גשם למשתכן בדרך להמיר חוב של 8.3 מיליון שקל בקומת משרדים בעכו

חברת גשם למשתכן מתכוונת להמיר יתרת חוב של כ-8.3 מיליון שקל, שבאחריות בעלי השליטה בחברה, בקומת משרדים בפרויקט מסחרי בעכו. ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה אישרו עקרונית את רכישת הנכס, שהוערך בשלב זה בשווי של כ-8 מיליון שקל, כפוף לקבלת הערכת שווי מלאה וסופית ולאישור נוסף של מוסדות החברה.

בהודעה שהעבירה החברה לבורסה (יום ב', 20.7.27) נכתב כי יתרת החוב נובעת מחובות של חברות פרטיות הנמצאות בבעלותם ובשליטתם של יו"ר הדירקטוריון שמגר ואקנין ושל מנכ"ל החברה והדירקטור יוסי מזרחי. ערב פרסום תשקיף החברה בשנת 2024 הסתכמו יתרות החובה, לאחר קיזוז יתרות זכות של בעלי השליטה, בכ-10 מיליון שקל.

לצורכי התשקיף נרשמו החובות כהלוואה שהעמידה גשם למשתכן לכל אחד מבעלי השליטה, כך שהם נושאים באחריות לפירעונה, ולא החברות הפרטיות שהיו החייבות המקוריות. החברה הדגישה כי החובות נרשמו על שם בעלי השליטה לצורכי ההסדר, אך לא נבעו ממשיכות אישיות שלהם.

נכון למועד הדיווח הסתכמה יתרת ההלוואה, כולל קרן וריבית, בכ-8.3 מיליון שקל. ההלוואה נושאת ריבית שנתית קבועה הזהה לריבית על אגרות החוב מסדרה א' של החברה, בשיעור של כ-9.14%, והייתה אמורה להיפרע בתוך 24 חודשים מהמועד שבו הפכה גשם למשתכן לתאגיד מדווח.

בהתאם למנגנון שנקבע בתשקיף, אם ההלוואה לא הייתה נפרעת, החברה הייתה רשאית לקזז אותה מהתגמולים המשולמים לבעלי השליטה. כעת מבקשת החברה לסיים את פירעון החוב מוקדם יותר באמצעות קבלת נכס מקרקעין במקום המשך הקיזוז ההדרגתי.

הנכס שהחברה מבקשת לרכוש נמצא בפרויקט משרדים ומסחר ברחוב הרצל פינת דוד רמז בעכו. המוכרת היא עכו אינווסט נדל"ן, חברה פרטית שבה מחזיק ואקנין, באמצעות שרשור חברות, בכ-7.5%, ומזרחי בכ-11.25%. יתרת מניות עכו אינווסט מוחזקת בידי צדדים שלישיים.

מימון רכישת קומת המשרדים אמור להתבצע בידי בעלי השליטה כנגד סילוק ההלוואה. גשם למשתכן עצמה תישא במס הרכישה, המוערך בכ-480 אלף שקל. אם הערכת השווי הסופית תקבע ששווי הנכס נמוך מיתרת החוב במועד השלמת העסקה, בעלי השליטה יידרשו להעביר לחברה את ההפרש.

הערכת השווי הראשונית, שהוכנה בידי מעריך שווי חיצוני ובלתי תלוי, העמידה את שווי קומת המשרדים על כ-8 מיליון שקל. החברה מעריכה כי הערכת השווי המלאה והסופית תתקבל בתוך כ-7 ימים. עד לקבלתה תפעיל החברה את זכות הקיזוז הקיימת לטובתה, ורק לאחר מכן צפויות ועדת הביקורת והדירקטוריון לקבל החלטה סופית בעניין העסקה.

הדירקטוריון וועדת הביקורת דחו את מועד פירעון ההלוואה ב-60 ימים, כדי לאפשר את השלמת המסמכים וההליכים הנדרשים לרכישה. במהלך התקופה תמשיך יתרת החוב לצבור ריבית שנתית של כ-9.14%.

אם העסקה לא תושלם בתוך תקופת הדחייה, ההלוואה תישא גם ריבית פיגורים בשיעור הזהה לריבית הפיגורים של אגרות החוב מסדרה א', העומדת על 3.5%. לבעלי השליטה נותרה אפשרות לפרוע את ההלוואה, כולה או חלקה, בפירעון מוקדם וללא קנס.

החברה מסרה כי בכוונתה להחזיק בקומת המשרדים לצורך השכרה או למכור אותה לצד שלישי. היא אינה מתכננת לבצע בנכס השקעות נוספות, וכל התאמה או שינוי עתידיים צפויים להתבצע על חשבון השוכר או הרוכש.

בפרויקט בעכו התקבלה תעודת גמר, ולפי המידע שנמסר לחברה מבעלי השליטה, נמכרו 138 מתוך 186 יחידות המשרדים בפרויקט, שיעור שיווק של כ-75%. גשם למשתכן ציינה כי למיטב ידיעתה לא קיימות מגבלות חוקיות המונעות שימוש בקומת המשרדים.

עם זאת, בדיווח קיימת אי-התאמה ביחס לנתוני הנכס. בתחילת הדיווח תוארה קומת משרדים בשטח של כ-756 מ"ר ברוטו, מרפסת בשטח של כ-160 מ"ר ו-6 חניות, ואילו בהמשך נכתב כי שטח הקומה הוא כ-721 מ"ר, לצד מרפסת של כ-160 מ"ר ו-4 חניות. החברה לא הסבירה בדיווח את הפער בין הנתונים.

החברה נימקה את העסקה בכך שהיא עשויה לקצר באופן משמעותי את תקופת פירעון החוב. דמי הניהול החודשיים שלהם זכאי כל אחד מבעלי השליטה עומדים על כ-258 אלף שקל, בתוספת מע"מ. אילו החברה הייתה מסתפקת בקיזוז התשלומים האלה, פירעון מלוא ההלוואה היה צפוי להימשך עוד כ-16 חודשים.

לעומת זאת, רכישת קומת המשרדים צפויה, לפי החברה, לקצר את תקופת הפירעון בכ-14 חודשים לפחות ולאפשר סילוק מלא של ההלוואה במהלך אחד. ואקנין ומזרחי לא השתתפו בהחלטת דירקטוריון החברה בעניין העסקה.

ועדת הביקורת והדירקטוריון קבעו כי המרת זכות חוזית לגביית חוב בנכס מקרקעין מוחשי עשויה להעניק לחברה ודאות גבוהה יותר בנוגע לשווי התמורה ולמועד הפירעון. לדבריהם, תעודת הגמר שכבר התקבלה בפרויקט מפחיתה את הסיכונים, משום שהחברה תקבל זכות בנכס מוגדר ומזוהה.

בחברה מעריכים כי הנכס עשוי גם להגדיל את בסיס הנכסים שלה, להניב הכנסות שוטפות מהשכרה ולאפשר השבחה או מכירה עתידית ברווח, בהתאם להתפתחות שוק המשרדים. ועדת הביקורת והדירקטוריון סברו כי העסקה אינה מהווה חלוקה לבעלי המניות ואינה צפויה לפגוע ביכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות.