"מנסים לבנות כלי אחר לשכירות בדירות"

ועדת הכספים דנה (יום א', 3.10.21) בפרק ז' שכירות מוסדית, קרנות להשקעות במקרקעין ("ריט") בהצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021 - מסגרת הכנת החוק לקריאה שנייה ושלישית. הדיון התרכז הסרת חסמים לקרנות להשקעות במקרקעין המשקיעות בפרויקטים למגורים - קרנות ריט.

נציגי משרד האוצר הציגו בדיון כי 28% מאזרחי מדינת ישראל גרים בשכירות, כאשר התפיסה הרווחת היא שרוב האוכלוסייה מעדיפה לגור בדירה שבבעלותה. הביקוש לשכירות הינה גבוה יותר בגילים הצעירים יותר. כך הציגו נציגי הממשלה כי שוק השכירות כיום לא מהווה תחליף אטרקטיבי, כאשר בעיקרו הוא מבוסס על שוק שכירות פרטי - במסגרתו השכירות לרוב הינה לשנה בלבד, בעל הדירה יכול לשנות את התנאים מדי שנה, לפנות את הדייר, וכך גם רמת השירות לדייר נמוכה מאוד.

עוד הוצג, כי חלקו של שוק השכירות המוסדית בישראל עומד על 1% בלבד לעומת אחוזים גבוהים הרבה יותר בעולם המערבי, כאשר הרצון הוא להגיע לשוק שכירות מוסדית של 10% בשנים הקרובות, זאת במסגרת דירות להשכרה ל-15 שנה לפחות, דירות חדשות עם שירות מהיר ואיכותי, בעלות אחודה במתחם המיועד להשכרה.

במשרד האוצר הציגו כי הגדלת שיעור שוק השכירות המוסדית בישראל, תביא למוביליות חברתית ותעסוקתית, וקירבה לאזורי תעסוקה ללא צורך ברכישת דירה.

אחד השינויים שמציע פרק ז' לשם קידום השכירות המוסדית בישראל, ובו התמקדה הוועדה היום, הינו הסרת חסמים בפני 'קרנות ריט' -קרנות המשקיעות בנכסי נדל"ן, שזוכות להטבות מס ונהנות ממיסוי חד שלבי בלבד. הקרנות הינן מכשיר פיננסי שכל אדם יכול להשקיע בו, ולהיצמד לשינויים בשוק הנדל"ן והתשואות הגלומות בכך, מבלי לרכוש דירה ומבלי להעמיד הון משמעותי. במסגרת זו, ועל-מנת ליהנות מההטבות השונות, הקרן מחויבת להשכרת הפרויקטים שבידיה ל-20 שנה לפחות.

כיום קיימות בישראל שתי קרנות ריט בלבד, והמדינה מעוניינת לדחוף להקמת קרנות נוספות, ולהגדלת יחידות הדיור המוחזקות בידי קרנות אלה, במטרה להגדיל את שוק הדיור ארוך הטווח וכתוצאה מכך לאפשר לציבור השוכרים שכירות ארוכת טווח ולהוריד את הלחץ לרכוש דירות.

הסרת חסמים להרחבת הפעילות של קרנות הריט, היא במסגרת התאמות בפרק שני לפקודת מס הכנסה וכוללת את הצעדים הבאים:
*

הגדרת המוצר של השכרה ארוכת טווח

*

לאפשר לקרנות ריט להתקשר עם יזם עבור התחדשות עירונית

*

הארכת התקופה בה הקרן מחויבת לאכלס בניין שבתהליך בנייה

*

הארכת חוק הריטים ב-10 שנים נוספות

במהלך הדיון עלה כי ישנן רק שתי קרנות ריט בישראל כרגע, וכי הן מחזיקות יחד כ-4,000 יחידות דיור, כמחצית מהן מאוכלסות ומחצית בבנייה, בפריסה ארצית רחבה.

עוד הוצג כי במסגרת קרקעות המדינה ופרויקט החברה הממשלתית 'דירה להשכיר', ישנן כיום סה"כ כ-14 אלף יחידות דיור בסטטוסים שונים: כ-2,500 יחידות מאוכלסות, כ-7,200 בתהליכי בנייה, וכ-4,000 בתהליכי שיווק של המדינה. במשרד הבינוי והשיכון ובמשרד האוצר הציגו כי ישנה הצלחה משמעותית במסגרת זו משמעותית בשיווקיים אלה וכי צפוי גידול במספר היחידות. כך הוצג כי במסגרת פרויקט דירה להשכיר שווקו בתחילה 2,000 יחידות בשנה, ולאחר מכן 3,000 יחידות, השנה עומד המספר על 5,000 יחידות ובשנה הבאה הוא צפוי לעמוד על 6,500-7,000 יחידות.

יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר, ציין ברקע הדברים: "יש היום כ-28 אחוז בארץ שגרים בשכירות, האנשים הללו נאלצים להתמודד עם אנשים פרטיים והם בכוננות ספיגה ובחוסר וודאות תמידית. אנחנו מנסים לבנות כלי אחר לשכירות, שיאפשר את הוודאות הזו לאותם זוגות ומשפחות שלא יכולות לרכוש דירה, גם על-מנת לייצר את הוודאות, להגדיל את הכלי הזה, ולהוריד את הלחץ ממחירי הדיור והשכירות".

בסיום הדיון, ציין יו"ר הוועדה כי לקראת הדיון הבא בנושא "אני מבקש לדעת מה התשואה הממוצעת של קרנות הריט, להבין מה עלות גיוס ההון שלהן, מה הוצאות התפעול שלהן, התחושה שהסיבה שיש מעט קרנות עם מעט דירות, היא שהפרויקט לא ממש כלכלי. אפשר לעשות תיקונים יפים, אבל אם אחרי כל אלה, נשאר עם מעט מאוד יחידות, אז לא עשינו בזה כלום. אנחנו רוצים למטב את הצעדים הללו".