ביהמ"ש העליון מרחיב את אחריות הטאבו במקרים של תרמית בצו ירושה

לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) תשא באחריות נזיקית במקרה בו תאפשר תרמית בנדל"ן באמצעות צו ירושה מזויף - קובע (16.9.25) בית המשפט העליון. הנשיא יצחק עמית והשופט יחיאל כשר קובעים שאחריות זו תחול רק אם יש ללשכה גישה למערכות ממוחשבות בהן נרשמים צווי הירושה. השופט אלכס שטיין סבור, כי אחריות זו צריכה לחול בכל מקרה. עם זאת, פסק הדין מעלה שללשכה יש גישה שכזאת, כך שבפועל האחריות תחול תמיד.

לדעת שטיין, במקרה שלפניו - הלשכה התרשלה בכך שהסתפקה במה שנחזה להיות כעותק של צו ירושה ולא ביררה (עם בית הדין הרבני בתל אביב, שהוציא לכאורה את הצו) את האותנטיות שלו. הוא הדין "בכל יתר המקרים בהם אין ביטחון מלא באותנטיות של המסמך שעל בסיסו מבוקש שינוי ברישום הזכויות במקרקעין", שכן "בעניינים של רישום זכויות במקרקעין אין - ואסור שיהיו - קיצורי דרך והקלות שהחוק ותקנות הרישום אינם מתירים".

שטיין סבור, כי "לשכת הרישום לא תצא ידי חובתה אם רק תוודא שבפניה תחליף חוקי לצו ירושה (או לצו קיום צוואה) אשר עומד בתנאים כדי לשמש ככזה. מטבע הדברים, תחליפיהם החוקיים של צווי הירושה המקוריים הינם בעלי פוטנציאל גדול יותר לזיוף, בהשוואה לצו המקורי גופו. משכך הוא, כאשר מוגשת ללשכת הרישום בקשה לרישום זכויות במקרקעין שלא על בסיס צו ירושה מקורי, כי אם על בסיס תחליפו החוקי של הצו, חובה על לשכת הרישום ליצור קשר עם הטריבונל שלכאורה הוציא את הצו כדי לוודא את אמיתותו".

מדובר ב"דרישות בסיסיות מהגורם המקצועי שאמון על ניהול המרשם. בניגוד לטענות שנשמעו לפנינו מטעמה של לשכת הרישום, סבורני כי דרישות אלה לא קשה לקיים, ויש להקפיד על קיומן בהתחשב בכך שנכס מקרקעין מהווה, לרוב, הנכס הכלכלי המשמעותי ביותר של אזרח מהשורה... ככל שללשכת הרישום אין גישה ישירה למאגר צווי הירושה (וצווי קיום צוואה) של בתי המשפט לענייני משפחה ובתי הדין הדתיים האמונים על הנפקת הצווים - טוב יהיה אם גישה כאמור תינתן לה".

שטיין מציין, כי בשלבים הקודמים של ההליך התברר, כי "לשכת הרישום מבכרת שיקולי יעילות על פני איתור זיופים, כעניין של מדיניות, ובהכשרת בוחני העסקות לא שמים דגש על בדיקת האותנטיות של מסמכים". על כך הוא אומר בחריפות: "עם מצב דברים זה אין להשלים... לא ניתן להלום מצב בו הגורם המקצועי אשר אמון על ניהולו של מרשם הזכויות במקרקעין ואחראי על תקינותו, אינו מוכשר לאתר זיופים ומרמה בעסקות שמובאות לפניו. איתור זיופים ומעשי מרמה ומניעתם הם חלק אינהרנטי מחובותיה של לשכת הרישום.

"שיקולי יעילות אינם יכולים להביא להתפרקות לשכת הרישום מחובתה לאתר מרמה וזיופים. על לשכת הרישום לנקוט באמצעי הגנה סבירים אשר יפחיתו עד למינימום האפשרי את הסיכון לטעויות במרשם. לשכת הרישום אינה נדרשת לנקוט בכל אמצעי זהירות שניתן להעלות על הדעת. אולם, אין להשלים עם המצב שבו לשכת הרישום נמנעת מהפעלת אמצעי זהירות סבירים ופשוטים אשר נקבעו בחקיקה, בחקיקת משנה ובנהלים פנימיים".

הלשכה ועורך דין יפצו יורש במיליון שקל

צילום: שטיין. ביקורת חריפה על הטאבו [צילום: יונתן זינדל/פלאש 90]

כשר מסכים עקרונית עם שטיין, אך אומר שאת מסקנתו "לפיה על גורמי לשכת רישום המקרקעין לפנות לבית המשפט או בית הדין שהוציא את הצו והנפיק את התחליף החוקי, גם כשלא מתעורר כל חשד לגבי האוטנטיות של התחליף החוקי, יש לסייג כך שתחול רק ככל שמוקנית לגורמי לשכת רישום המקרקעין גישה ישירה, באמצעות המחשבים המשרתים אותם, לאותן החלטות וצווים". הוא מסכים עם קביעת בית המשפט המחוזי בתל אביב, לפיה "חיוב לשכת רישום המקרקעין להתקשר תמיד ולברר אם צו הירושה הוא אותנטי, גם אם אין כל חשד לגביו, היא דרישה חסרת תקדים ובעלת השלכות רוחב משמעותיות".

כשר מעיר: "מהטיעונים שנטענו בפנינו עולה כי גישה ישירה להחלטות וצווים כאמור קיימת מזה מספר שנים, כך שהערתי לעיל רלוונטית לאירועים שלפני קיומה של אותה גישה. עוד אבקש להדגיש ולהבהיר כי הערתי לעיל מתייחסת רק למצב בו התחליף החוקי אינו מעורר חשד". עמית הסכים עם פסק דינו של שטיין ועם הערותיו של כשר, אם כי כאשר השורה התחתונה היא זהה.

בית המשפט העליון קבע, כי הלשכה תשא ב-30% מן הנזק שנגרם לזיו מלך, לאחר שמתחזה הצליח בשנת 2011 למכור דירה בחולון שהייתה שייכת לתמרה מאיקובסקי המנוחה (אמו של זיו), באמצעות צו ירושה מזויף. עוד נקבע, כי עו"ד חיים דויטש - אשר הגיש את המסמך המזויף ללשכה - ישא ב-50% מהנזק. בית המשפט הטיל על זיו אשם תורם של 20%, משום שבמשך עשור מאז פטירת אמו לא דאג לרישום הנכס על שמו; המרמה בוצעה חמש שנים לאחר פטירתה, כך שרישום מוקדם היה מונע אותה.

לאור זאת, הלשכה תשלם לזיו 400,000 שקל, ודויטש ישלם 670,000 שקל. הלשכה חויבה בתשלום הוצאות בסך 45,000 שקל, ודויטש - בסך 35,000 שקל. פסק הדין ניתן בגלגול שלישי, לאחר שבית משפט השלום בתל אביב העמיד את חלקה של הלשכה על 45%, את חלקו של דויטש על 35% ואת חלקו של זיו על 20%; ואילו המחוזי פטר את הלשכה, חייב את דויטש ב-70% ואת זיו ב-30%. את דויטש ייצג עו"ד אורי אלדשטיין, את מלך ייצגו עוה"ד עודד שטייף ופז לב-רן, ואת הלשכה - עו"ד אריה צישינסקי.