הוועדה ממליצה: הקלות דרמטיות לקרנות הריט כדי להזרים מיליארדים לשוק הנדל"ן

כמעט עשרים שנה לאחר שהוכנס לישראל מודל קרנות הריט, רשות המיסים מקבלת לידיה דוח מקצועי שמציע לפתוח מחדש את הכללים שנועדו לעודד השקעה ציבורית בנדל"ן. הדוח, שהוגש למנהל רשות המיסים עו"ד שי אהרונוביץ, קובע כי השוק הישראלי קטן בהרבה מן הפוטנציאל שלו, וכי חלק מן הסיבה לכך הוא מערכת כללים נוקשה מדי, המקשה על הקרנות להתחרות ביזמי נדל"ן רגילים.

קרן ריט היא דרך להשקיע בנדל"ן בלי לקנות דירה, משרד או מרכז מסחרי. הקרן קונה נכסים מניבים - למשל מבני משרדים, מרכזים מסחריים או דירות להשכרה - והציבור יכול לרכוש מניות שלה בבורסה. הרעיון פשוט: במקום שרק בעלי הון גדולים יוכלו ליהנות מתשואות נדל"ן, גם משקיעים קטנים יכולים להשתתף בשוק הזה, באופן סחיר ושקוף יותר.

בישראל פועלות כיום שש קרנות ריט בלבד: ריט 1, סלע קפיטל, מניבים, מגוריט, אזורים ליווינג ואבו פמילי מגורים. שלוש מהן פועלות בנדל"ן מניב כללי ושלוש בתחום המגורים להשכרה. לפי הדוח, שווי שוק הריט לנפש בישראל עומד על כ-290 דולר בלבד, לעומת 3,630 דולר בארה"ב, 919 דולר בבריטניה ו-1,596 דולר בבלגיה. במילים פשוטות: בישראל הכלי הזה קיים, אך עדיין רחוק מלהיות שחקן מרכזי בשוק הנדל"ן וההון

החסם המרכזי: מעט מדי חופש ליזום

אחת ההמלצות המרכזיות בדוח נוגעת למגבלת הייזום. כיום, קרנות ריט מוגבלות מאוד ביכולת להחזיק נכסים שעדיין אינם מניבים, כלומר נכסים המצויים בשלבי בנייה או פיתוח. לפי הדוח, המגבלה הקיימת - 5% בלבד משווי נכסי הקרן - נחשבת מחמירה מאוד בהשוואה לעולם, ומאלצת את הקרנות לרכוש בעיקר נכסים מוגמרים, במחירי שוק מלאים, הכוללים גם את רווח היזם.

הוועדה ממליצה להעלות את מכסת הייזום ל-20% מכלל נכסי הקרן, תוך שמירה על מגבלות שימנעו הפיכת הקרן ליזם נדל"ן רגיל. כלומר, הקרן תוכל לבנות יותר, אך עדיין תידרש להחזיק את הנכסים כמקרקעין מניבים ולא לסחור בהם במהירות. מבחינת המשקיעים, המשמעות עשויה להיות שיפור בתשואה; מבחינת השוק, ייתכן שמדובר בהגדלת היצע הנכסים להשכרה.

זו המלצה משמעותית משום שהיא נוגעת לשורש הבעיה: קרנות הריט אמורות להתחרות בשוק שבו יזמים רגילים יכולים לקנות קרקע, לבנות, למכור חלק מן הדירות ולגלגל מימון. כאשר הקרנות אינן יכולות לפעול בגמישות דומה, הן מתחילות את המרוץ בפיגור.

הקלות גם במיזמי דיור להשכרה

חלק חשוב בדוח מוקדש למיזמי דיור להשכרה. במכרזים ממשלתיים, בעיקר כאלה שנועדו לעודד שכירות ארוכת טווח, קיימת לעיתים אפשרות למכור חלק מן הדירות בשוק החופשי. הדירות האלה מכונות בדוח "יחידות מימוש". הבעיה היא שהכללים הקיימים עלולים לסווג מכירה כזו כהכנסה חריגה, ולגרור מס כבד במיוחד.

הוועדה ממליצה לקבוע כי מכירת יחידות מימוש, כאשר היא נעשית בהתאם לדין או לתנאי המכרז, לא תיחשב הכנסה חריגה. עוד מוצע לאפשר מכירה של עד 33% מן הדירות באזורי ביקוש ועד 50% בפריפריה, וכן לאפשר שימוש בתמורה לרכישת נכסים חלופיים לדיור להשכרה.

זו נקודה בעלת חשיבות ציבורית רחבה. שוק השכירות בישראל עדיין נשען ברובו על משכירים פרטיים, ולא על גופים מוסדיים גדולים שמחזיקים מלאי דירות להשכרה לטווח ארוך. אם ההמלצות ייושמו, קרנות ריט יוכלו להיות פעילות יותר במכרזי דיור להשכרה, בלי לחשוש שמנגנון המס יהפוך את המיזם ללא כדאי.

פחות קשיחות במכירת נכסים

הדוח מציע גם לאפשר לקרן ריט למכור נכסי מגורים לגוף אחר שיוגדר "משכיר ממשיך". המשמעות היא שהנכס ימשיך לשמש להשכרה ארוכת טווח, אך הקרן תוכל לממש אותו בלי לשבור את המסגרת שנועדה להגן על שוק השכירות.

מדובר בהמלצה שמנסה לאזן בין שני צרכים: מצד אחד, המדינה רוצה שהדירות שנבנו להשכרה לא ייצאו במהירות לשוק המכירה החופשית; מצד שני, קרן השקעה חייבת גמישות מסוימת בניהול נכסיה. ללא אפשרות למכור נכסים לגוף ממשיך, הקרנות עלולות להיתקע עם נכסים שאינן יכולות לנהל או לממש ביעילות.

קרנות הריט יוכלו להחזיק נכסים דרך חברות בנות

המלצה נוספת נוגעת למבנה ההחזקה. כיום, הדין הישראלי מגביל מאוד החזקה עקיפה של נכסים באמצעות שרשרת חברות. הוועדה מציינת כי בעולם העסקי נכסי נדל"ן מוחזקים פעמים רבות דרך חברות בנות ואיגודי מקרקעין, ולעיתים גם דרך מבנים מורכבים יותר. כאשר קרן ריט אינה יכולה לרכוש נכס במבנה כזה, היא מאבדת הזדמנויות רכישה ונמצאת בנחיתות מול חברות נדל"ן רגילות.

לכן מוצע לאפשר לקרנות לרכוש ולהחזיק בשרשרת של איגודי מקרקעין, כפוף לתנאים שיבטיחו שליטה, שקיפות ומניעת תכנוני מס בלתי נאותים. זהו שינוי טכני לכאורה, אך בעולם הנדל"ן הוא עשוי להיות דרמטי: לא פעם העסקה אינה רכישת בניין בודד, אלא רכישת חברה שמחזיקה בחברה שמחזיקה בנכס.

גם מיזוגים ודחיית מס על הפרק

הוועדה ממליצה להחיל על קרנות ריט גם את הוראות שינויי המבנה שבפקודת מס הכנסה, כך שיתאפשרו מיזוגים או העברות פעילות בלי אירוע מס מיידי, כפוף לאישור מנהל רשות המיסים. המטרה היא לאפשר לקרנות להתייעל, לגדול ולנצל יתרונות לגודל.

המלצה נוספת עוסקת בהעברת נכסים לקרן בתמורה למניות. כיום, דחיית המס מוגבלת לתקופה של חמש שנים או למכירת המניות, לפי המוקדם. הוועדה מציעה להאריך את תקופת הדחייה, משום שבמצב הנוכחי בעל נכס שמעבירו לקרן עלול להיקלע לחבות מס כבדה עוד לפני שמימש בפועל את המניות וקיבל מזומן. חסם זה, לפי הדוח, מקשה על הגדלת הקרנות באמצעות הכנסת נכסים קיימים אל תוך השוק הציבורי.

המשמעות לציבור המשקיעים

הדוח אינו מבטיח ירידת מחירי דיור, וגם לא ראוי להציג אותו כך. מדובר ברפורמה בשוק ההון ובמיסוי נדל"ן, לא בתוכנית דיור כוללת. עם זאת, אם ההמלצות יאומצו, הן עשויות להגדיל את מספר קרנות הריט, להרחיב את היקף הנכסים המנוהלים על ידן ולחזק את שוק השכירות המוסדי.

עבור הציבור הרחב, המשמעות האפשרית היא הרחבת האפשרות להשקיע בנדל"ן באמצעות הבורסה, במקום באמצעות רכישת דירה נוספת. עבור המדינה, המשמעות היא ניסיון להפוך הון ציבורי ומוסדי למנוע השקעה בדיור להשכרה ובנכסים מניבים. עבור הקרנות עצמן, זו עשויה להיות הקלה של ממש: פחות מגבלות מבניות, יותר אפשרויות רכישה, יותר גמישות במימון ובמכירה.

ועדיין, יש כאן גם נקודת זהירות. הקלות מס ומבנה לקרנות השקעה חייבות לבוא עם פיקוח הדוק, כדי שלא להפוך את מודל הריט למסלול עוקף מס ליזמות נדל"ן רגילה. הוועדה מודעת לכך ומציעה מנגנוני הגנה, אך המבחן האמיתי יהיה בנוסח החקיקה וביישום של רשות המיסים.

הדוח מציג תפיסה ברורה: קרנות הריט בישראל לא התפתחו כפי שציפו מהן, לא מפני שאין שוק נדל"ן, אלא מפני שהכללים שנקבעו להן היו זהירים ונוקשים מדי. כעת מציעה הוועדה לעבור ממודל מגביל למודל גמיש יותר - עדיין מפוקח, אך מתאים יותר לשוק נדל"ן מודרני.

אם הממשלה והכנסת יאמצו את ההמלצות, שוק הריט בארץ עשוי להפוך מכלי שולי יחסית לאפיק השקעה משמעותי יותר. השאלה הגדולה היא האם הרפורמה תישאר תיקון מס טכני, או שתצליח באמת להגדיל את היצע הדיור להשכרה ולהכניס יותר משקיעים קטנים לשוק שבעשורים האחרונים היה סגור בעיקר בפני בעלי הון גדולים.