הרווח של מבנה נחתך ב-35%, ה-NOI עלה והיא תחלק 75 מיליון שקל

מבנה נדל"ן סיימה את המחצית הראשונה של 2026 עם שיפור במדדי הפעילות השוטפת, אך עם ירידה של כ-35% ברווח הנקי. הרווח הסתכם ב-272 מיליון שקל, לעומת 422 מיליון שקל במחצית המקבילה ב-2025. ברבעון השני לבדו הסתכם הרווח הנקי ב-124 מיליון שקל, ירידה של כ-41% לעומת 210 מיליון שקל ברבעון המקביל.

הסיבה המרכזית לפער בין השיפור בפעילות השוטפת לבין הירידה בשורה התחתונה היא ירידה חדה ברווחי השערוך של הנדל"ן להשקעה. במחצית הראשונה רשמה מבנה עלייה של 121 מיליון שקל בשווי ההוגן של נכסיה, לעומת 386 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ברבעון השני הסתכמו רווחי השערוך ב-83 מיליון שקל, לעומת 255 מיליון שקל ברבעון המקביל.

בפעילות הליבה נרשמה דווקא צמיחה. ה-NOI הכולל במחצית עלה ב-5.6% ל-449 מיליון שקל, לעומת 425 מיליון שקל אשתקד. ה-NOI בישראל עלה ב-6.5% ל-430 מיליון שקל, וה-NOI מנכסים זהים בישראל גדל ב-3.6%. ברבעון השני היה השיפור חד יותר: ה-NOI הכולל עלה ב-10.1% ל-239 מיליון שקל וה-NOI בישראל זינק ב-10.7% ל-229 מיליון שקל.

החברה מסבירה כי הגידול ב-NOI בישראל במחצית נבע בין היתר מתוספת של כ-14 מיליון שקל מנכסים חדשים שהושכרו לראשונה, בעיקר פרויקט הסוללים בתל אביב, תוספת של כ-15 מיליון שקל מהשכרות חדשות ומעלייה ריאלית בדמי השכירות בחידושי חוזים, וכן תוספת של כ-9 מיליון שקל כתוצאה מעליית המדד. מנגד, כ-2 מיליון שקל מהגידול קוזזו בשל התייקרות הוצאות האחזקה וכ-10 מיליון שקל בשל שטחים שהתפנו ונכסים שנמכרו.

גם ה-AFFO, לפי גישת ההנהלה, המשיך לעלות. במחצית הראשונה הוא הסתכם בכ-332 מיליון שקל, עלייה של 9.9% לעומת כ-302 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ברבעון השני הסתכם ה-AFFO בכ-178 מיליון שקל, עלייה של 14.8% לעומת כ-155 מיליון שקל ברבעון השני של 2025.

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול נכסים הסתכמו במחצית ב-557 מיליון שקל, לעומת 530 מיליון שקל אשתקד, עלייה של כ-5%. ברבעון השני גדלו ההכנסות ל-291 מיליון שקל, לעומת 267 מיליון שקל ברבעון המקביל. החברה מייחסת את הגידול בעיקר לעליית המדד, להכרה בהכנסות מפרויקט הסוללים וממרכז בר-און ולעלייה ריאלית בדמי השכירות.

מבנה צופה כי בשנת 2026 כולה יסתכם ה-NOI בטווח של 930-950 מיליון שקל, לעומת 858 מיליון שקל ב-2025. תחזית ה-AFFO עומדת על 660-680 מיליון שקל, לעומת 613 מיליון שקל בשנה שעברה. התחזית מניחה בין היתר עלייה שנתית של כ-2.5% במדד המחירים לצרכן, היעדר רכישות או מכירות של נכסים ושלא יחול שינוי מהותי בסביבה העסקית.

שיעור התפוסה בנכסי החברה בישראל עמד בסוף יוני על 91.3%, לעומת 92.7% בסוף 2025. עם זאת, הנתון כולל את פרויקט הסוללים בתל אביב ואת פרויקט מדעי החיים בחיפה, שבנייתם הסתיימה במהלך הרבעון הראשון ועדיין נמצאים בתהליך אכלוס. בנטרול שני הפרויקטים עומד שיעור התפוסה על 93.2%. בתחום המשרדים שיעור התפוסה נמוך משמעותית ועומד על 80.7%, בעוד שבתעשיה ולוגיסטיקה הוא עומד על 96.8% ובמסחר על 91%.

בסוף יוני החזיקה מבנה ב-556 נכסים מניבים בישראל בשטח עילי של כ-1.71 מיליון מ"ר, המושכרים לכ-3,000 שוכרים. שווי הנדל"ן המניב בישראל הסתכם בכ-14.9 מיליארד שקל. בסך-הכל הסתכם הנדל"ן להשקעה של החברה בכ-17.2 מיליארד שקל, ולחברה עתודות קרקע וזכויות בלתי מנוצלות בהיקף של כ-1.04 מיליון מ"ר.

החברה מחזיקה גם בצבר משמעותי של פרויקטים עתידיים. שני פרויקטים נמצאים כיום בבנייה ובייזום בהיקף כולל של כ-26.8 אלף מ"ר, עם יתרת עלות בנייה משוערת של 458 מיליון שקל ו-NOI שנתי צפוי באכלוס מלא של 55-59 מיליון שקל. בין היתר מדובר בפרויקט מבנה הרצליה פיתוח, הכולל 103 דירות וכ-24.3 אלף מ"ר של משרדים ומסחר, ובפרויקט מרכז הנתונים MED 1 DLR Mivne בפתח תקוה, שבו מחזיקה החברה 25%.

פרויקט הסוללים בתל אביב כבר מתחיל להשפיע על התוצאות. נכון למועד פרסום הדוח מסרה מבנה לשוכרים כ-47 אלף מ"ר משטחי בנייני המשרדים. ההתקשרות עם פתאל וורקספייס וסוויצ' אפ כוללת בסך-הכל כ-35.8 אלף מ"ר ו-266 מקומות חניה, בתמורה שנתית ממוצעת של כ-66 מיליון שקל בגין דמי שכירות וניהול בתקופת השכירות הראשונה.

גם הנכס של מבנה ברחוב הפלד באזור התעשיה חולון הציג שיפור בשווי. הערכת שווי שנערכה ל-30 ביוני קבעה למתחם שווי של 493.7 מיליון שקל, לעומת 467.2 מיליון שקל שנה קודם לכן - עלייה של כ-5.7%. אחד הגורמים הבולטים לכך הוא התקדמות באכלוס מגדל המשרדים: השטח המושכר גדל ל-6,768 מ"ר, לעומת 3,951 מ"ר שנה קודם לכן, ושיעור התפוסה במשרדים הגיע לכ-45%. שווי המשרדים והחניות במתחם עלה מ-138.6 מיליון שקל ל-152.46 מיליון שקל. המרכז המסחרי עצמו נמצא בתפוסה מלאה ושוויו הוערך ב-192.6 מיליון שקל.

מבנה בוחנת גם שינוי משמעותי במתחם בחולון. אחת החלופות שנבחנות כוללת שינוי ייעוד והיקף בנייה כולל של עד 197.8 אלף מ"ר וגובה של עד 100 מטר, ובחלופה אחרת נשקלת הריסת תחנת הדלק ומבנה כוכבי הרכב והוספת כ-6,500 מ"ר של מסחר. עם זאת, השמאים מדגישים כי בשלב הנוכחי התוכניות אינן מובאות בחשבון בשווי הנכס.

בצד המימון, החוב הפיננסי נטו של מבנה הסתכם בסוף יוני בכ-7.7 מיליארד שקל. מח"מ החוב בישראל עמד על 3.85 שנים והריבית האפקטיבית המשוקללת על 2.48%, צמודת מדד. לחברה מזומנים ומסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של כ-2.7 מיליארד שקל, ולדבריה נכסי נדל"ן בהיקף של כ-12 מיליארד שקל אינם משועבדים.

ביוני גייסה החברה כ-761 מיליון שקל נטו בהנפקת סדרת אג"ח חדשה, בריבית אפקטיבית שנתית של כ-2.85%. לאחר פרסום תקופת הדוח, ב-17 באוגוסט, אישר דירקטוריון מבנה חלוקת דיבידנד נוספת של 75 מיליון שקל, שהם כ-0.104 שקל למניה.