הבורר יצחק ענבר דחה תביעת ענק של עמותת נאות חנן נגד חברת הניהול

עמותת נאות חנן, שהתאגדה כקבוצת רכישה להקמת מיזם מגורים של 744 יחידות דיור ביישוב חריש, הגישה תביעת ענק בסך כ-31 מיליון שקל נגד חברת באמונה ייזום וניהול פרויקטים בע"מ, אשר נשכרה לנהל את המיזם. במסגרת פסק בוררות מפורט שניתן (יום א', 26.04.26) בידי הבורר השופט בדימוס יצחק ענבר, במסגרת מוסד המשכן לבוררות ופתרון סכסוכים, נדחו מרבית טענותיה של העמותה, בעוד שהתביעה שכנגד שהגישה חברת הניהול התקבלה בחלקה הגדול.

הסכסוך המשפטי המורכב והממושך בין הצדדים פרץ על-רקע טענות הדדיות קשות להפרת הסכם הניהול שנחתם ביניהם בשנת 2012 ותוקן בשנת 2017. העמותה, שיוצגה בהליך בידי עורכי הדין ממשרד אורבך, טענה כי חברת הניהול, בראשות המנכ"ל ישראל זעירא, כשלה במגוון רחב של תחומים מקצועיים והנדסיים. בין היתר, נטען כי החברה גרמה לעיכובים בהעמדת הליווי הבנקאי, התרשלה בפיקוח ההנדסי על הקבלנים, ואחראית לכשלים תכנוניים חמורים, ובהם מיקום דוודי החימום בתוך המטבחים וריבוי שוחות ביוב בשטחי הגינות הפרטיות. העמותה אף עתרה לסעד של השבת הפרשי מחיר בסך כ-18.1 מיליון שקל, בטענה ששווי שירותי הניהול בשוק החופשי נמוך בהרבה מהמחיר החוזי שנקבע בין הצדדים.

צילום: הבורר יצחק ענבר

דחיית תביעת ההשבה והטענות לכשלים בתכנון ובבנייה

הבורר יצחק ענבר דחה באופן נחרץ ומנומק את ניסיונה של העמותה להשתחרר מהמחיר החוזי המוסכם שעליו חתמה. בפסק הבוררות נקבע כי מאחר שעיקר ביצועו של הסכם הניהול כבר הושלם, מטרות המיזם הושגו במלואן והדירות נמסרו לרוכשים, חובות ההשבה ההדדיות מקזזות בעיקרן זו את זו, ואין מקום לאפשר לעמותה לשכתב את החוזה בדיעבד על בסיס כדאיות כלכלית.

כמו-כן, הבורר דחה את טענות הרשלנות שהעלתה העמותה נגד חברת הניהול בנוגע לעיכובים בליווי הבנקאי ובניהול הבנייה. נקבע כי העמדת המימון מול בנק מזרחי-טפחות ארכה כשנתיים בשל גודלה החריג של קבוצת הרכישה ומורכבותה, ולא בעטיה של חברת הניהול או גורמי המקצוע מטעמה. הבורר ציין לחומרה כי העמותה נמנעה מהגשת חוות דעת מומחה לתמיכה בטענותיה ההנדסיות והמקצועיות, דבר שהותיר את טיעוניה ברובד של סברה בלבד.

באותו אופן נדחו תביעות העמותה בעניין מיקום הדוודים וריבוי שוחות הביוב, לאחר שנקבע כי מדובר בחלופות תכנוניות לגיטימיות שנבחנו ואושרו בזמן אמת בידי גורמי המקצוע במיזם, ובהם האדריכל איל איצקין. מנגד, הסעיפים הבודדים שבהם התקבלה תביעת העמותה נגעו לפקיעת ערבות בנקאית של אחד מקבלני הביצוע, אבו-ראס, שבגינה נפסק לטובת העמותה פיצוי מוסכם בסך 500 אלף שקל, וכן לחובת השבה בסך 719,060 שקל בגין שירותי ניהול כספי ובדק שלא סופקו בפועל לאחר ביטול ההסכם.

התביעה שכנגד התקבלה בחלקה הגדול

מנגד, חברת באמונה, שיוצגה בידי ד"ר הראל ארנון ועו"ד גלי פרלמן, הגישה תביעה שכנגד וטענה כי העמותה היא זו שהפרה את חובותיה החוזיות באופן בוטה. החברה טענה כי העמותה עיכבה תשלומים ודמי ניהול המגיעים לה מתוך כספי פיצויים שהתקבלו מקבלנים, ואף ניהלה נגדה קמפיין הכפשות תקשורתי חריף. הבורר קיבל את טענות החברה וקבע כי הודעת ביטול ההסכם שנשלחה בידי חברת הניהול באפריל 2019 נעשתה כדין, בעקבות סירובה של העמותה לשלם את חובותיה.

במסגרת זו, העמותה חויבה לשלם לחברת באמונה סך של 52,457 שקל בגין כספי הפשרה עם הקבלן אבו-ראס, סך של 261,144 שקל בגין הפשרה עם הקבלן שטרן, ויתרת דמי ניהול שלא שולמו בסך 276,991 שקל. בנוסף, בשל סירוב העמותה לשלם כספים אלה במועד, חויבה העמותה בפיצוי מוסכם בסך 500 אלף שקל בגין הפרה יסודית של ההסכם. כמו-כן, ניתן לחברה סעד הצהרתי המכיר בזכאותה לקבל 20% מכלל הפיצויים שיושגו בעתיד במסגרת הליכי הפשרה מול חברת הבנייה שתית, שבבעלות שלום שטרית.

צילום: הפרויקט

כוונה לפגוע ופיצויים בגין לשון הרע

חלק נכבד מפסק הבוררות הוקדש לתביעת לשון הרע שהגישה חברת באמונה נגד העמותה וראשי הוועד שלה. בעוד שהבורר דחה את התביעה לגבי פרסומים מוקדמים משנת 2015, מאחר שלא הוכח קשר ישיר של העמותה אליהם, ביחס לשני פרסומים נרחבים בעיתון TheMarker מינואר 2020 נקבע כי העמותה נושאת באחריות שילוחית וישירה.

הבורר קבע כי העמותה מיהרה להעביר את כתב התביעה המקורי לידי כתב הנדל"ן יובל ניסני מיד עם הגשתו, במטרה להשחיר את שמה של חברת הניהול בשוק. באשר לפרסום השני, שכלל ראיון עומק עם יו"ר ועד העמותה נתנאל יעקובי, נקבע כי הכתבה הכילה סילופים, כזבים וטענות כוזבות באופן מובהק - ובהן הטענה כי המיזם התקדם וניצל רק לאחר שחברת באמונה "התפטרה" או סולקה מהאתר.

הבורר הדגיש כי העמותה שכרה באופן מתוכנן את חברת יחסי הציבור יוניק, בניהולו של ניסים דואק, במטרה מוצהרת "לנפח" סיפורים שליליים ולפגוע בעסקיה של באמונה, ואף ניסתה להפעיל לחץ תקשורתי פסול על הליך הבוררות עצמו. הבורר קבע כי הפרסום נעשה ב"כוונה לפגוע" ופסק לחברה פיצויים ללא הוכחת נזק בסך כולל של 180 אלף שקל - 30 אלף שקל בגין הפרסום הראשון ו-150 אלף שקל בגין הפרסום השני.

הוצאות משפט חריגות וחיובים כספיים

בסיום פסק הבוררות נדרש הבורר לסוגיית ההוצאות, ומתח ביקורת נוקבת על התנהלותה הדיונית של העמותה לאורך כל תקופת הבוררות. נקבע כי תביעת העמותה הוגשה באופן מנופח ומלאכותי שאינו משקף את המחלוקת האמיתית, תוך התפזרות על פני עשרות טענות סרק שנדחו, דבר שאילץ את חברת הניהול להשקיע משאבים כספיים ניכרים בהגנתה המשפטית.

לאור זאת, הבורר הטיל על העמותה חיוב חריג בהוצאות, והורה לה לשלם לחברת באמונה שכר טירחת עורכי דין בסך 1.5 מיליון שקל בצירוף מע"מ, לשפותה בגין שכר המומחה ההנדסי ערן כהן בסך 42,588 שקל, וכן לשאת ב-75% מכלל תשלומיה של החברה למשכן לבוררות, לרבות שכר הבורר עצמו. כמו-כן נקבע כי יתרת הכספים הנמצאת בחשבון הנאמנות, המנוהל בידי הנאמן עו"ד דודו ג'והן, תועבר במלואה לידי חברת באמונה לשם כיסוי החובות.

שורת הסיכום של פסק הבוררות משקפת כישלון חרוץ לעמותה, אשר מתוך תביעה של עשרות מיליוני שקלים נותרה בסופו של יום בחיוב כספי של מיליוני שקלים לטובת חברת הניהול.

המשמעות המעשית

פסק הבוררות מחדד את הסיכונים הכרוכים בניהול תביעות מנופחות ורוחביות מצד קבוצות רכישה נגד מארגנים ומנהלי מיזמים, במיוחד כאשר הטענות המקצועיות אינן נתמכות בחוות דעת מתאימות. לצד זאת, הוא מהווה תמרור אזהרה מפני שימוש בקמפיינים תקשורתיים אגרסיביים ובחברות יחסי ציבור במטרה להשפיע על הליכים משפטיים, צעד שעלול להוביל לחיובים כספיים כבדים בגין לשון הרע ובגין הוצאות משפט ריאליות.

פרטי ההליך המשפטי

ערכאה: המשכן לבוררות ופתרון סכסוכים.
בורר: השופט בדימוס יצחק ענבר.
תובעת ונתבעת שכנגד: עמותת נאות חנן.
נתבעת ותובעת שכנגד: חברת באמונה ייזום וניהול פרויקטים בע"מ.
באי-כוח התובעת: עורכי דין ממשרד אורבך.
באי-כוח הנתבעת: ד"ר הראל ארנון ועו"ד גלי פרלמן.
מנכ"ל הנתבעת: ישראל זעירא.
חברי ועד העמותה: נתנאל יעקובי ודניאל גולדפלד.
מהנדס ראשי: יצחק שטרן.
אדריכל הפרויקט: איל איצקין.
נאמן כספי הבוררות: עו"ד דודו ג'והן.
מומחה הנדסי מטעם הנתבעת: ערן כהן.
קבלני ביצוע מוזכרים: אבו-ראס, שטרן וחברת שתית בע"מ.