יותר בתי גיל הזהב, פחות רווחיות: שנת 2025 של עמידר

• הכנסות כוללות ב-2025 - כ-468.8 מיליון שקל
• הכנסות מדיור קבע - כ-356.2 מיליון שקל
• נכסי דיור קבע בניהול - כ-35 אלף יחידות
• נכסי רשות הפיתוח בניהול - כ-4,100 נכסים
• בתי דיור גיל הזהב - 59 בתים
• יחידות דיור בבתי גיל הזהב - כ-5,250
• שיעור רווח תפעולי - 7.4%
• שיעור רווח נקי - 11.6%
• הון עצמי למאזן - 56.1%
• קרן תחזוקת הדיור הציבורי - כ-27.2 מיליון שקל כפוף לאישור

עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל, מסכמת את 2025 כשנה של התרחבות תפעולית לצד שחיקה ברווחיות. הדוח התקופתי של החברה מציג חברה ממשלתית יציבה, שממשיכה להיות זרוע הביצוע המרכזית של המדינה בתחום הדיור הציבורי, אך גם חברה שתלויה כמעט לחלוטין במדיניות הממשלה, בהסכמי ניהול ובתקציבים ציבוריים.

החברה, שמדינת ישראל מחזיקה בכ-99.99% ממניותיה, מוגדרת בדוח כחברת הדיור הציבורי הגדולה בישראל. פעילות הליבה שלה כוללת ניהול דירות לזכאי הדיור הציבורי, ניהול בתי דיור גיל הזהב עבור משרד הבינוי והשיכון, ניהול נכסים של רשות הפיתוח עבור רשות מקרקעי ישראל, ופיקוח על מקבצי דיור עבור משרד העלייה והקליטה. נוסף על כך, החברה מחזיקה נכסי נדל"ן להשקעה ופועלת גם בתחום ההתחדשות העירונית.

עמידר נשארת שחקן מרכזי בדיור הציבורי

על-פי הדוח, עמידר מנהלת כ-35 אלף יחידות דיור קבע שהן רכוש ממשלתי או רכוש החברה. ניהול הדירות כולל אחזקה, אכלוס, גביית שכר דירה, וכן רכישה או מכירה של יחידות דיור בהתאם למדיניות הממשלה. לצד זאת, החברה מנהלת כ-4,100 נכסים של רשות הפיתוח, וכן בתי דיור גיל הזהב ופעילויות נוספות.

בתחום בתי דיור גיל הזהב נרשמה קפיצה משמעותית בהיקף הפעילות: בסוף 2025 ניהלה עמידר 59 בתי דיור גיל הזהב ובהם כ-5,250 יחידות דיור, לעומת 35 בתים ובהם כ-3,060 יחידות דיור בשנת 2024. זהו שינוי מהותי בגודל האחריות התפעולית של החברה, והוא מסביר חלק מהעלייה בהכנסות - אך גם חלק מהעלייה בעלויות.

המספרים: הכנסות גבוהות יותר, שיעורי רווח נמוכים יותר

הכנסות החברה מחיצוניים בשנת 2025 הסתכמו בכ-463.1 מיליון שקל. יחד עם הכנסות מעליית ערך בתחום הנדל"ן להשקעה, בסך כ-5.7 מיליון שקל, סך ההכנסות בכלל תחומי הפעילות הגיע לכ-468.8 מיליון שקל. תחום דיור הקבע הוא עדיין מנוע ההכנסות המרכזי, עם הכנסות של כ-356.2 מיליון שקל; אחריו בתי דיור גיל הזהב עם כ-49.7 מיליון שקל; רשות הפיתוח עם כ-31.3 מיליון שקל; פעילויות אחרות עם כ-15.9 מיליון שקל; ונדל"ן להשקעה עם כ-15.7 מיליון שקל כולל עליית ערך.

אלא שמול העלייה בפעילות, שיעורי הרווח ירדו. לפי ניתוח היחסים הפיננסיים בדוח, שיעור הרווח התפעולי ירד ל-7.4% בשנת 2025, לעומת 9.2% בשנת 2024. שיעור הרווח הנקי ירד ל-11.6%, לעומת 17.7% בשנה הקודמת, והתשואה להון ירדה ל-6.1%, לעומת 9.4% בשנת 2024.

הסיבה המרכזית אינה קריסה בפעילות, אלא מבנה כלכלי מורכב: יותר נכסים, יותר עבודות, יותר אחריות תפעולית - וגם יותר הוצאות. כך, למשל, בדוח מצוין כי בתחום בתי דיור גיל הזהב נרשמה עלייה בהוצאות ניהול הרכוש, בין היתר בעקבות קליטת בתי גיל זהב באשכול צפון. נוסף על כך, בשנת 2025 נרשמו הוצאות מס של כ-15.5 מיליון שקל, לעומת הכנסות מס של כ-12.1 מיליון שקל בשנת 2024 - שינוי חד שהכביד על השורה התחתונה.

החברה לא מחלקת דיבידנד - הרווח מיועד חזרה לדיור הציבורי

עמידר אינה חברה עסקית רגילה. בשנים האחרונות היא לא חילקה דיבידנד במזומן, וגם בדוח הנוכחי מודגש כי אין לה מדיניות חלוקת דיבידנד רגילה אלא מדיניות של ייעוד רווחים. לפי הסכם הניהול, החברה התחייבה להפקיד סכום השווה ל-50% מהרווח הנקי המאוחד השנתי שלה בקרן ייעודית לתחזוקת הדיור הציבורי.

דירקטוריון החברה אישר (26.3.26) להפקיד ולעשות שימוש בקרן בסך של כ-27.2 מיליון שקל מתוך רווחי החברה, כפוף לאישור רשות החברות הממשלתיות. זהו פרט חשוב: הרווח של עמידר אינו רק מספר בדוח, אלא גם מקור אפשרי לשיפוץ, תחזוקה והשבחה של מלאי הדיור הציבורי.

איתנות פיננסית לצד תלות ממשלתית

מצד אחד, עמידר מציגה יחסי איתנות משופרים. יחס ההון העצמי למאזן עלה ל-56.1% בסוף 2025, לעומת 53.2% בסוף 2024 ו-49% בסוף 2023. גם ההון החוזר של החברה נותר חיובי, ועמד בסוף 2025 על כ-350.7 מיליון שקל, לעומת כ-333.1 מיליון שקל בשנה הקודמת.

מצד שני, עמידר תלויה במידה רבה מאוד במדינה. ממשלת ישראל היא הלקוח העיקרי שלה ובעלת השליטה בה. ההתקשרות עם משרד הבינוי והשיכון היא הבסיס לפעילותה המרכזית, ובדוח מצוין כי הסכם הניהול החדש, שנחתם באפריל 2024, הוא לתקופה של שבע שנים, עם אפשרות הארכה בשלוש שנים נוספות. המשמעות: יציבות מצד אחד, אך גם תלות במדיניות הממשלה, בתקציבים ובהחלטות עתידיות על רכישת דירות, מכירתן או העברתן לניהול גורמים אחרים.

המלחמה הרחיבה את תפקידה של עמידר

אחד החלקים הבולטים בדוח הוא תיאור פעילות עמידר מאז מלחמת 7 באוקטובר. החברה מציינת כי ההתפתחויות הביטחוניות לא השפיעו על מצבה הפיננסי או על פעילותה השוטפת באופן מהותי, אך בפועל הן הרחיבו מאוד את תפקידה בשטח. בתחילת המלחמה נסגרו או פעלו חלקית מרכזי שירות בקריית שמונה, עכו וחיפה; דיירים בדיור הציבורי בקריית שמונה, שלומי ובדירות נוספות בצפון פונו למסגרות חלופיות; ודירות פנויות הועברו לרשויות דימונה, מצפה רמון וירוחם לטובת מפוני אזור עוטף עזה.

בהמשך פעלה החברה, לפי הדוח, להשמשת עשרות מקלטים ציבוריים ביישובי הצפון, וכן בלוד, קריית גת ובאר שבע. היא נשאה באחריות תפעולית לפינוי בתי דיור גיל זהב מאזורי עימות בנתיבות ובאופקים לבתי מלון בים המלח, ופעלה בשיתוף מינהלת תקומה למציאת פתרונות מגורים זמניים לכ-850 משקי בית מיישובי עוטף עזה.

הדוח מציין גם כי עמידר התבקשה לבצע עבודות דחופות לשיקום ושיפוץ 60 מבני ציבור בקריית שמונה ובשלומי, ובהם מוסדות חינוך ומתנ"סים. נוסף על כך, החברה פעלה לשיקום כ-1,000 דירות שבניהולה בקריית שמונה ובשלומי, ועוד כ-300 דירות שאינן בניהולה, שניזוקו ממטחי רקטות. במבצע "עם כלביא" ובמבצע "שאגת הארי" עסקה החברה גם בשיקום דירות שנפגעו מטילים ששוגרו מאירן ובמציאת פתרונות דיור חלופיים לדיירים.

האתגר: מלאי דירות מול צורך ציבורי גדל

המספרים בדוח מציבים שאלה רחבה יותר: האם היקף הדיור הציבורי בישראל מתאים לצורך החברתי. עמידר עצמה מנהלת כ-35 אלף נכסים מתוך כ-47 אלף נכסים המיועדים לדיור הציבורי בישראל. כלומר, היא השחקן הגדול ביותר, אך לא היחיד. לצדה פועלות חברות נוספות, ובהן עמיגור, חלמיש ושקמונה.

החברה מציינת כי בשנים האחרונות נוקטת הממשלה צעדים להגדלת מלאי הדיור הציבורי, לרבות הקצאת כספים לרכש דירות בהיקף כולל של 2.2 מיליארד שקל. עם זאת, רכישת דירות חדשות לדיור הציבורי תלויה בתקציבים, במחירי השוק, בהחלטות ממשלה ובקצב ביצוע בפועל. בשנת 2025, עד למועד הדוח, נרכשו 108 דירות למלאי הדיור הציבורי.

עמידר מסיימת את 2025 כחברה יציבה, חיונית ומרכזית בתחום הדיור הציבורי, אך לא כחברה שמציגה שיפור חד ברווחיות. ההכנסות עלו, הפעילות התרחבה, בתי דיור גיל הזהב גדלו משמעותית, והחברה קיבלה על עצמה משימות חירום ושיקום נרחבות בעקבות המלחמה. מנגד, שיעורי הרווח ירדו, הוצאות המס עלו, ותלותה במדינה נותרה גבוהה מאוד.

לכן הדוח של עמידר הוא לא רק דוח כספי של חברה ממשלתית. הוא משקף את המתח הקבוע בדיור הציבורי בישראל: מצד אחד חברה בעלת תשתית ניהולית רחבה וניסיון רב; מצד שני מערכת שתלויה בהחלטות ממשלה, תקציבים, אסדרה ומלאי דירות מוגבל. בשנת 2025 עמידר עשתה יותר - אך הרוויחה פחות ביחס להיקף פעילותה.