רשות שוק ההון מבקשת לשים סוף לעמלות מאחורי המשכנתה

רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון מבקשת לקבוע כללי משחק חדשים ביחסים שבין גופים חוץ-בנקאיים המלווים לרוכשי דירות לבין יועצי משכנתאות ונציגים אחרים המלווים את הלקוחות. בטיוטת חוזר שפורסמה (24.5.26) על-ידי הרשות נקבע כי נותן שירותים פיננסיים לא יוכל להעניק לנציג הלקוח תגמול כלשהו בקשר להעמדת הלוואה לדיור - לא עמלה, לא הטבה, לא מימון כנסים, לא השתתפות בפרסום ולא הכשרה בעלת ערך כלכלי.

המהלך נוגע לאחת הנקודות הרגישות ביותר בשוק המשכנתאות: מי באמת עומד לצד הלקוח כאשר הוא נוטל את ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר של חייו. רשות שוק ההון אינה מבקשת להסדיר ישירות את מקצוע יועצי המשכנתאות כולו, אלא לקבוע כיצד גופים מפוקחים מטעמה יפעלו מול נציגי לקוחות. בפועל, היא משרטטת גבול ברור: הנציג יכול ללוות את הלקוח, להשוות הצעות ולסייע לו להבין את תנאי ההלוואה, אך אסור שהגורם המלווה יהיה גם מי שמתגמל אותו.

החשש: היועץ נראה כנציג הלקוח, אך עלול להיות קשור למלווה

בדברי ההסבר לטיוטה מציינת הרשות כי בשנים האחרונות התרחבה פעילותם של גורמים מתווכים ומייעצים בתחום ההלוואות לדיור, ובהם יועצי משכנתאות, סוכני ביטוח, יועצים פיננסיים ומתווכי אשראי. גורמים אלה מסייעים ללקוחות להבין אפשרויות מימון, לבצע השוואות בין הצעות, לנהל משא-ומתן מול גורמים מממנים ולהתאים את מבנה ההלוואה לצורכי הלקוח וליכולתו הכספית.

אלא שכאן בדיוק טמון החשש. כאשר הלקוח רואה ביועץ או בנציג מי שפועל בשמו, אך אותו נציג מקבל טובת הנאה מהגוף שמעמיד את ההלוואה, עלול להיווצר ניגוד עניינים. גם אם הלקוח אינו מודע לכך, התמריץ הכלכלי עלול להשפיע על זהות הגוף שאליו יופנה, על דרך הצגת ההצעות ועל מידת העצמאות של הייעוץ. לכן קובעת הרשות כי יש להבטיח שהנציג יפעל באופן מקצועי, אובייקטיבי ונאמן לטובת הלקוח בלבד.

הטיוטה מגדירה "תגמול" באופן רחב במיוחד: כל תשלום בכסף או בשווי כסף, לרבות עמלה, טובת הנאה, הנחה או הטבה אחרת, בין במישרין ובין בעקיפין. המשמעות היא שהאיסור אינו מתמקד רק בתשלום ישיר עבור הפניית לקוחות, אלא גם בהטבות עקיפות שיכולות לבסס קשר כלכלי בין המלווה לבין הנציג.

מי יושפע מההוראות החדשות

החוזר המוצע יחול על שלושה סוגים של נותני שירותים פיננסיים: בעל רישיון למתן אשראי, בעל רישיון להפעלת מערכת לתיווך באשראי ובעל רישיון למתן שירותי פיקדון ואשראי. כלומר, מדובר בעיקר בגופים הפועלים בשוק האשראי החוץ-בנקאי ובמערכות תיווך אשראי, ולא בבנקים עצמם.

ההגדרה של "הלוואה לדיור" רחבה גם היא. היא כוללת הלוואה לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, בנייה, הרחבה או שיפוץ; הלוואה לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים; הלוואה שניתנה כנגדה בטוחה בדמות דירת מגורים; וגם מחזור של הלוואה מן הסוגים הללו. המשמעות המעשית היא שהחוזר אינו נוגע רק למשכנתה קלאסית לרכישת דירה, אלא גם למגוון רחב של הלוואות הקשורות בנדל"ן למגורים.

הטיוטה מגדירה "נציג" ככל גורם הפועל בהתקשרות עם הלקוח, לרבות מי שפועל כיועץ משכנתאות, לשם קידום עסקה שבמסגרתה יקבל הלקוח הלוואה לדיור מנותן השירותים הפיננסיים. בכך מבקשת הרשות למנוע עקיפה של הכללים באמצעות שינוי שם התפקיד או צורת ההתקשרות.

לא רק איסור תגמול: חובה לקבוע מדיניות ולפקח עליה

הוראות הטיוטה אינן מסתפקות באיסור על תשלום לנציגים. כל נותן שירותים פיננסיים המעמיד הלוואה לדיור יידרש לקבוע מדיניות מסודרת לפעילות מול נציגי לקוחות, לעגן אותה בנהלים פנימיים, ליישם אותה בפועל ולאכוף אותה באופן שוטף. במסגרת זו יידרש הגוף לקבוע נהלי עבודה שיסדירו את אופן הקשר עם הנציג, ובכלל זה את האיסור על מתן תגמול.

בנוסף, נותני השירותים הפיננסיים יחויבו לקבוע מנגנוני בקרה ופיקוח פנימיים. במילים פשוטות: לא די בהצהרה כללית שלפיה אין משלמים ליועצי משכנתאות. הגוף המפוקח יצטרך להראות שיש לו שיטה, נהלים, בקרה ואכיפה פנימית שמונעות בפועל קשרים בעייתיים כאלה.

גם הדירקטוריון נכנס לתמונה. לפי הטיוטה, דירקטוריון נותן השירותים הפיננסיים יאשר את המדיניות לפעילות מול נציגים, ידון בה לפחות אחת לשנה, יוודא שהיא מותאמת לשינויים מהותיים בפעילות הגוף ויעמוד על כך שהיא מיושמת כראוי. כאשר נותן השירותים הפיננסיים הוא יחיד ולא חברה, האחריות תחול על מי שמנהל את פעילותו, בהתאמות הנדרשות.

האחריות להלוואה נשארת אצל הגוף המממן

אחד הסעיפים החשובים בטיוטה עוסק בחובה העצמאית של נותן השירותים הפיננסיים לבדוק כל בקשה להלוואה לדיור. הרשות מבהירה כי גם אם הבקשה הוגשה באמצעות יועץ משכנתאות או נציג אחר, הגוף המממן אינו רשאי להסתמך באופן בלעדי על מידע, מסמכים, ניתוחים או המלצות שהועברו באמצעות הנציג.

נותן השירותים הפיננסיים יידרש לבצע בדיקות ואימותים עצמאיים לכלל הנתונים הרלוונטיים. בין היתר עליו לבצע הליכי חיתום מלאים, דירוג אשראי, קביעת תמחור ההלוואה, בחינת התאמת מאפייני האשראי לצורכי הלקוח וליכולתו הכספית, הערכת יכולת הפירעון, הערכת הבטוחות וזיהוי הסיכונים הכרוכים בהעמדת ההלוואה.

הנקודה הזו חשובה גם לצרכנים וגם לשוק כולו. היא מבקשת למנוע מצב שבו נציג חיצוני הופך בפועל לשער הכניסה הבלעדי של הלקוח אל הגוף המממן, בעוד שהגוף עצמו מסתפק בחומר שהועבר אליו. רשות שוק ההון מבהירה כי האחריות המקצועית והמשפטית לבחינת ההלוואה נשארת בידי הגוף המפוקח.

מועדי הערות ותחילת ההוראות

המכתב הנלווה לטיוטה קובע כי ניתן להעביר הערות למחלקת אשראי ברשות שוק ההון עד 14 ביוני 2026. מי שמעוניין להיפגש עם הרשות, נוסף על העברת הערות בכתב, יוכל לעשות זאת בתיאום מראש עד 7 ביוני 2026. על המכתב חתום אלי טובול, סגן בכיר לממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון.

לפי טיוטת החוזר, אם ההוראות יאושרו, תחילתן תהיה שלושה חודשים מיום פרסומן. כלומר, השוק יקבל פרק זמן קצר יחסית להיערכות: גיבוש נהלים, אישור מדיניות, הדרכת עובדים, בדיקת התקשרויות קיימות עם נציגים וביטול מנגנוני תגמול שאינם עומדים בכללים החדשים.

המשמעות לציבור: יותר שקיפות, אך לא פתרון מלא

מבחינת הציבור, מדובר בצעד צרכני חשוב. נטילת הלוואה לדיור היא החלטה מורכבת, ולעיתים גם מפחידה, במיוחד עבור משפחות שאינן מכירות את עולם האשראי. רבים פונים ליועצי משכנתאות משום שהם מבקשים גורם מקצועי שיסייע להם להבין את השוק, להשוות הצעות ולהימנע מטעויות יקרות. לכן, ככל שהיועץ נתפס כנציג הלקוח, יש חשיבות מיוחדת לכך שלא יהיה קשור כלכלית לגוף שמוכר את ההלוואה.

עם זאת, חשוב לומר בזהירות: הטיוטה אינה מסדירה את כלל מקצוע ייעוץ המשכנתאות ואינה קובעת רישוי כולל ליועצים עצמם. היא מתמקדת בצד המפוקח על-ידי רשות שוק ההון - נותני השירותים הפיננסיים - ומטילה עליהם חובות ברורות ביחס לקשריהם עם נציגי לקוחות. לכן מדובר במהלך משמעותי, אך לא במענה מלא לכל שאלות הפיקוח על תחום ייעוץ המשכנתאות.