הדר ברוקנשטיין: הערכות שווי מנופחות מסכנות משקיעי נדל"ן

שוק הנדל"ן מושך משקיעים, אבל גם מגדיל את הסיכון

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בשנים האחרונות תחת לחץ מתמשך. מחירי הדירות גבוהים, סביבת הריבית עדיין מורגשת במשכנתאות, ההון העצמי הנדרש ממשיך להכביד על זוגות צעירים ומשקיעים, ובמקביל יותר אנשים מחפשים אפיקי השקעה אלטרנטיביים מחוץ לדירה רגילה מקבלן. בתוך המציאות.

לפי נתוני בנק ישראל, הריבית עומדת כיום על 3.75%, לאחר הורדה של 0.25% בהחלטה האחרונה, והאינפלציה ב-12 החודשים האחרונים עומדת על 1.9%. הנתונים הללו עשויים ליצור אצל רוכשים תחושה ששוק המשכנתאות נפתח מחדש, אך בפועל סביבת המימון עדיין יקרה ביחס לשנים שבהן הכסף היה כמעט חינמי. גם כאשר הריבית יורדת, רכישת דירה עדיין דורשת הון עצמי גבוה, התחייבות ארוכה והחזר חודשי משמעותי. לכן, לפני שממהרים לקחת משכנתה רק בגלל תחושת הקלה בריבית, כדאי לבחון גם אפיקי נדל"ן נוספים, כמו קרקעות חקלאיות שטרם אושרו לבניה ורשומות בטאבו באזורי ביקוש, כפוף לבדיקה משפטית, שמאית ותכנונית מסודרת.

כשהמספרים במצגת נראים טוב מדי

הדר ברוקנשטיין, יזמית נדל"ן והשקעות המלווה משקיעים בבחינת עסקות נדל"ן, מסבירה כי אחת הטעויות הנפוצות ביותר של משקיעים היא התאהבות במספרים שמופיעים במצגות שיווקיות. מחיר עתידי, שכונה מתוכננת, הדמיה מרשימה או תחזית עליית ערך אינם מספיקים כדי לקבל החלטת השקעה. לדבריה, משקיע שאינו בודק את הבסיס התכנוני, המשפטי והשמאי של הקרקע, עלול להיכנס לעסקה שנראית מבטיחה על הנייר, אך בפועל נשענת על הנחות לא מבוססות.

מה באמת משפיע על שווי הקרקע
<
הדר ברוקנשטיין מסבירה:

הבעיה המרכזית מתחילה כאשר הערכת השווי העתידית מוצגת כאילו היא כמעט ודאית. בקרקע חקלאית לפני הפשרה, הערך העתידי תלוי בשורה ארוכה של גורמים: מיקום הקרקע, הייעוד הנוכחי שלה, תוכניות המתאר החלות עליה, זהות הגורמים שמקדמים את התכנון, עמדת הרשות המקומית, התנגדויות אפשריות וציר הזמן התכנוני. כל אחד מהגורמים הללו יכול להשפיע על סיכויי ההפשרה, על משך ההמתנה ועל שווי הקרקע בפועל.

השקעה מחושבת או הימור מסוכן?

הדר ברוקנשטיין מדגישה כי השקעה בקרקע אינה פסולה בפני עצמה. להפך, היא עשויה להיות אפיק מעניין ורווחי מאוד עבור משקיעים שמבינים את הסיכון ופועלים בצורה מבוקרת. עם זאת, ההבדל בין השקעה מחושבת לבין הימור נמצא בבדיקות המקדימות. קרקע פרטית הרשומה בטאבו, באזור ביקוש ובסמוך לתשתיות קיימות או מתוכננות, שונה לחלוטין מקרקע מרוחקת שמוצגת למשקיעים רק על בסיס הבטחה כללית לעתיד טוב יותר, קרקע תחת הליכי תכנון וקידום טובה יותר גם היא.

תקן 22 ככלי בדיקה מקצועי

אחד הכלים החשובים לבדיקת קרקע חקלאית הוא דוח שמאות לפי תקן 22. דוח כזה נועד לבחון את מצב הקרקע, את הייעוד שלה, את התוכניות החלות עליה, את הסיכוי לשינוי ייעוד ואת שווי הקרקע במצבה הנוכחי והעתידי האפשרי. חשוב להבין: תקן 22 אינו מבטיח הפשרה ואינו מבטיח תשואה. הוא כלי מקצועי שמאפשר למשקיע לקבל תמונה ברורה יותר לפני קבלת החלטה.

לא להסתנוור מהבטחות שיווקיות

לדברי הדר ברוקנשטיין, משקיעים צריכים להיזהר במיוחד מהבטחות כמו "קרקע לפני הפשרה ודאית", "תשואה מובטחת" או "שכונה חדשה בדרך". בעולם התכנון והבנייה אין ודאות מוחלטת, ויש הבדל גדול בין פוטנציאל לבין התחייבות. לכן כל עסקה צריכה לעבור בדיקה משפטית, בדיקה שמאית, בדיקה תכנונית ובחינה פיננסית שמתאימה ליכולת הכלכלית של המשקיע.

בתקופה של חוסר ודאות, הבדיקה חשובה יותר

הדר ברוקנשטיין מוסיפה כי בתקופה שבה אנשים מחפשים אלטרנטיבות לפיקדונות בנקאיים, לשוק ההון התנודתי ולמשכנתאות כבדות, טבעי שיותר משקיעים בוחנים נדל"ן בשלב מוקדם יותר. אך דווקא בגלל הביקוש הגובר, חשוב לא לפעול מתוך לחץ. משקיע חכם אינו שואל רק כמה אפשר להרוויח, אלא גם מה עלול להשתבש, כמה זמן הכסף יהיה מושקע, ומהם המסמכים שמוכיחים את פוטנציאל העסקה.

בשורה התחתונה, הדר ברוקנשטיין מסבירה כי קרקע חקלאית יכולה להיות אפיק השקעה רלוונטי, אך רק כאשר היא נבחנת בעיניים מפוכחות. לא הדמיות, לא סיסמאות ולא הערכות שווי מנותקות מהמציאות צריכות להוביל את ההחלטה, אלא נתונים, מסמכים, אנשי מקצוע וליווי נכון. בעולם שבו כל משפחה מחפשת דרך להגן על ההון שלה, זהירות אינה חולשה, היא תנאי בסיסי להשקעה אחראית.

**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.