החתול של שרדינגר והיטל לתוכנית כוללנית

ברגיל ניתן לדעת בוודאות כמעט מלאה מה יהיה היטל ההשבחה לתוכנית בניין עיר אם מכוח מקרים דומים או מתוך חוות דעת שהכינה הוועדה המקומית לבקשת החייב. תוכנית מתאר כוללנית היא גם וגם. תוכנית שאינה חייבת בהיטל השבחה במכר עד לאישור ומימוש תוכנית מפורטת וגם תוכנית החייבת לכאורה בהיטל השבחה לאחר מימוש לאחר תוכנית מפורטת. כלומר אותה תוכנית ממש-מתאר כוללנית היא בדיוק כמו החתול המסכן של שרדינגר - חצי מתה ביחס להיטל השבחה וחצי חיה ביחס להיטל השבחה.

ניחא, אם היינו עוסקים בשאלה תיאורטית אם החתול חי או מת. הבעיה שאנו עוסקים בבעיה מעשית שמעסיקה מאות ואלפי מוכרים וקונים בשוק המקרקעין שתיקון 126 הכניס אותם לפעילות בתנאי אי-וודאות גבוהים ולא הכרחיים.

אפילו יבקש מוכר נכס מקרקעין לקבל שומת השבחה לפי התוכנית הכוללנית מהוועדה המקומית היא תסרב כי לגביה התוכנית אינה חלה (החתול מת) לנושא היטלי השבחה. מדובר במצב שהוא כשלעצמו לא בריא, בלשון המעטה, לשוק המקרקעין שאמור לפעול בתנאי ודאות, לפחות ביחס לעבר.

בדיוק למטרה זו פותח על-ידי מודל לחישוב התמורה שראוי לשלם כאשר נערכת עסקה כאשר תוכנית המתאר הכוללנית בתוקף ואין עדין תוכנית מפורטת. המודל מאפשר עריכת תחשיבים לא מסובכים לאמידת הסכום שראוי לשלם במקרה של חוסר ודאות שיצר תיקון 126 ביחס לתוכנית מתאר כוללנית.