פשרה ייצוגית: רשות המיסים עשויה להחזיר כסף לחברי קיבוצים

בית המשפט המחוזי בחיפה קידם הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשות המיסים, העשוי להביא להשבת מס רכישה לחברי קיבוצים מתחדשים ששויכה להם דירת מגורים במסגרת "חלופת האגודה". ההליך אינו מסתיים עדיין באישור סופי: בשלב זה הורה השופט רון סוקול לפרסם את ההסדר לציבור, כדי לאפשר הגשת התנגדויות או בקשות יציאה מן הקבוצה.

הבקשה הוגשה בידי יאיר וחנה ארד נגד רשות המיסים, ועסקה בשאלה פשוטה לכאורה אך יקרה מאוד בפועל: האם חבר קיבוץ ששויכה לו דירת מגורים צריך לשלם מס רכישה כאילו רכש "זכות במקרקעין" - כלומר קרקע - או כאילו רכש "דירת מגורים" יחידה. ההבדל עשוי להגיע לאלפי שקלים ואף יותר לכל משפחה, משום שמס רכישה על דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מקילות בהרבה לעומת מס על קרקע.

על מה התביעה

שורש המחלוקת נמצא בשינוי הגדול שעברו קיבוצים רבים בעשורים האחרונים. בקיבוץ המסורתי הנכסים היו שייכים לכלל, ולא לחבר הבודד. עם השנים, ובמיוחד בקיבוצים מתחדשים, התפתחו הליכי "שיוך דירות", שבהם חברי קיבוץ מקבלים זכויות קנייניות או מעין-קנייניות בדירות שבהן הם מתגוררים.

בהליך קיימים שני מסלולים מרכזיים. במסלול "שיוך ישיר", החבר מתקשר ישירות עם רשות מקרקעי ישראל. במסלול "חלופת האגודה", הקיבוץ חוכר את הקרקע מרשות מקרקעי ישראל, ולאחר מכן מחכיר לחברים את יחידות המגורים בחכירת משנה. דווקא המסלול השני - חלופת האגודה - עמד בלב הסדר הפשרה.

המבקשים טענו כי כאשר מדובר בדירה בנויה שבה מתגורר חבר הקיבוץ, אין הצדקה לראות בעסקה רכישת קרקע בלבד. לדבריהם, לצורך מס רכישה יש לסווג את הממכר כדירת מגורים, ובמקרים המתאימים כדירה יחידה. רשות המיסים, מנגד, טענה כי עומדות לה טענות הגנה טובות נגד ההליך הייצוגי ונגד הטענות לגופן.

מה כולל ההסדר

לפי ההסדר המוצע, חבר קיבוץ שרכש זכות במקרקעין במסגרת שיוך בחלופת האגודה, והזכות משקפת דירת מגורים יחידה העומדת בתנאים שנקבעו בהסדר, יזכה לסיווג העסקה כרכישת "דירת מגורים". המשמעות המעשית: אם שילם מס רכישה ביתר, הוא עשוי לקבל החזר.

ההחזר, ככל שיגיע, יכלול את סכום המס ששולם ביתר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק מיסוי מקרקעין. התשלום יבוצע בתוך 120 ימים ממועד אישורו הסופי והחלוט של ההסדר, או ממועד הוכחת הזכאות והגשת התצהיר - לפי המאוחר מביניהם.

עם זאת, ההסדר אינו מעניק החזר אוטומטי לכל חבר קיבוץ. תנאי מרכזי לקבלת ההחזר הוא חתימה על תצהיר בנוסח שנקבע בהסדר, בתוך 45 ימים ממועד אישורו בידי בית המשפט. מי שלא יעמוד בתנאים שנקבעו, או שמדובר בעניינו בזכות שאינה משקפת דירת מגורים, ימשיך להיות ממוסה לפי הכללים החלים על קרקע או זכות אחרת במקרקעין.

מי נשאר בחוץ

חשוב להדגיש: ההסדר אינו פותר את כל המחלוקת הרחבה סביב שיוך דירות בקיבוצים. הצדדים לא הגיעו להסכמה ביחס לחברי קיבוצים במסלול שיוך ישיר, ולא ביחס לטענה החלופית של המבקשים שלפיה גם אם מדובר בזכות במקרקעין - שיעור המס היה צריך להיות נמוך יותר. לגבי טענות אלה ביקשו המבקשים להסתלק מן ההליך, תוך שמירת טענות הצדדים.

כלומר, ההישג המוצע מוגבל בעיקר לחברי קיבוצים במסלול חלופת האגודה, ובתוך הקבוצה הזו - רק למי שמדובר אצלו בדירה יחידה ועומד בשאר תנאי ההסדר. בנוסף, מי שכבר ניהל ערר פרטני בפני ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין לא ייכלל אוטומטית בהסדר, אלא אם יודיע במועד כי הוא מבקש שההסדר יחול עליו ויפעל למחיקת הערר הפרטני.

כמה כסף עומד על הפרק

בבקשת האישור המקורית העריכו המבקשים כי קיימים כ-30 אלף רוכשי דירות בהליכי שיוך בקיבוצים, וכי כל אחד מהם שילם בממוצע כ-10,000 שקל מס רכישה ביתר. על בסיס הערכה זו הועמד סכום התביעה הייצוגית על 300 מיליון שקל. אולם ההסדר המוצע מצמצם את הקבוצה לעומת ההגדרה המקורית, ולכן לא ברור בשלב זה מה יהיה סכום ההחזרים בפועל.

בהסדר נקבעה גם המלצה מוסכמת לגמול ולשכר טירחה: 14% בצירוף מע"מ מסך כל הסכומים שיושבו בפועל לחברי הקבוצה הזכאים. מתוך סכום זה 20 אלף שקל, כולל מע"מ, מיועדים כגמול למבקשים, והיתרה כשכר טירחה לבאי-כוחם.

בית המשפט: אין לדחות על הסף

השופט סוקול קבע כי בשלב זה אין מקום לדחות את ההסדר על הסף, וכי יש להורות על פרסומו. בהחלטתו ציין כי ההסדר נראה לכאורה ראוי וסביר, משום שהוא מקבל למעשה את טענות המבקשים ביחס לרוכשים בחלופת האגודה, כולל החזר ישיר של מלוא המס שנטען כי שולם ביתר.

עם זאת, מדובר עדיין בשלב ביניים. ההסדר יפורסם בשני עיתונים יומיים נפוצים ובעיתון כלכלי נפוץ, והיועצת המשפטית לממשלה, חברי הקבוצה וגורמים אחרים יוכלו להגיש עמדות או התנגדויות בתוך 45 ימים ממועד הפרסום. רק לאחר מכן יידרש בית המשפט להכריע אם לאשר את ההסדר סופית.