רשות המיסים תיאלץ להחזיר מאות מיליוני שקלים שגבתה מהזוכים במכרזי "מחיר למשתכן" - זו משמעות פסק דינה של שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה, אורית וינשטיין, בתפקידה כיו"ר ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין. פסק הדין ניתן בשלושה ערעורים של קבוצת אשדר, וסוכם מראש שהוא יחול על 150 ערעורים דומים של חברות אחרות. רשות המיסים צפויה לערער על פסק הדין לבית המשפט העליון.
השאלה שעמדה במרכז המחלוקת הייתה האם הזכייה של חברות נדל"ן במכרזי רשות מקרקעי ישראל במסגרת "מחיר למשתכן" מהווה רכישת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה. מדובר במכרזים בהם הזוכה מתחייב לבנות במחיר הנמוך ביותר את הדירות על-פי המפרטים והתנאים שקובעת המדינה. אשדר זכתה במכרזים בטירת כרמל, בקרית אליעזר שבחיפה ובקרית אונו ושילמה מס בסך 27 מיליון שקל, אותו תבעה לקבל בחזרה בנימוק שלא רכשה זכות במקרקעין אלא רק את הזכות לבנות את הדירות עבור המדינה.
וינשטיין קיבלה (5.2.26) עמדה זו, לנוכח החוזים המפורטים והמגבילים עליהם חותמת המדינה עם הקבלנים הזוכים. היא קובעת: "המהות המשפטית האמיתית של ההתקשרות בין המדינה לבין העוררת היא של התקשרות עם פרויקטור מבצע, המהווה את ידה הארוכה של המדינה, כאשר התשלום לפרויקטור כזה בא לידי ביטוי בפער שבין מחיר הקרקע לבין המחיר למ"ר דירתי שהוצע על-ידי העוררת במכרז 'מחיר למשתכן'.
"העובדה כי התמורה לעוררת, הפרויקטורית, אינה משולמת על-ידי מזמינת הבנייה - המדינה, אלא על-ידי גורם אחר, כביכול צד ג' - רוכש הדירה, בעל הזכאות לדירת 'מחיר למשתכן', אינה מעלה או מורידה מבחינת המהות המשפטית האמיתית, מקום בו זהותו של אותו צד ג', אף היא נקבעת על-ידי המדינה, מזמינת הבנייה, והמחיר - אף הוא נקבע על-ידי המדינה.
"לעמדתי תוצאה זו הינה אינהרנטית למהותו של פרויקט 'מחיר למשתכן'... המדינה יצרה והקימה פרויקט דגל לאומי בכדי לפתור משבר דיור ארוך שנים, ומטרתה הייתה להגדיל את היצע הדירות הקיימות לבעלי הזכאות ולאפשר דיור בר-השגה למחוסרי דיור במחיר מופחת.
"לשם מימושו של פרויקט ממשלתי זה, דרשה המדינה לשלוט בכמות הדירות, גודל הדירות, מיקומן הגאוגרפי, מפרט הבנייה שלהן, מחירי הדירות הנמכרות, כמו גם בקביעת הקריטריונים למכירת הדירות לרוכשים ספציפיים, בעלי איפיון מוגדר (מחוסרי דירות או משפרי דיור), בעיתוי המכירה, בתניות בהסכמי המכירה לזכאי 'מחיר למשתכן' ובשלילת היכולת להעביר את הדירות הללו מהזכאים לצדדים שלישיים אחרים, שאינם 'זכאים', לפרק זמן משמעותי (חמש שנים) - עד כדי ביטול הזכייה בהגרלה ומכירת הדירה.
"משמעות הדבר היא שהמדינה שולטת בכל האספקטים של הפרויקט, וקובעת את כל תנאיו בכל מובן. המדינה רצתה ליצור מצב שבו תהיה כמות מוגדרת של דירות 'מחיר למשתכן' - במיקום, שטח ומפרט לפי רצון המדינה, שיימכרו לזכאים שעלו בהגרלות לפי תנאי מכר שנקבעו על-ידי המדינה. כך, שהלכה למעשה - המדינה היא הגורם האמיתי המוכר לרוכשים הזכאים את הזכויות בדירות 'מחיר למשתכן', אשר נדרשים לחתום על חוזה חכירה מול רמ"י בכדי לקבל את הזכויות המשפטיות בדירות אלו.
"החברות הקבלניות, והעוררת ביניהן, שניגשו למכרזי 'מחיר למשתכן', הינן ה'מוציאות לפועל' של פרויקט 'מחיר למשתכן', ומשמשות כפרויקטוריות של המדינה במטרה להגיע לתוצאה הסופית אליה נשאה המדינה את עיניה - הגדלת היצע הדירות לבעלי הזכאות ומתן אפשרות לרכישת דירה במחיר מופחת, שהזוכים בהגרלה יוכלו לעמוד בו".
צילום: וינשטיין. פסק הדין שלה יחול על 150 ערעורים נוספיםוינשטיין מדגישה: "המדינה מעורבת ושולטת בכל התהליך של בניית דירות 'מחיר למשתכן' והעברתן לידי הרוכשים הזכאים, ואילו העוררת מוציאה את חזונה של המדינה אל הפועל, הא ותו לא... מקום בו המגבלות שמטיל בעל הנכס על ה'חוכר' מגיעות לדרגה שבה נשלל ממנו כמעט לחלוטין שיקול הדעת באשר למה שהוא רשאי ויכול לעשות בנכס - אין לראות בו 'חוכר', אלא יש לראותו כמי שקיבל מבעל הנכס רשות להיכנס למקרקעין על-מנת לבצע שירות עבור בעל הנכס.
"במקרה הנדון - כל שקיבלה העוררת מהמדינה הוא רשות, מוגבלת, מצומצמת, מתוחמת ומוגדרת לפרטי פרטים, להיכנס ולהחזיק במקרקעין לצורך בניית דירות 'מחיר למשתכן' ומכירתן בהתאם לכללים והתנאים הדווקניים של בעלת המקרקעין, היא המדינה. רשות זו אינה מגיעה כדי 'חכירה' לפי תוכנה, גם אם הוצמדה לה כותרת של 'חכירה'" ולכן אין היא גוררת תשלום מס רכישה.
חברי הוועדה עוה"ד רפאל מרסיאנו ואילן תמאם הסכימו עם וינשטיין. רשות המיסים חויבה בתשלום הוצאות בסך 100,000 שקל. את אשדר ייצגו עוה"ד ליאור נוימן, גיא ורטהיים, טל שבו, טל פלמבאום וצבי חמיש, ואת רשות המיסים - עו"ד אופיר סורולוביץ.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה