הרווח של אפי נכסים זינק ב-79%; לנדמרק הוערך ב-5.25 מיליארד שקל

אפי נכסים - אשר עוסקת ביזמות, בהקמה, בתפעול ובהשכרה של מבנים לתעשיה, למשרדים ולמסחר בארץ ובחו"ל - מסכמת את המחצית הראשונה של 2026 עם זינוק ברווח הנקי, על-רקע שערוכים חיוביים, ירידה בהוצאות המימון והמשך התרחבות פעילות הנדל"ן שלה בישראל ובאירופה. הרווח הנקי במחצית הסתכם בכ-304 מיליון שקל, לעומת כ-169.7 מיליון שקל במחצית המקבילה ב-2025 - עלייה של כ-79%. ברבעון השני לבדו הסתכם הרווח הנקי בכ-208 מיליון שקל, לעומת כ-115 מיליון שקל ברבעון המקביל.

העלייה ברווח הייתה חדה משמעותית מהשיפור בפעילות השוטפת. ה-NOI המאוחד מהשכרת והפעלת נכסים הסתכם במחצית בכ-530 מיליון שקל, לעומת כ-513.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ה-AFFO לפי גישת ההנהלה הגיע לכ-249.6 מיליון שקל, לעומת כ-240.7 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2025. ברבעון השני עצמו נרשמה דווקא ירידה מסוימת במדדים התפעוליים: ה-NOI הסתכם בכ-262.2 מיליון שקל לעומת כ-269.9 מיליון שקל, וה-AFFO בכ-124.9 מיליון שקל לעומת כ-129.1 מיליון שקל ברבעון המקביל.

אחד הגורמים הבולטים בתוצאות הוא פרויקט לנדמרק בתל אביב. הערכת שווי חדשה לפרויקט, שאינו כולל לצורך השומה את מרכיב המגורים, קבעה כי שוויו הגיע בסוף יוני ל-5.25 מיליארד שקל. זאת לעומת הערכה של 4.955 מיליארד שקל בסוף 2025 - תוספת שווי של 295 מיליון שקל בתוך חצי שנה. מתוך השווי הנוכחי, מגדל A הבנוי הוערך בכ-4.137 מיליארד שקל ומגדל B שבהקמה בכ-1.113 מיליארד שקל. אפי נכסים ומליסרון מחזיקות בפרויקט בחלקים שווים.

השמאים מסבירים כי העלייה בשווי נובעת בעיקר מהתקדמות בביצוע העבודות וההשקעות שנצברו, הכרה ברווח יזמי, השלמת שיווק המשרדים במגדל B ועלייה ב-NOI בעקבות עליית המדד. לפי דוחות אפי נכסים, חלקה של החברה בפרויקט הוערך בסוף יוני בכ-2.625 מיליארד שקל.

מגדל B, בן 42 קומות, נמצא עדיין בהקמה, ובמועד ביקור השמאים בוצעו בו עבודות להתקנת קירות המסך בקומות העליונות, חיפויי אלומיניום ומערכות. העבודות בחלק שאינו למגורים צפויות להסתיים בסוף 2026. מאז הערכת השווי הקודמת נחתמו הסכמי השכירות בגין מלוא שטחי המשרדים שהיו קודם לכן בשלבי חתימה. בסך-הכל מדובר בכ-47.5 אלף מ"ר משרדים במגדל B, בדמי שכירות ממוצעים של כ-172 שקל למ"ר בחודש.

במסחר התמונה עדיין שונה. במגדל A הושכרו כ-90% משטחי המסחר לשיווק, ואילו במגדל B שיעור ההשכרה של שטחי המסחר עומד על כ-43%. במגדל A מניבים השטחים המושכרים, המשרדים, האחסנה ורווחי החשמל והניהול הכנסה שנתית של כ-220.6 מיליון שקל, ובנוסף צפויה הכנסה שנתית של כ-29.9 מיליון שקל מהחניון. במגדל B עומדת ההכנסה השנתית מהשטחים שכבר הושכרו על כ-99.6 מיליון שקל. יתרת עלויות ההקמה של מגדל B, ללא רכיב המגורים, הוערכה בכ-152.8 מיליון שקל.

בדוחות אפי נכסים נרשמו במחצית הראשונה שערוכים חיוביים משמעותיים בלנדמרק. החברה מציינת שערוך של כ-35 מיליון שקל בשלב A, ושערוך של כ-53 מיליון שקל בשלב B, בעקבות השלמת השכרת המשרדים והתקדמות הבנייה. בסך-הכל הסתכמו השינויים בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בכ-83.8 מיליון שקל במחצית.

צילום: מנכ"ל אפי נכסים, אבי ברזילי [צילום: תמר מצפי]

במקביל, אפי נכסים ממשיכה להרחיב את תיק הנכסים שלה באירופה. במהלך הרבעון השני הושלמה רכישת פרויקט המשרדים Port 7 בפראג. לאחר תאריך המאזן, ב-8 ביולי, השלימה החברה באמצעות אפי אירופה גם רכישת שישה מרכזים מסחריים פתוחים ברומניה, הכוללים יחד כ-126 אלף מ"ר להשכרה וכ-4,600 מקומות חניה. במסגרת השלמת העסקה הועמדו לחברות הנכסים הלוואות בעלים בהיקף כולל של כ-282 מיליון אירו.

בסוף יוני החזיקה הקבוצה, על בסיס חלקה בנכסים, ב-50 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-1.423 מיליון מ"ר ובשווי ספרים של כ-16.779 מיליארד שקל. שיעור התפוסה הממוצע עמד על כ-95%. באירופה החזיקה החברה ב-41 נכסים בשווי של כ-12.1 מיליארד שקל, ובישראל בתשעה נכסים בשווי של כ-4.67 מיליארד שקל.

החברה גם ביצעה במחצית מהלכי מימון בהיקפים גדולים. היא גייסה כ-1.535 מיליארד שקל באמצעות הנפקת סדרת אג"ח חדשה והרחבת סדרה קיימת, וכן כ-450 מיליון שקל באמצעות ניירות ערך מסחריים. מנגד, פרעה הלוואות בנקאיות בהיקף של כ-1.14 מיליארד שקל שהיו קשורות לפרויקט לנדמרק. החוב הפיננסי הכולל של החברה עמד בסוף יוני על כ-14.07 מיליארד שקל.

לצד הגידול ברווח, החברה מדווחת על גירעון בהון החוזר המאוחד של כ-748 מיליון שקל וגירעון של כ-666 מיליון שקל בדוחות הסולו. בין הגורמים המרכזיים לכך נמצאים מימונים בגין נכסים בישראל ובאירופה שצפויים להיפרע בשנה הקרובה, כ-998 מיליון שקל מאגרות החוב מסדרה ח' הצפויות לפירעון באוקטובר 2026 וכ-782 מיליון שקל של ניירות ערך מסחריים.

עם זאת, דירקטוריון אפי נכסים קבע כי הגירעון בהון החוזר אינו מצביע על בעיית נזילות. החברה ציינה כי בסוף יוני עמדו לרשותה מסגרות אשראי בהיקף כולל של כ-930 מיליון שקל, שמתוכן נוצלו כ-100 מיליון שקל, וכי היא פועלת למימון מחדש של הלוואות ולגיוס חוב ציבורי או פרטי. הדירקטוריון קבע, בהתבסס גם על תזרים המזומנים החזוי שהוצג לו, כי לא מתקיימים בחברה סימני אזהרה לבעיית נזילות.