שיעורי הריבית מאיימים על ענף הנדל"ן

פורום Duns 100 השנתי של דן אנד ברדסטריט לבכירי הענף המשפטי בתחום הנדל"ן, קיים (יום ג', 21.2.23) כינוס בהנחיית העיתונאית דפנה שחר. הכינוס התייחס לנושאים הבוערים שעל סדר היום המקצועי, לרבות השפעת חוק ההתיישבות, חלופת שקד, התחלות הבנייה למגורים בישראל והמחסור המתמשך בהיצע דירות. פרויקטים של התחדשות עירונית נדונו כהתחלות הבנייה העיקריות בישראל. כמו-כן, חלה ירידה משמעותית במספר הדירות שנמכרו עקב עליית מחיריהן וירידת מדד תשומות הבנייה למגורים, מה שהוביל לרמת סיכון גבוהה לענף.

בכנס הביע עו"ד אילן שרקון ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות', את דאגתו מהחזרה לאותו משבר פיננסי שהיה בשנת 2002. שרקון הדגיש כי המדינה הדפיסה כסף רב שזרם לשוק, וריבית התעריפים הייתה נמוכה, מה שהוביל לכך שאנשים השקיעו בשוק. אולם כעת הריביות עלו, והשוק קרס, כאשר תעשיית ההייטק מראה סימנים להאטה משמעותית. שוק הנדל"ן חווה כיום משבר עמוק בעיקר ברקע סוגיית הריבית, ונראה שהמדינה לא נוקטת כל פעולה.

עו"ד צוריאל פיקאר, מנהל אגף הנדל"ן במשרד הרצוג, הציע למדינה להתערב ולהסיר את החסמים המונעים מתן היתרים. ניתן להשיג זאת על-ידי הקמת גוף ייעודי, זריז ויעיל לפיקוח על מוסדות התכנון. כמו-כן, יש לקבוע מדיניות ממשלתית אחראית ביחס לפרסום מכרזים על-ידי רשות מקרקעי ישראל. מדיניות זו אמורה להבטיח שחלק משמעותי ומוגדר מראש מעלות הקרקע לא ישולם עד להסרת החסם באופן המאפשר מתן היתר.

עו"ד יוחאי דור, שותף במחלקת הנדל"ן, סלומון ליפשיץ', הסביר כי העלאת הריבית על-ידי בנק ישראל תגדיל את עלויות המימון ותפחית את הרווחיות של יזמי הנדל"ן. זה הוביל לכך שהבנקים לא ששים להעניק מימון לקבלנים ולאשר פרויקטים עם שיעורי רווחיות נמוכים. כתוצאה מכך, יזמים וקבלנים רבים מעדיפים להמתין כדי להתחיל לבנות פרויקטים חדשים. האטת קצב התחלות הבנייה מנציחה את המחסור בהיצע של יחידות דיור ופוגעת בניסיונות לבלום את עליית מחירי הדיור.

צילום: [צילום: תומר נויברג]

עו"ד אבירם גולדשטיין, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד יהודה רו ושות', הדגיש כי נגיד בנק ישראל מעלה את הריבית במשק כבר כמה חודשים. העלייה האחרונה של 0.5% נוספים נעשתה אתמול, לרמה הגבוהה ביותר מזה 15 שנה. גם ריבית הפריים, המהווה בסיס לכל ההלוואות במשק ולמימון פרויקטים בתחום הנדל"ן, עולה. השפעת עליית הריבית בהקשר הנדל"ן מוזכרת תמיד בחדשות מעיני רוכשי הדירות ומחזיקי המשכנתה. ובכל זאת, אין אזכור או דיון בהשפעת העלאות הריבית על היזמים והקבלנים, וזה לא פחות דרמטי.

עו"ד עומרי שלה, שותף במחלקת הנדל"ן, פישר (FBC), זיהה שני פלחים שיכולים ליהנות ממגמת הריבית העולה: תחום השבחה וקבוצות רכישה. בתחום הנכסים להשבחה יש צורך במכפילים גבוהים יותר כדי לעמוד בעלויות המימון הגבוהות. לעומת זאת, השתנו עלויות מימון נמוכות ודרישות הון עצמי מהן נהנו עד כה היזמים והיוו יתרון על קבוצות הרכישה. זה מחזיר לשטח את היתרון התחרותי של קבוצות רכישה.

בשנים האחרונות גובר העניין בקידום דיור להשכרה. זיהתה זאת עו"ד חגית בבלי, שותפה מובילה במחלקת הנדל"ן במשרד ארנון. יש גם שינוי בחוקי התמריצים ופרק שכר דירה הוגן נוסף לחוק השכירות. בבלי ציינה כי השחקנים בתחום זה מגוונים, לרבות מוסדות וחברות נדל"ן. עו"ד דוד אמיד, שותף מנהל במשרד עו"ד ש. בירן ושות', התייחס לצורך בפעולות מקבילות מצד הממשלה לתמיכה בהחזרה עוצמתית של השוק לבנייה, שיווק ואכלוס בהיקפים הנדרשים.

עו"ד אלעד בן יורם, שותף, וראש מחלקת התחדשות עירונית בעו"ד דורון אריאל ושות', סיפר על הקושי של "ייצוג דיירים" בפרויקטים של התחדשות עירונית. הוא ממליץ לרשויות על מנגנוני תמריץ חלופיים שיאפשרו פעולה יעילה ורציפה בפיקוח.

הממשלה גם מתכננת לשנות את החוק ההיסטורי המגן על עסקים, כמו בנקים וחברות שילוח בינלאומיות, כשוכרים לטווח ארוך. עו"ד יגאל ארנון סבור שיש לבטל את החוק הזה ומציע חוק חדש, הכולל תקופת ביניים של שלוש שנים לארגונים למצוא תנאי שכירות נורמליים, או שניתן לפנותם.

עו"ד שלומי הלר, שותף בפירט FWMK וילנסקי מזרחי כנען, התייחס לקיפאון המתמשך בשוק הדיור, שעלול להוביל לנזקים בלתי הפיכים לחלק מהיזמים, וכתוצאה מכך לתגובת שרשרת לענף. הלר הוסיף כי כל עצירה כזו פירושה גם עיכוב של חודשים רבים בהגדלת מלאי הדירות בשוק, מה שימשיך להחמיר את מצוקת הדיור.

עו"ד דניאל בכר, שותף מנהל במשרדי GBK ושות', מודאג מהפתרון של העלאת הריבית, שלדעתו יוביל לעצירת התחלות הבנייה ועליות מחירים נוספות. בכר סבור כי על הממשלה לצמצם את שחרור הקרקעות לאלתר ולתמוך ביזמים חלשים יותר כדי להימנע מקפיצת השוק כמו לאחר משבר הסאב-פריים.

התחדשות עירונית הפכה לתחום אטרקטיבי עבור יזמים בשל ריביות גבוהות ואי-ודאות בשוק. עו"ד ואב זהבי, שותף מנהל (משותף) במחלקת נדל"ן, מלונאות והתחדשות עירונית במשרד ERM, מציין כי השנים שלוקחים הליכי התכנון הפכו את ההתחדשות העירונית למושכת יותר מאשר יזמות קלאסית.

המהפכה המשפטית, ביטול עילת אי-הסבירות, תעניק כוח נוסף ובלתי סביר לרשויות ותקשה עוד יותר על יזמים לתכנן ולנהל פרויקט - אמר עו"ד הראל יריב, שותף מייסד וראש אגף הנדל"ן במשרד עורכי דין גולדבלט גינדס יריב.

יוזמת משרד השיכון והממונה על חוק המכר להקמת חברות נאמנות להנחת משכנתה להבטחת כספים של רוכשי דירות עשויה לחולל מהפכה בתחום הליווי הבנקאי. מידת ההגנה שתינתן לרוכשים תיקבע על-פי ההיקף ותוכנם של הסכמי הנאמנות, אמר עו"ד משה רז כהן, שותף, חרש, ששון ושות'.