קפיצה של 50% בעסקות הדירות - אבל הנתון הגדול מטעה

שוק הדירות סיפק ביוני נתון שנראה במבט ראשון כמו חזרה דרמטית לחיים: 8,757 דירות חדשות ויד שנייה נרכשו במהלך החודש, זינוק של כ-50% לעומת יוני 2025. אלא שההשוואה מטעה במידה מסוימת, משום שיוני אשתקד היה חודש חריג וחלש במיוחד בשל מבצע "עם כלביא", שפגע באופן חד בפעילות במשק ובשוק הדיור.

כאשר משווים את הנתונים ליוני 2024, לפני אותה ירידה חריגה, התמונה הרבה פחות מסחררת: מספר העסקות הכולל גדל ב-7% בלבד. בשוק החופשי, כלומר ללא דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, בוצעו ביוני 7,550 עסקות - כמעט בדיוק אותה רמה שנרשמה ביוני 2024.

למעשה, הכלכלן הראשי מדגיש כי בהשוואה ארוכת שנים מספר העסקות בשוק החופשי ביוני נמצא בשליש התחתון של חודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים. החולשה בולטת במיוחד בדירות יד שנייה, שבהן רק בשנים 2024-2025 ובשנות האינתיפאדה השנייה נרשמו בחודש יוני רמות נמוכות יותר.

הקבלנים מציגים זינוק - אבל רק לעומת חודש חלש

מכירות הקבלנים הסתכמו ביוני ב-3,593 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי - עלייה של 84% לעומת יוני אשתקד. גם כאן, עיקר הזינוק מוסבר בנקודת ההשוואה הנמוכה במיוחד.

כאשר מוציאים מהחשבון את הדירות המסובסדות, הקבלנים מכרו בשוק החופשי 2,386 דירות. מדובר אומנם בעלייה של 66% לעומת יוני 2025, אך בירידה של 18% לעומת יוני 2024. גם ביחס למאי השנה נרשמה ירידה קלה של כ-1%.

גם החלוקה הגאוגרפית מלמדת שההתאוששות אינה אחידה. באר שבע ממשיכה לבלוט בחולשתה: ביוני נמכרו באזור 336 דירות חדשות בשוק החופשי, רק כ-40 יותר מיוני אשתקד, ו-34% פחות מיוני 2024. לעומת זאת, תל אביב הייתה האזור היחיד שבו מכירות הקבלנים עלו גם בהשוואה ליוני 2024 - בכ-10%.

עוד נתון שמלמד על אופיו של השוק הוא שיעור הדירות שנמכרות "על הנייר". 57% מהדירות החדשות שנמכרו ביוני היו דירות שמועד מסירתן צפוי בעוד שנתיים לפחות. השיעור אומנם גבוה, אך נמוך מהשיא של 67% שנרשם במרס 2025, ערב כניסת מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון.

הטבות המימון חוזרות לתמונה

למרות מגבלות בנק ישראל, הקבלנים ממשיכים להשתמש בהטבות מימון כדי למשוך קונים. בחמשת האזורים שאחריהם עוקב הכלכלן הראשי, 23% מהעסקות ביוני כללו הטבת מימון - עלייה של שלוש נקודות אחוז בתוך חודש, אם כי מדובר בשיעור נמוך משמעותית מזה שנרשם לפני שנה.

אזור המרכז בולט במיוחד, עם הטבות מימון ב-36% ממכירות הקבלנים שנבדקו. בנתניה הגיע השיעור ל-32%, ובתל אביב לכ-20%. בבאר שבע, לעומת זאת, ירד שיעור העסקות הכוללות הטבה מ-43% לפני שנה ל-19% בלבד.

גם תזרים המזומנים של הקבלנים השתפר. על-פי דיווחי המע"מ, הם קיבלו בפועל ביוני 8.3 מיליארד שקל ממכירת דירות חדשות, לפני קיזוז תשומות - עלייה ריאלית של 35% לעומת יוני אשתקד. לאחר קיזוז התשומות נותר תזרים חיובי של 1.4 מיליארד שקל, לעומת תזרים שלילי של 1.7 מיליארד שקל ביוני 2025. אלא שגם כאן בולטת ריכוזיות גבוהה: שמונה חברות בלבד ריכזו כמחצית מהתזרים נטו.

יד שנייה מתחזקת, המשקיעים חוזרים בזהירות

בשוק היד השנייה נרשמו ביוני 5,164 עסקות - עלייה של 33% לעומת יוני אשתקד ושל כ-12% לעומת מאי. אלא שגם כאן משרד האוצר מזכיר כי מדובר עדיין באחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודש יוני מאז תחילת שנות האלפיים.

המשקיעים רכשו ביוני 1,392 דירות, עלייה של 64% לעומת השפל ביוני 2025, אך רק 5% יותר מיוני 2024. חלקם של המשקיעים בכלל העסקות עמד על 16%. במקביל, המשקיעים מכרו 1,487 דירות - יותר ממספר הדירות שרכשו - ולכן מלאי הדירות שבידיהם הצטמצם במהלך החודש.

גם רוכשי הדירה הראשונה חזרו לשוק: בשוק החופשי הם רכשו 3,837 דירות - עלייה של 45% לעומת יוני אשתקד, אך עדיין ירידה של 6% לעומת יוני 2024. משפרי הדיור רכשו 2,321 דירות, עלייה מתונה יותר של 26% לעומת שנה קודם לכן.

הנורה האדומה: יותר עסקות מתבטלות

נתון פחות מחמיא מסתתר בחלקה האחרון של הסקירה: מספר העסקות שבוטלו ממשיך לגדול. נכון לאוגוסט 2026 נספרו 1,821 ביטולי עסקות שבוצעו בשנים 2023-2025, לעומת 1,294 ביטולים שהיו ידועים בינואר - זינוק של 41% במספר הביטולים שנקלטו במערכת.

באר שבע מובילה במספר הביטולים ובשיעורם, אולם בעסקות שנחתמו ב-2024 ניכרת האצה בקצב הביטולים גם באזורי תל אביב וירושלים.

בשורה התחתונה: נתוני יוני משקפים התאוששות חדה לעומת החודש החריג של המלחמה אשתקד, אבל אינם מעידים עדיין על פריחה מחודשת בשוק. בהשוואה ל-2024 הפעילות בשוק החופשי כמעט לא גדלה, מכירות הקבלנים עדיין נמוכות, וחלקים גדולים מהשוק נשענים על דירות מסובסדות, הטבות מימון ורכישות "על הנייר". הזינוק של 50% אמיתי מבחינה חשבונאית - אבל תמונת השוק עצמה הרבה יותר מאופקת.