העליון מרחיב פטור מהיטל השבחה למוסד ציבורי

מוסד ציבורי המוכר קרקע המיועדת להגשמת מטרותיו, יהיה פטור מהיטל השבחה גם אם התמורה אינה מיועדת להגשמת מטרותיו. כך קובעת לראשונה (13.8.23) שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז.

סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מעניק פטור מתשלום היטל השבחה כאשר מדובר ב"השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות".

השאלה נוגעת למילים "אותם מקרקעין או התמורה בעדם": האם מדובר בתנאים מצטברים (דהיינו: הקרקע נועדה במקור לשמש למטרות הציבוריות וכך גם התמורה ממכירתה), או שמדובר בתנאים מתחלפים (דהיינו: הקרקע נועדה במקור למטרות ציבוריות, או שהתמורה ממכירתה נועדה לכך, ודי באחד מהם כדי לקבל את הפטור).

ברק-ארז קובעת, כי הפרשנות השנייה היא הנכונה. היא מתבססת בראש ובראשונה על השימוש במילה "או", שברוב המכריע של המקרים מלמדת על חלופות ולא על הצטברות של תנאים. אומנם קיימים מקרים נדירים בהם המילה "או" משמשת כמו "ו" (ו' החיבור), אך אין בכך כדי לשלול את המשמעות הלשונית הפשוטה של החוק. ברק-ארז מראה, כי הדיונים סביב התיקון לחוק - שהוסיף את המילים "או התמורה בעדם" - אינם יכולים להוביל למסקנה נחרצת, שכן שתי האפשרויות עלו בדברי חברי הכנסת, וגם בשל כך יש להעדיף את המשמעות הלשונית הפשוטה.

עוד מציינת ברק-ארז, כי כניסתו לתוקף של התיקון עוכבה עד יולי 2006, מחשש לפגיעה בהכנסות הרשויות המקומיות - מה שמלמד שבזמן אמת אימצה המדינה את הפרשנות המרחיבה. הגישה לפיה מדובר בחלופות ולא בתנאים מצטברים אומצה בחלק ניכר מפסיקותיהן של הערכאות אשר דנו בסוגיה, וזו גם העמדה אשר הובעה בספרות המשפטית.

לכאורה ניתן לטעון, כי קבלת הפרשנות המרחיבה עומדת בסתירה לתכלית היטל ההשבחה: שיתוף הקהילה המקומית ברווח שנוצר לבעלי הקרקע כתוצאה מאישור תוכנית משביחה בידי הרשות המקומית. זאת, מכיוון שהענקת פטור על התמורה מן הקרקע, משמעותו האפשרית היא שהכסף יוצא מחוץ לקהילה - ממשיכה ברק-ארז. אולם, לא תמיד ניתן להבטיח שהפעילות הציבורית המבוצעת בקרקע תיטיב דווקא עם תושבי אותו מקום, ולאורך זמן פטורים אלו יתאזנו בין הרשויות השונות. מעבר לכך, קיים אינטרס ציבורי בעידוד פעילות ציבורית גם מחוץ להקשר המקומי.

ברק-ארז דחתה את ערעורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמלה על הפטור מהיטל השבחה בסך 3 מיליון שקל שניתן לכנסייה האוונגלית האפיסקופלית בירושלים. הכנסייה מכרה קרקע ברמלה לחברת פרימיום אקסס השקעות, לאחר שייעודה שונה ממבני ציבור לדיור מוגן. הכנסייה מוכרת כעדה דתית ולאור זאת טענה שהיא זכאית לפטור מתשלום ההיטל, שכן מטרותיה הן ציבוריות. ועדת הערר קיבלה את עמדתה וכך גם בית המשפט המחוזי מרכז. היועצת המשפטית לממשלה תמכה בעמדת הוועדה המקומית, לפיה מדובר בתנאים מצטברים, אך כאמור עמדה זו נדחתה.

הוועדה המקומית חויבה בתשלום הוצאות בסך 60,000 שקל. השופטות יעל וילנר וגילה כנפי-שטייניץ הסכימו עם ברק-ארז. את הוועדה המקומית ייצגו עוה"ד שחר בן-עמי, רותם ארביב-קופלניקוב ודורון דבורי; את הכנסייה ייצגו עוה"ד רון צין ותומר גור; ואת היועצת המשפטית - עו"ד רן רוזנברג.