הנדל"ן והתשתיות נפגעים קשות מחוסר ההכרה בכוח עליון

בעיית סיכול החוזים בשל מלחמת חרבות ברזל בולטת במיוחד, ודאי מבחינה כמותית, בתחום הנדל"ן. עו"ד אסף אילון, שותף וחבר אקזקוטיבה במשרד ארנון-תדמור-לוי, פסימי: "יהיו מיליון תביעות, תהיה אי-ודאות, יהיו עלויות מטורפות של עורכי דין. את זה אפשר היה לחסוך, אילו היו מנסחים איזשהו כלל, איזשהן אמות מידה, אילו הייתה השתתפות של המדינה בחלק מן הפיצוי".

לדברי אילון, קיימים חוקים רבים שההיגיון עומד בבסיסם הוא הצורך לפצות את הניזוק מבלי יותר מדי טרטורים. למשל: חוק הפיצוי לנפגעי תאונות דרכים. "החוק הזה נועד למנוע את הצורך להוכיח נזק ורשלנות. מישהו אמר: זה אידיוטי, יש ניזוק וצריך לפצות אותו". דוגמה נוספת: חוק הסדר זכויות מקרקעין. "אם יש תקלה ברישום נדל"ן, המדינה נוטלת על עצמה את האחריות, כי עדיף לה שהעסקות ירוצו יותר מהר והעלויות יפחתו". אבל כעת, טוען אילון, "למדינה הכי נוח לא לעשות דבר ואי-אפשר להכריח אותה לפעול".

הפתרון שמציע אילון הוא הסדר וולונטרי, בו המדינה תשתתף חלקית בפיצוי על העיכוב ועל העלויות הנוספות. היזם יוכל להחליט האם הוא מצטרף להסדר, וגם הקונה יוכל לבחור לקבל פיצוי במסגרתו או לתבוע על-פי עילות אחרות. "אין ספק שנגרם נזק. כוח עליון משמעותו שהניזוק סופג את הנזק. הבעיה כאן היא איך לחלק את הנזק, ועל זה נתחיל עכשיו מלחמות אין-סופיות.

"רוכש הדירה מגיש תביעה ואומר: איחרו בשנה במסירה. היזם אומר: הייתה מלחמה. ואז מתחיל דיון על קשר סיבתי. ואז כולם יגידו: הייתה מלחמה. יעברו עשר שנים עד שכל העניין הזה ייגמר. רוב התביעות יתחילו בבית משפט השלום, ויעברו חמש-שש שנים עד שניתן יהיה להגיע לעליון. הוא גם יוכל להחליט שאינו נותן רשות ערעור ואינו דן בנושא, כי ההחלטה שלו תמיד תעצבן מישהו".

הפעם מדובר ברוכשי דירות

צילום: אילון. הגיוני שהמדינה צריכה לשלם [צילום: ניקי וסטהפל]

יש הבדל בין הקורונה לבין המלחמה, מציין אילון. במגיפה הבעיה העיקרית הייתה בשוק שכירות המשרדים, כאשר חברות רבות רצו לצמצם את השטחים בשל העבודה מהבית; "מדובר היה בשוכרים גדולים והסתדרו. כעת מדובר ברוכשי דירות" – ציבור שונה לגמרי של אנשים פרטיים, שהשקיעו בהן את מיטב ומירב כספם.

"אם המדינה לא תיכנס לאירוע, היא משאירה את הצדדים לתקופה ארוכה של חוסר ודאות וויכוחים משפטיים", מזהיר אילון. "בסוף הנזק נגרם בגלל אירוע מדינתי, ולכן הגיוני שהמדינה צריכה לשלם. כדי שלא כולם ינצלו את זה לרעה, הפיצוי צריך להיות בשותפות. אי-אפשר למצוא כלל שיתאים לכולם, ועדיף למצוא משהו על הסקאלה מאשר להשאיר את כולם תלויים באוויר. אם המדינה אומרת 'זו לא בעיה שלי' – זו בריחה מאחריות, כי זה אירוע מדינתי".

ענף התשתיות נפגע שלוש פעמים במלחמה – טוען עו"ד מיכאל וקנין, שותף מייסד במשרד AOi עבדי-וקנין, המתמחה בתחום. פגיעה ראשונה: הכלים חוילו, ונדרשים חודשים ארוכים כדי לקנות חדשים. פגיעה שנייה: עובדים גויסו למילואים. פגיעה שלישית: איסור כניסת הפועלים הפלשתינים. "בבת אחת נגדע כוח האדם שעליו מבוסס הענף", מסביר וקנין את הבעיה השלישית, שכאמור משמעותית מאוד גם לענף הבנייה. "המדינה לא תרמה בהבאת כוח אדם חילופי, ועשתה את זה מעט מדי ומאוחר מדי. כמו בכל משק חופשי, התוצאה של ההיצע הנמוך והביקוש הגבוה הייתה זינוק בעלויות: שכרו של פועל שלד הוכפל ל-1,600 שקל ביום, והיו תקופות שהוא היה עוד יותר גבוה".

משרד המשפטים אינו עושה דבר

צילום: וקנין. אולי הם עסוקים ברפורמה [צילום: יונתן בלום]

לטענת וקנין, "יש פה מצב בלתי נסבל, בו כל רשות מתנהלת בתוך ד' אמותיה, בלי ראייה מוסדית כוללת. קבלן לא מסוגל לעמוד בלוח הזמנים של פרויקט אחד של המדינה, כי לקחו לו את הכלים והעובדים – ואז אומרים לו שבגלל זה לא יקחו אותו לפרויקט שני. כל גוף ממשלתי דואג רק לאינטרס הצר שלו. נת"ע, נתיבי ישראל, משרד השיכון – כל אחד עושה מה שמתאים לו, ויד ימין לא יודעת מה עושה יד שמאל. אני מייצג פרויקט בו האחראי על הלו"ז נמצא בעזה 100 יום, היזם מבקש עוד זמן – אבל לא תמיד בקשות כאלה נשמעות הגיוניות למזמין".

וקנין מזכיר, כי בתקופת הקורונה הקים משרד המשפטים צוות בראשות המשנה דאז ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, שהמליץ על כללים מנחים בנושא סיכול החוזים (אם כי, כאמור, לא הייתה הכרה גורפת ב"כוח עליון"). על-פי ההמלצות, הדרך הנכונה הייתה להמשיך לקיים את החוזים, תוך התאמתם לנסיבות שהשתנו – או לשנות את תנאיהם או להסכים על ביטולם. לגבי הפסיקה המליץ הצוות, שבית המשפט יראה את הקורונה כאירוע מסכל, רק אם הצד המפר באמת לא יכול היה לקיים את החוזה בגללה. הוא גם הציע טיפול נקודתי בענפים שנפגעו במיוחד: אולמות אירועים, גני ילדים ומופעי תרבות. בגדול, הקווים הללו אומצו בפועל.

לעומת זאת, ממשיך וקנין, הפעם משרד המשפטים אינו עושה דבר (המשרד סירב להגיב לכתבה זו). "שנתיים לתוך המלחמה, בתי המשפט מתחילים לומר את המובן מאליו: שזה אירוע מסכל". הדברים נאמרים כבר בפסיקה של בתי משפט מחוזיים, כך שייתכן שבתיק המתאים – גם ההלכה בבית המשפט העליון תגיע מוקדם מכפי שצופים אחרים.

מה אתה היית עושה?

"הייתי מצפה שמשרד המשפטים יגבש קווים מנחים להתמודדות עם הבעיה, לצד הסתכלות הוליסטית והתחשבות במצב, ולא שתהיה אטימות שמתעלמת מהבעיה שהמלחמה כפתה על כולנו ועל ענף התשתיות בפרט. אלו פרויקטים במאות מיליונים ואפילו מיליארדים. גם אם הקווים המנחים יפתרו רק חלק מהבעיות – גם זה משהו. אבל אולי הם עסוקים במשהו אחר, כמו הרפורמה המשפטית".