מליסרון: הפעילות התחזקה אך הרווח נחתך ב-34% בגלל ירידה בשערוכים

חברת מליסרון, שבשליטת חברת עופר השקעות ושבבעלותה רשת קניוני עופר, מציגה ברבעון השני של 2026 תמונה מעורבת: הפעילות השוטפת בקניונים ובנכסים המניבים המשיכה לצמוח, אך הרווח החשבונאי ירד בחדות בשל רווחי שערוך נמוכים משמעותית לעומת התקופה המקבילה. הרווח המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון ב-289 מיליון שקל, ירידה של כ-34% לעומת 437 מיליון שקל ברבעון השני של 2025.

הגורם המרכזי לירידה ברווח היה השינוי בשערוכי הנדל"ן. במאוחד המורחב רשמה מליסרון ברבעון השני עליית שווי של 185 מיליון שקל, לעומת 374 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה כולה הסתכמו עליות השווי ב-222 מיליון שקל, לעומת 400 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

לעומת הירידה ברווח החשבונאי, המדדים התפעוליים המרכזיים של מליסרון המשיכו לעלות. ה-NOI המיוחס לבעלים הסתכם ברבעון השני ב-412 מיליון שקל, לעומת 394 מיליון שקל אשתקד - עלייה של 5%. החברה מסבירה את הצמיחה בעיקר בסיום עיקר שינוי התמהיל בקריון ופתיחת חנויות, חתימה על חוזי שכירות חדשים בעלייה בדמי השכירות, עליית המדד והמשך אכלוס שטחים קיימים.

במחצית הראשונה הסתכם ה-NOI המיוחס לבעלים ב-814 מיליון שקל, לעומת 790 מיליון שקל בתקופה המקבילה - עלייה של 3%. לפי מליסרון, קצב ה-NOI השנתי הנגזר מהפעילות עומד על כ-1.65 מיליארד שקל.

גם ה-AFFO, מדד הרווח התזרימי לפי גישת הנהלת החברה, עלה. ברבעון השני הוא הסתכם ב-317 מיליון שקל, לעומת 304 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה הסתכם ה-AFFO ב-615 מיליון שקל, לעומת 602 מיליון שקל אשתקד - צמיחה של כ-2%. החברה מעריכה כי על בסיס הרבעון השני קצב ה-AFFO השנתי עומד על כ-1.27 מיליארד שקל.

בסיכום המחצית הראשונה ירד הרווח המיוחס לבעלי המניות ל-554 מיליון שקל, לעומת 674 מיליון שקל בתקופה המקבילה - ירידה של כ-18%. לצד הירידה בשערוכים, נרשמה עלייה של 17 מיליון שקל בהוצאות הנהלה, כלליות ושיווק. מנגד, הוצאות המימון נטו ירדו ב-34 מיליון שקל, בין היתר בעקבות עלייה מתונה יותר במדד המחירים לצרכן.

ההתאוששות בפעילות הקניונים בלטה במיוחד ברבעון השני. מליסרון דיווחה כי פדיונות השוכרים בקניוני החברה עלו בכ-11% לעומת הרבעון המקביל ב-2025. במחצית הראשונה חתמה החברה על 329 חוזים חדשים, חידושי חוזים ומימושי אופציות, שבהם נרשמה עלייה ריאלית ממוצעת של כ-7% בדמי השכירות.

התוצאות הושפעו גם ממלחמת "שאגת הארי". עם פרוץ המלחמה ב-28 בפברואר נסגרו הקניונים ומרכזי המסחר של מליסרון, למעט עסקים חיוניים, ונפתחו מחדש ב-5 במרס. החברה העריכה כי הפגיעה ב-NOI ברבעון הראשון הסתכמה בכ-10 מיליון שקל. ברבעון השני, במקביל לרגיעה היחסית במצב הביטחוני, נרשמה התאוששות בפדיונות.

מליסרון ממשיכה במקביל להרחיב את פעילותה. מגדל Landmark B, שבו כ-49 אלף מ"ר משרדים ו-116 יחידות דיור, נמצא בבנייה והחברה חתמה על הסכמים מחייבים ביחס לכל שטחי המשרדים. ה-NOI השנתי הצפוי מהמגדל לאחר אכלוס מלא עומד על 50 מיליון שקל בחלק החברה.

בעופר יקנעם החלה החברה בבניית בניין משרדים בשטח של כ-29 אלף מ"ר, שהושכר במלואו ל-NVIDIA. עלות ההקמה מוערכת בכ-285 מיליון שקל וה-NOI השנתי הצפוי עומד על כ-23 מיליון שקל. הבנייה צפויה להסתיים ב-2028.

בעופר נוף הגליל ממשיכה מליסרון להקים הרחבה של כ-21 אלף מ"ר מסחר. כ-97% מהשטחים במתחם החדש כבר שווקו, והחברה צופה כי לאחר השלמתו יעמוד ה-NOI של המתחם כולו על 73 מיליון שקל. בעופר יבנה נבנים כ-17 אלף מ"ר מסחר וכ-7,300 מ"ר משרדים, וכ-90% משטחי המסחר כבר שווקו.

במקביל ממשיכה החברה להרחיב את זרוע המגורים אביב מליסרון. מתחילת 2026 ועד פרסום הדוח מכרה אביב מליסרון 166 דירות בתמורה של כ-774 מיליון שקל, כולל מע"מ, ובנוסף התקבלו 20 בקשות הרשמה שטרם הבשילו להסכמי מכר. צבר הפרויקטים של החברה עומד על כ-13,300 יחידות דיור, מתוכן כ-5,500 בשלבים מתקדמים.

מליסרון מציינת כי חלק ניכר ממכירות הדירות נעשה במבצעי תשלום מסוג 20:80 או 15:85 ובהלוואות קבלן - מהלכים שלדבריה שקולים למתן הנחה לרוכשים מבלי להפחית את מחיר הדירה הנקוב.

ביולי רכשה מליסרון 75% מהזכויות בקרקע בשטח של כ-29 דונם בירושלים, המיועדת כיום למגורים ולמלונאות. החברה שילמה למוכרות 247.5 מיליון שקל, ובנוסף תשלום מותנה של 120 מיליון שקל, שייהפך לתמורה נוספת אם תאושר תב"ע חדשה ויושג יעד השבחה שנקבע בהסכמים.

מנגד, עסקת רכישת הזכויות בקניון הזהב בראשון לציון ירדה מהפרק. לאחר דיונים ממושכים עם רשות התחרות והערכה כי הממונה על התחרות אינה צפויה לאשר את העסקה, משכה מליסרון ביולי את הודעת המיזוג. החברה טענה כי העסקה אינה מעוררת קושי תחרותי המצדיק את אי-אישורה, אך החליטה שלא למצות את ההליכים מול הרשות וערכאות הערעור.

מצבה הפיננסי של מליסרון נותר יציב. יחס ה-LTV ירד ל-40% בסוף יוני, לעומת 40.4% בסוף 2025, ויחס החוב ל-CAP ירד ל-49.8%, לעומת 50.3%. לחברה היו בסוף יוני מזומנים ונכסים פיננסיים הניתנים למימוש מיידי בהיקף של כ-1.5 מיליארד שקל, וכן מסגרות אשראי בנקאיות מחייבות ולא מנוצלות של כ-0.5 מיליארד שקל.

דירקטוריון מליסרון הכריז בחודש האחרון על חלוקת דיבידנד של 90 מיליון שקל, שישולם ב-15 בספטמבר. מדובר בדיבידנד השלישי השנה בהיקף זהה, לאחר חלוקות של 90 מיליון שקל באפריל וביוני.