-NOI עלה ל-27.9 מיליון שקל, לעומת 22.5 מיליון שקל. החברה מקימה פרויקטים בהיקף של כ-10.4 אלף מ"ר למסחר ומלונאות וכ-16.7 אלף מ"ר לתעסוקה, שמרביתם צפויים להתאכלס בשלוש השנים הקרובות. ה-NOI השנתי הצפוי מפרויקטים אלה עומד לפי החברה על כ-32 מיליון שקל.

מאזן החברה גדל ל-10.08 מיליארד שקל בסוף יוני, לעומת 9.16 מיליארד שקל בסוף 2025. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות גדל ל-4.16 מיליארד שקל, לעומת 3.73 מיליארד שקל בסוף השנה. הגידול נבע בעיקר מהנפקת הון נטו בהיקף של כ-418 מיליון שקל ומרווח כולל של כ-106 מיליון שקל בתקופה, וקוזז בחלקו על-ידי חלוקת דיבידנדים.

במקביל גדל מלאי הבניינים בהקמה והדירות למכירה ולהשכרה בכ-427 מיליון שקל ל-3.49 מיליארד שקל. החברה מסבירה כי העלייה נבעה בין היתר מכניסת פרויקטים חדשים לביצוע. יתרת המקרקעין והמקדמות על חשבון מקרקעין עמדה על כ-3.26 מיליארד שקל.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת נותר שלילי והסתכם בכ-447 מיליון שקל במחצית, לעומת תזרים שלילי של כ-247 מיליון שקל בתקופה המקבילה. החברה מסבירה כי הפער נבע בין היתר מהירידה ברווח הנקי ומכך שבתקופה הנוכחית שולמו מיסים של כ-60 מיליון שקל גם בגין עסקת הקרקע בחדרה.

בהתאם לתקנות, החברה מציינת כי מתקיים אצלה "סימן אזהרה" של תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת. עם זאת, דירקטוריון החברה קבע כי להערכתו אין בכך כדי להצביע על בעיית נזילות. בסוף יוני החזיקה החברה מזומנים, פיקדונות מוגבלים ונכסים פיננסיים בכ-325 מיליון שקל, ולצדה מסגרות אשראי שוטפות ומחייבות לא מנוצלות של כ-339 מיליון שקל ומסגרות אשראי נוספות במסגרת ליווי פרויקטים ומימון קרקעות של כ-757 מיליון שקל.

החברה גם דיווחה כי 28% ממכירותיה בפרויקטים בביצוע ובתכנון במחצית הראשונה בוצעו בתנאי מימון מיטיבים. כ-20% מכלל העסקות נעשו באמצעות פריסת תשלומים נדחית וכ-8% באמצעות הלוואות קבלן.

בתחום שדה דב ציינה החברה כי בעקבות חשד לזיהום מי תהום בחומרי PFAS נמצאו באוגוסט מוקדים נוספים שבהם נרשמו חריגות מערכי הסף. החברה ממתינה לאישור ולהנחיות המשרד להגנת הסביבה בנוגע להיקף פינוי הקרקע וליעד שאליו תפונה. בשלב זה היא מעריכה כי העלות הכוללת של הפינוי לא תהיה מהותית ביחס לגודל הפרויקט, ובינתיים נמשכות עבודות החפירה והדיפון באישור המשרד.

דירקטוריון דמרי אישר ב-19 באוגוסט חלוקת דיבידנד נוספת של 24 מיליון שקל, שהם 1.04 שקל למניה, שתשולם ב-16 בספטמבר. זאת לאחר שבמהלך המחצית שולמו לבעלי המניות דיבידנדים בהיקף כולל של כ-92.6 מיליון שקל.