למה שוק חללי העבודה הגמישים בתל אביב צומח כשהמשרדים המסורתיים מתרוקנים?

באוקטובר 2025 פרסמה חברת נתמ Newmark את סקירת שוק המשרדים למחצית הראשונה של אותה שנה, וגילתה תופעה שמומחי נדל"ן מסחרי בישראל עוקבים אחריה כבר כמה רבעונים בעניין: בעוד שיעורי האכלוס במגדלי A-Class בציר רוטשילד וסביבתו ירדו לכ-72.8%, ושטחי משרדים ביוקרתיים נותרו ריקים תקופות הולכות ומתארכות, מתחמי העבודה הגמישים בעיר שמרו על תפוסות גבוהות והמשיכו להוסיף שטחים לפעילות. הפער הזה אינו אנקדוטה. הוא משקף שינוי מבני בשוק המשרדים של תל אביב, שינוי שבמהלך 2024-2025 הפך את העיר למוקד הצמיחה האזרחי המשמעותי ביותר של תעשיית חללי העבודה הגמישים במזרח התיכון.

שני שווקים, סיפור אחד

המספרים המופיעים בדוחות של חברות נדל"ן מסחרי בישראל מציירים תמונה מורכבת. לפי נתוני נתמ, מחירי השכירות הממוצעים במגדלי A-Class בתל אביב עלו במחצית הראשונה של 2025 בכ-4.3%, מ-120 ש"ח למ"ר ל-124 ש"ח למ"ר, אך מתחת לממוצע הכללי הזה מסתתר פיצול חד. אזור הבורסה ברמת גן, שנחשב במשך עשור לחלופה אטרקטיבית למרכז תל אביב, חווה את הירידה החדה ביותר בשיעורי האכלוס: כ-14% נקודות, לתפוסה של 83.89%. בהרצליה פיתוח, לפי נתוני קוליירס ישראל שפורסמו בכלכליסט בינואר 2026, הסתיימה השנה עם תפוסה של 96% (ירידה של שתי נקודות אחוז), אך אנשי הנדל"ן בשטח מתארים את התקופה כאחת המאתגרות שזכרו. במקביל, מאות אלפי מטרים רבועים של משרדים חדשים, חלק מהיצע של מעל מיליון מ"ר שצפוי להיכנס לשוק בין 2025 ל-2027, מחפשים בחודשים האחרונים שוכרים. השוק המסורתי, במילים אחרות, חווה תיקון של ממש. ואז יש את החלק השני של הסיפור. בעוד מגדלי המשרדים הקלאסיים מתמודדים עם מימוש איטי, היצע המשרדים להשכרה במודל הגמיש בתל אביב גדל בעקביות. שחקנים מקומיים ובינלאומיים פתחו במהלך 2025-2024 קומות נוספות, וחברות שייסדו את הקטגוריה הזו, ביניהן מיינדספייס שמפעילה כיום שלושה סניפים בלב תל אביב (ברוטשילד, באחד העם ובלה גוארדיה), הוסיפו שטחים, שדרגו תשתיות והרחיבו את היצע הסוויטות המנוהלות. הפרדוקס הוא רק לכאורה: בדיוק בתקופה שבה חברות בוחנות מחדש את ההתחייבויות הנדל"ניות שלהן, הן מעדיפות מודל שמאפשר להן להגדיל ולהקטין שטח לפי צורך, להיכנס לחוזה של שנה במקום של חמש, ולקבל סביבה תפעולית מוכנה לשימוש מהיום הראשון.

ההיברידיות לא הלכה לשום מקום

הסיבה לכך נטועה בשני שינויים מקבילים: התפתחות מודל העבודה ההיברידי, ושינוי בתמהיל השוכרים. דוח 2026 Global Workplace & Occupancy Insights של CBRE, שפורסם השנה ומבוסס על מדגם של 303 מיליון רגל מרובעת של נכסי משרד גלובליים, מראה ש-89% מהארגונים מנהלים כיום תוכנית עבודה היברידית פורמלית, ושניצולת המשרדים הגלובלית הגיעה ב-2025 ל-53%, לעומת 38% ב-2024 ו-35% ב-2023. בשורה התחתונה: יותר אנשים נמצאים במשרד יותר ימים בשבוע, אך פחות ימים מאשר בעידן הקדם-קורונה. דפוס זה הופך חוזה שכירות קלאסי של חמש או שבע שנים לעסקה לא יעילה. דוח Future of Work של JLL מצא ש-42% מהשוכרים התאגידיים מתכוונים להגדיל את השימוש שלהם בחללים גמישים בשנים הקרובות, ומעל מחצית מהם מעדיפים לשכור באמצעות ספק חיצוני ולא דרך התשתית הפנימית של החברה. ברבעון השלישי של 2025, לפי דוחות נתמ ואבסון יאנג, התקצרו חוזי השכירות הממוצעים בתל אביב משלוש שנים בממוצע, לאחר שהיו חמש שנים בתקופה שלפני המלחמה.

השינוי בתמהיל השוכרים בולט עוד יותר. שוק חללי העבודה הגמישים בתל אביב נבנה בעשור הראשון שלו על סטארטאפים בשלבים מוקדמים, ועל פרילנסרים שחיפשו תחליף איכותי לבית קפה. כיום הקהל המרכזי שונה בתכלית. צוותי R&D של מולטינשיונלס הם שוכרים גדולים: חברה אמריקנית שפותחת שלוחה בישראל לעיתים תכופות נכנסת קודם דרך משרד מנוהל לפני שהיא מתחייבת לקומה משלה, מה שמכונה בשפת הענף "soft landing". חברות בינוניות בגיל בוגר, שעברו את שלב הצמיחה האגרסיבית והגיעו לתחזית הוצאה יציבה יותר, מעדיפות מודל שמאפשר scaling דו-כיווני. גם משרדי עורכי דין וחברות ייעוץ, שבמשך שנים נחשבו ללקוחות

הקבועים של מגדלי A-Class, התחילו לבחון מתחמים גמישים, לרוב כפתרון משלים לסניף הראשי, או כשלוחה מקומית של פירמה גלובלית.

הון זורם, מספר עובדים קופא

דוח רשות החדשנות "תמונת מצב ההייטק 2025" מספק רקע מאקרו-כלכלי לתופעה. ישראל סיימה את 2024 כהאב הטכנולוגי החמישי בגודלו בעולם, עם גיוסי הון של 10.6 מיליארד דולר, אחרי סן פרנסיסקו, ניו-יורק, לונדון ובוסטון. במחצית הראשונה של 2025 גייסו סטארטאפים ישראלים כמחצית מהיקף הגיוסים השנתי של 2024, ועסקת רכישת Wiz על-ידי גוגל ב-32 מיליארד דולר הפכה אותה לרכישה הגדולה ביותר בתולדות ההייטק הישראלי. בה בעת, הדוח מציג קיפאון בתעסוקת ההייטק. המסקנה התפעולית של חברות רבות הייתה ברורה: אם מספר העובדים אינו צפוי לזנק מיד, אך תזרים ההון חזק והפעילות בינלאומית, מודל המשרד הקבוע הוא נטל. זה ההקשר שמסביר חלק גדול מהמעבר.

הריכוז הגאוגרפי של תופעה זו דווקא בתל אביב, ולא בערים אחרות באזור, אינו מקרי. תל אביב אירחה לאורך השנים את עיקר ההיצע של חללי עבודה משותפים תל אביב, עם דגש על אזורי הליבה: רוטשילד והסיטי, אחד העם ונווה צדק, וצירי הרכבת הקלה והרכבת הכבדה (לה גוארדיה, שלום, ההגנה). ההשקעה הציבורית בתשתיות תחבורה הציבורית, ובראשן הקו האדום של הרכבת הקלה שנכנס לשירות מלא ב-2024, חיזקה את היתרון הזה. עובד שמגיע מבני ברק, רמת גן או חולון יכול להגיע למתחם עבודה מרכזי בתוך פחות מחצי שעה, בלי להחנות. עבור חברה שצוות העובדים שלה מפוזר ברחבי גוש-דן, היכולת להציע משרד שנגיש בתחבורה ציבורית הפכה משיקול נחמד לשיקול קריטי בגיוס ושימור עובדים.

יתרון נוסף שאינו מובן מאליו הוא היכולת של תל אביב לתפקד כמרכז אזורי. בעוד דובאי הציבה את עצמה כמתחרה מרכזית בשוק החללים הגמישים במזרח התיכון, ועיריית דובאי השיקה ב-2025 חבילות שטחים גמישים מתקדמות במסגרת תוכנית "Entrepreneurial Nation 2030", תל אביב נשארת המרכז של ההון האנושי הטכנולוגי האזורי. חברות שמחפשות לפתוח שלוחת R&D בקרבת השוק האירופי-מזרח-תיכוני נוטות לבחור בה גם כיום, על-רקע אתגרי המלחמה והמצב הביטחוני. נתוני IVC לסוף 2025 מראים שמשקיעים אירופיים השתתפו ב-134 עסקות בסטארטאפים ישראלים, בסכום כולל של 1.4 מיליארד דולר, וכי שווי הרכישות האירופיות של חברות הייטק ישראליות הגיע ב-2025 ל-5.1 מיליארד דולר. כל חברה כזו צריכה כתובת בתל אביב, ולרוב היא מעדיפה להתחיל עם משרד מנוהל לפני התחייבות ארוכת טווח.

שותפויות במקום תחרות

מה זה אומר על המודל הכלכלי של נדל"ן מסחרי בישראל? זה בדיוק כאן שהמשמעות העמוקה של המגמה מתחילה להתברר. בעלי נכסים שמחזיקים מגדלי משרדים A-Class בתל אביב מבינים שמודל ההשכרה המסורתי (חוזה ארוך, קומה שלמה, גמר לבן ועיצוב שכל שוכר משלים בעצמו) אינו עוד הכלי היחיד למימוש שטח. בכמה מהמגדלים החדשים בעיר, ביניהם פרויקטים בציר יגאל אלון ובאזור עזריאלי שרונה, נחתמו בשנתיים האחרונות הסכמים עם מפעילי חללים גמישים על קומות שלמות. הבעלים מקבל שוכר עוגן יציב, הקהל הסופי מקבל חוזה גמיש, והבניין כולו מרוויח מנוכחות של עסקים מגוונים. למעשה, ב-2025 הפך מודל השת"פ הזה ל-norm חדש בענף, וקבוצות נדל"ן ישראליות גדולות החלו לבחון שילוב של חללים גמישים כחלק קבוע מתמהיל הנכסים שלהן.

מבחינה גלובלית, הצמיחה של ענף החללים הגמישים אינה ייחודית לתל אביב. דוח Fortune Business Insights העריך את היקף השוק העולמי ב-2025 ב-45.2 מיליארד דולר, עם תחזית להגיע ל-194.7 מיליארד דולר עד 2034 (CAGR של כ-18%). צפון אמריקה החזיקה ב-33% מהשוק. אך מה שמייחד את תל אביב הוא שיעור החדירה הגבוה של חללים גמישים יחסית לגודל שוק המשרדים הכולל, וההשתלבות שלהם במרכזי הליבה של העיר ולא רק בפריפריה. בערים גלובליות אחרות, חללים גמישים נוטים לתפוס שטחים בקצוות של מרכזי העסקים. בתל אביב הם בלב המע"ר.

האם הצמיחה הזו בת קיימא? מומחי נדל"ן מסחרי שדיברתי איתם בחודשים האחרונים מציגים תמונה זהירה. קשיים שעברו על שחקנים בינלאומיים גדולים בענף ב-2023, וההסדרים הפיננסיים שבאו בעקבותיהם, לימדו

שמודל עסקי שמסתמך על הפרשי תזרים בין שכירות ארוכת טווח לחוזים קצרים אינו עמיד מספיק לשוק יורד. התפיסה החדשה היא שותפויות, לא ארביטראז': הסכמי revenue share בין מפעיל לבעלי נכס, סוויטות מנוהלות עם חוזים בינוניים של שנתיים ושלוש, וגיוון מקורות הכנסה מעבר לשטח עצמו. הספקים שיצליחו ב-2026-2027 הם אלה שיציעו תפעול מקצועי של ממש: שירות, קהילה, ערך מוסף שאינו מסתכם בקירות.

מה צופן 2026

בטווח הקצר, סביר שתל אביב תמשיך להוות מוקד צמיחה. תמהיל הסיבות (ריכוז הון אנושי טכנולוגי, תשתיות תחבורה משופרות, ביקוש מתחזק מצד מולטינשיונלס שנכנסות לשוק, וחוסר ודאות שגורם לחברות להעדיף גמישות על התחייבות) לא צפוי להשתנות באופן מהותי. בטווח הארוך, ההצלחה תיקבע על-ידי האופן שבו השוק יתאים את עצמו להיצע הגדול שצפוי להיכנס בין 2026 ל-2028. אם מפעילי החללים הגמישים יצליחו לקלוט חלק מהשטח החדש כשותפים אסטרטגיים של בעלי הנכסים, ולא רק כמתחרים שלהם, הם עלולים להפוך לשחקן מבני בשוק הנדל"ן המסחרי הישראלי. זה תרחיש שלפני שלוש שנים נראה רחוק, וכיום הוא נדמה כמסלול הסביר ביותר.

נתונים: דוח שוק המשרדים נתמ Newmark H1 2025 (פורסם בכלכליסט, ספטמבר 2025); נתוני קוליירס ישראל 2025-2026 (פורסם בכלכליסט, ינואר 2026); דוח רשות החדשנות "תמונת מצב ההייטק 2025"; דוח 2026 Global Workplace & Occupancy Insights, CBRE; דוח Future of Work, JLL; Fortune Business Insights, Flexible Office Market Size 2025; נתוני IVC Research 2025.

צילום: [צילום: magnific]