IBI: הכשרת היישוב בנקודת מפנה - מחיר יעד של 60 שקל ואפסייד של 56%

בית ההשקעות IBI סבור כי הכשרת היישוב ניצבת בפתחה של תקופה חדשה, לאחר שבשנים האחרונות נדרשה לתמוך בחברות הבנות באמצעות גיוסי חוב. על-פי הסקירה, החל ב-2025 מסתמנת תפנית: חברות הבנות מחזקות את עצמאותן הפיננסית, והנטל שהכביד על החברה האם מתפוגג בהדרגה.

במוקד השינוי עומדת הכשרה התחדשות, המוחזקת בכ-71.7% על-ידי החברה, אשר הרחיבה במהלך 2025 את הסכמי ההשקעה עם מנורה. לפי ההסכם שנחתם בנובמבר, מנורה תשקיע כ-200 מיליון שקל - 80% מההון העצמי בכל אחד משישה פרויקטים בהיקף כולל של כ-1,330 יחידות דיור - ותקבל כ-40% מהרווחים העתידיים. בנוסף, בינואר האחרון השלימה החברה הנפקה פרטית של מניות לגופים מוסדיים בתמורה לכ-30 מיליון שקל.

בישראל מחזיקה הכשרת היישוב 13 נכסים מניבים עיקריים המייצרים NOI שנתי של כ-200 מיליון שקל, נכון לסוף ספטמבר 2025 ותחזיות החברה לשנה כולה, עם שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים. לאחר תאריך המאזן נמכרו נכסים בהיקף של כ-20 מיליון שקל, אשר הניבו NOI לא מהותי של כמיליון שקל.

לחברה שני פרויקטים מניבים בהקמה - מדיקל סנטר BBC ומגדל יעקב נמרודי - הצפויים להוסיף יחד כ-119 מיליון שקל NOI בהנחת תפוסה מלאה. פרויקט ה-BBC צפוי להתחיל להניב ב-2028, וכבר הושכרו בו כ-33% מהשטחים. במקביל, שני פרויקטים נוספים בתכנון, בתל אביב ובבאר שבע, צפויים להוסיף כ-87 מיליון שקל NOI בהנחת תפוסה מלאה, אך אינם מגולמים בשלב זה במודל השווי.

במגורים בישראל מציגה הכשרה התחדשות צבר משמעותי: שבעה פרויקטים בביצוע ושיווק, שרובם צפויים להסתיים בשנים 2029-2030, עם חלק חברה ברווח גולמי צפוי של כ-175 מיליון שקל, מתוכם כ-167 מיליון שקל שטרם הוכרו. שמונה פרויקטים נוספים צפויים להבשיל השנה לשיווק וביצוע, עם רווח גולמי חזוי של כ-563 מיליון שקל לחלק החברה.

באירופה מתמקדת החברה בלוגיסטיקה באמצעות החזקה של כ-41.3% ב-MLP, הפועלת בעיקר בפולין ובגרמניה. הפורטפוליו כולל 25 פארקים לוגיסטיים בשטח של מעל 1.3 מיליון מ"ר, עם שיעורי תפוסה גבוהים ומח"מ חוזים של 7.3 שנים. עיקר הפעילות מרוכז בפולין - 17 פארקים המהווים כ-68% מהנכסים - וצפויים להניב ב-2026 NOI של כ-357 מיליון זלוטי. החברה מוסיפה כ-200 אלף מ"ר בשנה, וצופה תשואת NOI של כ-11.5% מעלות ההקמה.

בתחום המגורים בפולין פועלת החברה באמצעות YON-MILL, בבעלות מלאה. נכון לסוף ספטמבר 2025 מוקמים שישה פרויקטים, ארבעה מהם הושלמו בסוף השנה ונמצאים בשיווק מתקדם של כ-75% מהדירות, עם רווח צפוי לפני מס של כ-85 מיליון זלוטי שטרם הוכר.

IBI מעריך את שווי החברה לפי מודל NAV, הכולל את שווי ההחזקות ב-MLP, בהכשרה התחדשות ובסקייליין, את פעילות המגורים בפולין לפי שווי ספרים בתוספת רווחים צפויים, וכן את הנדל"ן המניב בישראל לפי NOI מנורמל ושיעורי היוון שמרניים. בשורה התחתונה קובע בית ההשקעות מחיר יעד של 60 שקל למניה, המשקף אפסייד של 56% ביחס למחיר השוק, והמלצת תשואת יתר.