העליון: פטור ממס שבח - רק לדירות חוקיות

הפטור ממס שבח יינתן רק לדירות מגורים חוקיות - קובע לראשונה (14.11.22) שופט בית המשפט העליון, יחיאל כשר, בפסק דינו הראשון מאז מונה לתפקיד בחודש יוני השנה.

חוק מס שבח מדבר על "'דירת מגורים' - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת
למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה". השאלה שעלתה הייתה, מה דינה של דירה המשמשת בפועל למגורים למרות שלא קיבלה היתר לכך מבחינת דיני התכנון והבנייה.

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב (דעת הרוב של רואי החשבון מיכה לזר וצבי פרידמן) קבעה, כי אין להוסיף למבחנים הקבועים בחוק מס שבח את המבחן של חוקיות הדירה. לדעתם, השימוש בדירה שלא על-פי דיני התכנון והבנייה, אמור לקבל את ביטויו בעת יישום החוק בכל מקרה על-פי הכלל "שלא יהא חוטא נשכר" - אך לא בצורה רוחבית. דעת המיעוט (השופט הרי קירש) סבר, כי המונח "דירת מגורים מזכה" משמעותו "נכס מקרקעין מסוג מבנה, אשר בעת מכירתו השימוש בו למגורי אדם מותר על-פי דין".

כשר אימץ את עמדתו העקרונית של קירש, באומרו שזוהי פרשנותה המתבקשת של לשון החוק, בין היתר על בסיס ההיסטוריה החקיקתית. לדבריו, "התחושה האינטואיטיבית הטבעית של המשפטן היא כי קיים קושי רב בכך שנסיבות שנוצרו בניגוד לדין אחד תוכרנה כמקנות זכות או הטבה על-פי דין שני. נראה כי בקיומה של תוצאה שכזו עלולה מערכת החוק להיתפס כמי ש'נושפת חם וקר בו זמנית' וכממעיטה בערכו, לפחות לכאורה, של הדין שהופר".

מפר חוק לא ייהנה מזכויות החוק

למרות קביעה עקרונית זו, דחה כשר את ערעורו של מנהל מס שבח תל אביב בעניינם של שינל שטיין ומרינה שטיין. הללו מכרו מחסן בתל אביב, אשר שימש למגורים בצורה בלתי חוקית במשך עשרות שנים. רשות המיסים טענה שאינן יכולות לקבל את הפטור ממס על מכירת דירה מזכה, משום שהדירה איננה חוקית. כשר קבע, כי מדובר בנסיבות חריגות ונדירות: הנכס משמש למגורים מזה 70 שנה, מעולם לא הועלתה טענה נגד שימוש זה, בעת רכישתו הן לא ידעו שהשימוש אינו חוקי ולאורך השנים חשבו שהשימוש חוקי.

השופט נעם סולברג הסכים עם כשר, תוך שהוא מדגיש את הסתמכותן של שטיין על כך שכאשר קנו את הנכס קיבל מנהל מס שבח את דיווחן ולפיו מדובר בדירה. המשנה לנשיאה עוזי פוגלמן הסכים עם כשר וסולברג. את רשות המיסים ייצג עו"ד חן אבידוב, ואת שטיין - עוה"ד אפרת סולומון, טלי יהושע, עדי קימל ומאיר מזרחי.