הוארך המועד להגשת עררים על תוכנית הבנייה בכיכר המדינה

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים, קיבל (2.8.04) את ערעורם של כ-60 בעלי דירות וחנויות במעגל החיצוני בכיכר המדינה, על החלטת יו"ר ועדת הערר לתכנון ולבניה במחוז תל אביב, עו"ד עפרה פרידמן, שדחתה את בקשתם להארכת מועדים להגיש עררים על אישורה של תוכנית שפגעה בזכויותיהם.

השופט עוזי פוגלמן אישר להאריך את המועד להגשת עררים עד שיינתן פסק דין בבג"צ בנוגע לאגרה בסך 2.5% אותה יש לשלם בעת הגשת הערר על תביעה שסכומה עולה על 480,000 ש"ח. בית המשפט דחה בכך את עמדתה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב, וחייב אותה בהוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

התכנון העתידי: 3 מגדלים בכיכר המדינה

המערערים הם בעלי זכויות בנכסים, חלקם דירות מגורים וחלקם נכסים מסחריים. נכסים אלה מצויים בבנייני המגורים המקיפים את כיכר המדינה ברחוב ה' באייר בתל אביב. הכיכר הפנימית, המוקפת בבנייני המגורים, אינה מבונה ושטחה כ-50 דונם.

המערערים, המיוצגים ברובם על-ידי משרד עורכי הדין משה שוב ועל-ידי עורכי דין ממשרדי פישר-בכר-חן והרטבי, טוענים כי לנכסיהם נגרמה פגיעה שלא בדרך הפקעה, עקב אישורה של תוכנית תא/2500, החלה על המעגל הפנימי עד לרח' ה"א באייר, וכן על חלק מרח' ז'בוטינסקי בשני צידי הכיכר.

התוכנית כוללת מתחם ל"איחוד וחלוקה מחדש" במעגל הפנימי וכן יוצרת דרך תת-קרקעית בהמשך לרח' ז'בוטינסקי מתחת לכיכר. כמו כן, נקבעו הוראות בינוי בשלושה מגרשים במעגל הפנימי - הקמת 3 מגדלי מגורים בגובה 25 קומות וכן שטח מסחרי.

מעגל פנימי ומעגל חיצוני

בשל אישור התוכנית, הגישו מאות בעלי נכסים בכיכר המדינה תביעות בגין ירידת ערך הנכסים בסך כולל של כ-375 מיליון ש"ח. התובעים מתחלקים לשתי קבוצות עיקריות: בעלי נכסים במעגל הפנימי של הכיכר (שעליהם חלה התוכנית) ובעלי נכסים במעגל החיצוני, קרי, בעלי דירות וחנויות.

המערערים, המשתייכים כאמור לקבוצה השנייה, טוענים כי נגרמה להם פגיעה קשה עקב אישור התוכנית, בין היתר בשל הבנייה המסחרית המתוכננת ל"מעין קניון" שאינו משתלב עם הבנייה בטבעת החיצונית ויפגע בחנויות הקיימות. עוד נטען, כי הבנייה הגבוהה תפגע באיכות החיים ובתשתיות הקיימות. גם משך הביצוע הארוך (הכולל הפעלת כלים לא שגרתיים וחסימת רחובות) עלול לפגוע ביכולת התפקוד בדירות ובחנויות שיהיה צורך לפנותן - לפי הטענה - במשך חלק מן התקופה.

בגין ירידת הערך הנטענת, הוגשו, כאמור, בחודש אוגוסט 2003 כמה תביעות בגין ירידת ערך לוועדה המקומית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. סעיף זה מקנה, בסייגים שפורטו בו, זכות לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין המצויים בתחום תוכנית, או גובלים בה, שלא בדרך הפקעה.

לאחר שהוועדה המקומית לא נתנה את החלטתה במועד הקבוע בסעיף 198(ב) לחוק (90 יום), הגישו חלק מבעלי הנכסים המצויים במעגל החיצוני, שאינם נמנים על המערערים והנזק שנגרם להם לטענתם אינו עולה על 480,000 ש"ח לכל נכס, ערר לוועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב ובקשותיהם נמצאות עתה בהליך דיוני.

בג"צ בהליך אחר ממליץ להאריך מועדים עד לפסיקה בעתירה

המערערים בהליך זה הם כ-60 בעלי נכסים נוספים ששיעור הפגיעה אליו הם טוענים עולה על סכום זה, ולכן הם נדרשים לשלם אגרה בשיעור 2.5% מסכום תביעתם (סכומים הנעים החל מ–12,500 ש"ח ועד למאות אלפי ש"ח), ביקשו מיו"ר ועדת הערר להאריך את המועד להגשת העררים לוועדה עד להכרעת בג"צ בנושא חוקתיות החקיקה הראשית, מכוחה הוטלו האגרות ו/או תיקון תקנות לפטור מאגרה זו.

בין היתר, הסתמכו המערערים על המלצת בג"צ בעתירה להאריך מועדים להגשת ערר עד למתן פסק הדין בעתירה (בג"צ 2542/03, 2331/03).

בחודש אפריל השנה החליטה יו"ר ועדת הערר לדחות את בקשת המערערים להארכת המועד, בטענה כי ההמלצה לעניין הארכת מועדים שניתנה בבג"צ התייחסה לאנשים חסרי יכולת, בעוד שלהבדיל מאלה, המערערים הינם בנקים וכן גופים ואנשים בעלי נכסים. עוד קבעה עו"ד פרידמן, כי ועדת הערר כבר החלה בשמיעת העררים בגין התביעות האחרות של בעלי נכסים במעגל החיצוני של כיכר המדינה, ומטעמי יעילות הדיון אין לפצל את הדיון שלא לצורך.

הטיעון המוחץ: ועדת הערר האריכה מועדים למערערים מהמעגל הפנימי

על החלטת ועדת הערר הוגש ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים ובמהלך הדיון המשפטי התגלה, כי לאחר שוועדת הערר דחתה את בקשת המערערים במעגל החיצוני, אושר בחודש מאי הסדר דיוני בין הוועדה המקומית לבין בעלי הנכסים במעגל הפנימי, בו סוכם על הארכת מועד של כל התביעות במעגל זה, עד לפסיקת בג"צ. בהסתמך על הסדר זה, ביקשו המערערים (המשתייכים, כזכור, למעגל החיצוני) להוסיף ולטעון כי אין להפלותם לרעה לעומת בעלי המקרקעין ב"מעגל הפנימי" ויש להחיל עליהם את אותו הסדר.

השופט עוזי פוגלמן קיבל את הערעור המינהלי, הגם שקבע כי לא ראה מקום להתערב בקביעת ועדת הערר, לפיה "בחינת רשימת המערערים מגלה כי מדובר בבנקים, בגופים ובאנשים בעלי נכסים, זאת בהתחשב במיקום הנכסים ושווים, וכאשר אין מחלוקת כי מדובר באזור בו עלות המקרקעין הינה מן הגבוהות בארץ. בנסיבות אלה, רשאית היתה יו"ר ועדת הערר להסיק כי בעלי המקרקעין אינם בבחינת 'חסרי יכולת'".

ביהמ"ש: אין להפלות בין המעגל הפנימי לחיצוני

בשלב זה, סבר פוגלמן כי יש לדחות את הערר, אולם לאחר שאישר להוסיף את המוצג הנוסף, הלא הוא ההסדר הדיוני אליו הגיעו ועדת הערר והתובעים במעגל הפנימי, הוא קבע כי "על-אף השוני המסוים במתכונת הדיונים במעגלים השונים, לא מצאתי כי קיים שוני רלוונטי המצדיק התייחסות נפרדת לבעלי הנכסים במעגלים השונים, בהיבט הנידון שיש לו השלכה על נגישותם לערכאות".

"ההנחה – העולה מנוסח ההסכמה הדיונית ותכליתה, הינה כי המשיבה הגיעה להסדר זה מתוך הכרה שגיוס סכומי האגרה יכביד על התובעים במעגל הפנימי, ויכול אף שימנע הגשת תביעה בשיעור הנכון מתוך שאיפה להימנע מתשלום האגרה; על אף שבסופו של יום יכול שיימצא - אם תתקבל העתירה – כי שיעור האגרה הנדרש אינו חוקתי".

"לא מצאתי כי מיקומו של הנכס, במעגל הפנימי או החיצוני, הינו שוני רלבנטי לשאלת הארכת המועד", כתב פוגלמן בהחלטתו. "אם ניתנת לפלוני (בעל נכס במעגל הפנימי) הארכת מועד על-מנת לאפשר לו להימנע בשלב הנוכחי מתשלום אגרה עד להכרעה בשאלת חוקתיות התשלום, יש ליתן לאלמוני (בעל נכס במעגל החיצוני) אותה ארכה ממש".

לכן, קבע פוגלמן כי ראוי להעניק למערערים את הארכה המבוקשת על ידם, וכי העררים יוגשו "לא יאוחר מ-30 יום לאחר מועד קבלת פסק הדין בעתירות" לבג"צ, ללא השהיית התביעות שכבר נידונות כאמור בפני ועדת הערר.

עמ"נ 168/04 קשמין מרים ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו