השערוכים חתכו את רווח עזריאלי - הפעילות השוטפת נותרה יציבה

קבוצת עזריאלי רשמה במחצית הראשונה של 2026 ירידה של כ-11% ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות, שהסתכם ב-695 מיליון שקל, לעומת 777 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד. ברבעון השני לבדו הירידה הייתה חדה בהרבה: הרווח הנקי הסתכם ב-155 מיליון שקל, לעומת 320 מיליון שקל ברבעון השני של 2025, ירידה של כ-52%. כך עולה מן הדוחות שפרסמה (יום ד', 19.8.26) החברה.

הגורם המרכזי לירידה ברווח במחצית היה צמצום רווחי השערוך של הנדל"ן להשקעה. במחצית הראשונה רשמה עזריאלי רווח של 243 מיליון שקל מהתאמות שווי הוגן, לעומת 445 מיליון שקל בתקופה המקבילה, פער של 202 מיליון שקל. החברה ציינה כי הירידה ברווח במחצית הושפעה גם מגידול של 38 מיליון שקל בהוצאות המימון נטו, מגידול של 15 מיליון שקל בהוצאות הנהלה, כלליות ושיווק ומירידה של כ-5 מיליון שקל ב-NOI. מנגד, השפעות אלה קוזזו בין היתר בגידול של 65 מיליון שקל בחלק החברה בתוצאות חברות כלולות, ברווח גולמי של כ-30 מיליון שקל מפעילות צמח המרמן, בגידול בהכנסות אחרות ובירידה בהוצאות המס.

ברבעון השני בולט עוד יותר הפער בסעיף השערוכים: עזריאלי רשמה הפסד של 35 מיליון שקל מהתאמת שווי נדל"ן להשקעה ונדל"ן בהקמה, לעומת רווח של 193 מיליון שקל ברבעון המקביל. למרות זאת, הרווח התפעולי לפני הכנסות והוצאות אחרות עלה ל-549 מיליון שקל, לעומת 518 מיליון שקל ברבעון המקביל.

ההכנסות מדמי שכירות, ניהול ואחזקה הסתכמו במחצית ב-1.922 מיליארד שקל, לעומת 1.887 מיליארד שקל בתקופה המקבילה. לכך נוספו הכנסות של 331 מיליון שקל מעסקות בנייה ומקרקעין, בעיקר בעקבות איחוד פעילות צמח המרמן, כך שסך שני סעיפי ההכנסה הגיע לכ-2.25 מיליארד שקל. ברבעון השני הסתכמו ההכנסות מדמי שכירות, ניהול ואחזקה ב-970 מיליון שקל לעומת 949 מיליון שקל אשתקד, ונוספו הכנסות של 168 מיליון שקל מעסקות בנייה ומקרקעין.

ה-NOI של כלל נכסי הנדל"ן המניב נותר כמעט ללא שינוי. ברבעון השני הוא הסתכם ב-651 מיליון שקל, לעומת 648 מיליון שקל ברבעון המקביל, ובמחצית כולה הסתכם ב-1.289 מיליארד שקל לעומת 1.294 מיליארד שקל. ה-FFO מפעילות הנדל"ן המניב לפי גישת ההנהלה הגיע ברבעון ל-426 מיליון שקל, לעומת 425 מיליון שקל אשתקד, ובמחצית הסתכם ב-825 מיליון שקל לעומת 877 מיליון שקל. לפי גישת רשות ניירות ערך, ה-FFO ברבעון הסתכם ב-44 מיליון שקל, לעומת 77 מיליון שקל ברבעון המקביל.

המגזר הבולט לחיוב ברבעון היה הקניונים ומרכזי המסחר בישראל. הכנסות המגזר עלו ב-8% ל-335 מיליון שקל וה-NOI גדל ב-9% ל-261 מיליון שקל. במחצית עלו ההכנסות ב-4% ל-656 מיליון שקל וה-NOI ב-3% ל-508 מיליון שקל. החברה דיווחה כי פדיונות השוכרים בקניונים בחודשים אפריל עד יוני היו גבוהים בכ-8.3% מהתקופה המקבילה, ובמחצית כולה נרשמה עלייה של כ-0.7%. הנתונים מנטרלים שטחים שנגרעו בקניון עזריאלי תל אביב בשל העבודות לחיבורו למגדל הספירלה. החברה מעריכה כי מבצע "שאגת הארי" פגע בתוצאות מגזר הקניונים בכ-7 מיליון שקל.

בפעילות המשרדים בישראל נרשמה ירידה. הכנסות המגזר ברבעון ירדו ב-3% ל-282 מיליון שקל וה-NOI ירד ב-4% ל-230 מיליון שקל. במחצית הסתכמו ההכנסות ב-556 מיליון שקל, ירידה של 1%, וה-NOI ירד ב-2% ל-453 מיליון שקל. עזריאלי הסבירה כי הירידה ב-NOI מנכסים זהים נבעה בעיקר מפיצוי חד-פעמי שהתקבל ברבעון המקביל משוכר שעזב את עזריאלי שרונה. השפעה זו קוזזה בחלקה באכלוס מלוא השטחים שהתפנו ובעליית המדד שאליו צמודים חוזי השכירות. שיעור התפוסה במשרדי הקבוצה בישראל עמד על כ-96%.

פעילות הדאטה סנטרס המשיכה לצמוח בהכנסות, אך הציגה ירידה ברווחיות התפעולית. ההכנסות ברבעון עלו ב-4% ל-221 מיליון שקל, אך ה-NOI ירד ב-10% ל-103 מיליון שקל. במחצית עלו ההכנסות ב-5% ל-445 מיליון שקל, בעוד ה-NOI ירד ב-8% ל-213 מיליון שקל. החברה הסבירה כי הגידול בהכנסות נבע בעיקר מעלייה במכירת חשמל ומתחילת הנבה של חוזים חדשים, בעוד הירידה ב-NOI נבעה בעיקר מירידה בשערי החליפין הממוצעים של האירו והקרונה הנורווגית ומגידול בהוצאות התפעוליות.

במקביל, שווי נכסי הדאטה סנטרס של עזריאלי גדל לכ-12 מיליארד שקל, לעומת כ-11.2 מיליארד שקל בסוף 2025. במהלך המחצית רשמה החברה במגזר רווחי שערוך של כ-525 מיליון שקל, בעיקר בשל ירידה בשיעורי ההיוון של נכסים בהקמה והתקצרות התקופה הצפויה עד לתחילת הנבת ההכנסות מהפרויקטים.

לאחר תום הרבעון דיווחה עזריאלי על הסכם משמעותי נוסף בתחום: חברה בבעלותה התקשרה עם חברה זרה למתן שירותי דאטה סנטרס בהיקף של כ-13.6 מגה וואט בקמפוס במזרח לונדון לתקופה של שמונה שנים. ה-NOI השנתי הממוצע הצפוי מהעסקה עומד על כ-24.9 מיליון ליש"ט, כ-98 מיליון שקל. בנוסף נחתם הסכם למתן שירותי דאטה סנטרס בנכס פעיל בנורבגיה בהיקף של 5 מגה וואט ל-15 שנים, עם NOI שנתי ממוצע צפוי של כ-24 מיליון שקל.

בפרויקט של TikTok בנורבגיה נמשך המשא-ומתן על תיקון ההסכם. TikTok כבר מימשה אופציה להגדלת הקיבולת ב-30 מגה וואט, ועזריאלי מנהלת משא-ומתן על תנאים מסחריים משופרים ביחס לקיבולת זו ועל אפשרות לאספקת 30 מגה וואט נוספים. החברה מעריכה כי אם ההסכמות יושלמו, אספקת 30 המגה וואט שכבר מומשו עשויה להתחיל במחצית הראשונה של 2028, אך הדגישה כי אין ודאות שהמשא-ומתן יבשיל להסכם.

גם הדיור המוגן הציג שיפור. הכנסות המגזר עלו ברבעון ב-7% ל-78 מיליון שקל וה-NOI גדל ב-16% ל-29 מיליון שקל. במחצית עלו ההכנסות ב-9% ל-156 מיליון שקל וה-NOI ב-18% ל-58 מיליון שקל. העלייה נבעה בין היתר מהמשך האכלוס בפאלאס להבים, מעלייה בתפוסה בפאלאס תל אביב ומשיפור בפעילות המדיקל.

במגורים להשכרה עלו ההכנסות ברבעון ב-11% ל-10 מיליון שקל וה-NOI גדל ב-29% ל-9 מיליון שקל. במחצית הסתכמו ההכנסות ב-20 מיליון שקל, עלייה של 18%, וה-NOI הגיע ל-17 מיליון שקל, עלייה של 21%. החברה ייחסה את השיפור להמשך אכלוס מגדלי המגורים בעזריאלי טאון בתל אביב ובמודיעין מערב.

תחום המגורים למכירה, שנכנס לדוחות עזריאלי בעקבות רכישת 66.67% מצמח המרמן בספטמבר 2025, הניב במחצית הכנסות של 249 מיליון שקל ורווח מגזרי של 38 מיליון שקל. ברבעון השני הסתכמו ההכנסות ב-115 מיליון שקל והרווח המגזרי ב-14 מיליון שקל. צמח המרמן מעורבת כיום ב-27 פרויקטים בשלבי תכנון, פיתוח, הקמה ושיווק, וב-28 פרויקטים מותלים של התחדשות עירונית. במחצית נמכרו 127 דירות בפרויקטים שבשיווק, לעומת 52 בתקופה המקבילה אשתקד.

מאזן הקבוצה גדל בסוף יוני לכ-65.9 מיליארד שקל, לעומת כ-63.6 מיליארד שקל בסוף 2025, וההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עמד על כ-25.8 מיליארד שקל. שיעור החוב נטו למאזן עמד על כ-37%. בישראל מחזיקה הקבוצה 23 קניונים ומרכזי מסחר, 17 נכסי משרדים, חמישה בתי דיור מוגן ושלושה נכסי מגורים להשכרה, כאשר שיעור התפוסה הממוצע בישראל, בנטרול נכסים באכלוס ראשון, עומד על כ-97%.

במהלך המחצית חיזקה עזריאלי גם את מקורות ההון שלה. במרס השלימה הנפקת מניות בהיקף ברוטו של כ-1.415 מיליארד שקל, וביוני גייסה כ-2.103 מיליארד שקל בהנפקת אג"ח. במאי שילמה לבעלי המניות דיבידנד של 850 מיליון שקל. במקביל היא ממשיכה לקדם תשעה פרויקטי נדל"ן בייזום בישראל בהיקף מתוכנן של כ-650 אלף מ"ר, בהם מגדל הספירלה בתל אביב, עזריאלי גלילות, מלון הר ציון, פרויקט הדיור המוגן בשדה דב ופרויקט המגורים להשכרה בגליל ים.