אפי קפיטל: ההכנסות במחצית זינקו ב-84%, הרווח הנקי ב-81%

אפי קפיטל נדל"ן רשמה במחצית הראשונה של 2026 עלייה חדה בהכנסות וברווחים, על-רקע התקדמות בביצוע פרויקטים והתרחבות מספר הפרויקטים שבהם החברה כבר מכירה בהכנסות. הכנסות החברה הסתכמו בכ-497.8 מיליון שקל, עלייה של כ-84% לעומת כ-270.5 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2025. הרווח הנקי והכולל עלה לכ-16.5 מיליון שקל, לעומת כ-9.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה, גידול של כ-81%.

השיפור היה בולט במיוחד ברבעון השני. ההכנסות ברבעון הסתכמו בכ-273.4 מיליון שקל, לעומת כ-161.3 מיליון שקל ברבעון המקביל, והרווח הנקי הגיע לכ-14.8 מיליון שקל לעומת כ-5.2 מיליון שקל. הרווח הגולמי במחצית עלה לכ-82 מיליון שקל, לעומת כ-45.6 מיליון שקל, והרווח מפעולות רגילות יותר מהוכפל והגיע לכ-51.9 מיליון שקל, לעומת כ-23.6 מיליון שקל.

החברה מסבירה כי הגידול בפעילות ובמספר הפרויקטים שבהם היא מכירה בהכנסות הוביל ישירות לעלייה ברווח הגולמי. במחצית הוכרו בין היתר הכנסות מפרויקטים אפי על הפארק בנהריה, אפי בהר יונה, אפי בעיר היין שלב ג', אפי בעמנואל שלב א', הרמוני בית שמש, גבעת בראשית שלב ב', אפי ברמה בבית שמש, אפי בנופי בן שמן שלב ב' ואפי סקוואר באשקלון.

במחצית הראשונה מכרה החברה 379 יחידות דיור, מהן 105 בשוק החופשי ו-274 במסגרת מחיר למשתכן או מחיר מטרה. לאחר תאריך הדוח ועד סמוך לפרסומו נמכרו עוד 34 דירות, מהן 23 בשוק החופשי ו-11 במסגרת התוכניות הממשלתיות. החברה מציינת כי למרות האטה מסוימת בקצב המכירות, שאותה היא מייחסת למצב השוק בכללותו, לא נרשמה לדבריה פגיעה מהותית בקצב המכירות או בצפי המכירות לשנת 2026.

עם זאת, חלק ניכר מהמכירות בשוק החופשי מלווה בהטבות לרוכשים. כ-71% ממכירות החברה בשוק החופשי בתקופה נעשו באמצעות מודלים שיווקיים הכוללים פריסת תשלומים נוחה, פטור מהצמדה ולעיתים גם הלוואות קבלן. ברבעון השני, כ-72% מההטבות שניתנו היו במתכונת של תנאי תשלום מיטיבים, בעסקות בהיקף של כ-133 מיליון שקל, כאשר כ-25 מיליון שקל בלבד שולמו בעת חתימת ההסכם והיתרה אמורה להשתלם בסמוך למסירת הדירות.

כ-28% מההטבות היו באמצעות הלוואות קבלן, בעסקות בהיקף של כ-51 מיליון שקל. החברה שילמה במחצית כ-2.7 מיליון שקל ריבית לבנקים למשכנתאות בגין מבצעי הלוואות הקבלן. מתחילת השנה ועד פרסום הדוח בוטלו חמישה הסכמי מכר בהיקף כולל של כ-9.5 מיליון שקל. החברה מעריכה כי החשיפה הנובעת מהלוואות הקבלן אינה מהותית, אך מבהירה כי במכירות שבהן ניתנים תנאי תשלום מיטיבים קיימת חשיפה מהותית לאפשרות שרוכשים לא יעמדו בהתחייבויותיהם.

צבר הפעילות של אפי קפיטל ממשיך להיות גדול. בפרויקטים הנמצאים בביצוע ובשיווק מחזיקה החברה בכ-4,190 יחידות דיור ובכ-95.2 אלף מ"ר של מסחר, משרדים ולוגיסטיקה. מחזור המכירות הצפוי בפרויקטים אלה מסתכם בכ-9.15 מיליארד שקל, עם רווח גולמי צפוי של כ-1.36 מיליארד שקל, שמתוכו חלקה הצפוי של החברה הוא כ-906 מיליון שקל.

בנוסף מחזיקה החברה בפרויקטים בתכנון ובעתודות קרקע בהיקף של כ-4,014 יחידות דיור וכ-16.8 אלף מ"ר שטחי מסחר, משרדים ולוגיסטיקה. מחזור המכירות הצפוי בפרויקטים אלה עומד על כ-8.26 מיליארד שקל והרווח הגולמי הצפוי על כ-1.69 מיליארד שקל. לחברה גם פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם הושג הרוב הדרוש, בהיקף של כ-1,275 יחידות דיור וכ-2,000 מ"ר מסחר.

נקודה נוספת בדוח נוגעת לפסק הדין בעניין אשדר, שקבע כי בנסיבות שנדונו בו זכייה במכרזי מחיר למשתכן אינה מהווה רכישת זכות במקרקעין לצורכי מס רכישה. רשות המיסים ערערה על פסק הדין, וההליך עדיין מתנהל. אם ההכרעה תישאר על-כנה ותחול גם על הפרויקטים הרלוונטיים של אפי קפיטל, מעריכה החברה כי היא עשויה להיות זכאית להחזרי מס רכישה בהיקף של כ-65 מיליון שקל. לפי הערכתה, הדבר עשוי להביא לרווח לפני מס של כ-31 מיליון שקל בפרויקטים שכבר נזקפו לדוח רווח והפסד ולשיפור של כ-34 מיליון שקל ברווחיות הצפויה של פרויקטים אחרים. החברה לא רשמה בשלב זה כל השפעה של פסק הדין בדוחותיה.

לצד הגידול בפעילות, הדוחות מצביעים גם על לחץ תזרימי. החברה מדווחת על תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת בדוחות המאוחדים. עם זאת, הדירקטוריון קבע כי אין בכך כדי להצביע על בעיית נזילות, בין היתר לנוכח הון חוזר חיובי של כ-242 מיליון שקל, יתרות כספיות ונכסים פיננסיים, אפשרויות גיוס והעודפים הצפויים מפרויקטים. החברה מעריכה כי בשנתיים הקרובות היא עשויה לקבל עודפים של כ-339 מיליון שקל בשנה הראשונה וכ-417 מיליון שקל בשנה השנייה מפרויקטים הנמצאים בהקמה.

החברה גם רגישה לשינויים בריבית. נכון לסוף יוני, חלקה הכולל בחשיפה להלוואות המבוססות על ריבית הפריים הוא כזה שכל שינוי של 0.25 נקודת אחוז בריבית בנק ישראל צפוי להשפיע בכ-6.7 מיליון שקל בשנה על הוצאות המימון, וכ-6.1 מיליון שקל במונחי השפעה תזרימית לאחר התחשבות בהשתתפות שותפים בחלק מהוצאות הריבית.

שינויים משמעותיים בהנהלת החברה

צילום: מרדכי גולדשמידט - מונה לסמנכ"ל כספים [צילום: אפי קפיטל]

במהלך התקופה חלו גם שינויים בהנהלה. ביוני החליט הדירקטוריון לסיים את כהונתו של המנכ"ל שחר אזרחי, בנימוק של חוסר התאמה לתפקיד. סמנכ"ל הכספים חגי וילנסקי סיים גם הוא את כהונתו בסוף יוני, ובמקומו מונה מרדכי גולדשמידט. באוגוסט אישרה האסיפה הכללית את מינויו של בעל השליטה ויו"ר הדירקטוריון אפרים שקדי גם לתפקיד המנכ"ל, לתקופה של תשעה חודשים וללא תמורה נוספת מעבר לתגמולו כיו"ר.