אדם טבע ודין נגד אישור תכנית מתחם הדולפינריום בתל אביב

( 15-12-16) עמותת אדם טבע ודין הגישה עתירה נגד תכנית איחוד וחלוקה החלה על מתחם הדולפינריום בתל אביב ועל השטח הסמוך אליו שממזרח לו. העתירה הוגשה בעקבות דחיית הערר שהגישה העמותה לוועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב  על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב לאשר את התכנית.

בד בבד עם הגשת העתירה הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה לצו ביניים אשר ימנע את כניסתה של התכנית לתוקף וביצוע כל פעולה מכוחה, וזאת לדברי אדם טבע ודין על מנת לשמור על הסטטוס קוו הקיים ולמנוע יצירת הסתמכויות של צדדי ג' חדשים על התכנית, ושינוי המצב בשטח באופן שיכול להיות בלתי הפיך.

בעתירה שהוגשה באמצעות עוה"ד אריה פרידסון ואלי בן ארי נאמר כי התכנית האמורה עוסקת בתורה בשינוי ייעודי קרקע בשני מתחמים סמוכים והעברת הזכויות בהם במסגרת הליך הידוע כפדיון זכויות כדלקמן: מתחם הדולפינריום יעבור מרשות חברת השער לישראל מתל אביב (היזם) לרשות עיריית תל אביב ואילו מתחם הסמוך אליו ממזרח לו יעבור מרשות מקרקעי ישראל לרשות היזם, חברת השער לישראל הנמצאת בבעלות חלקית של יוסף בוכמן, יהודי התורם למוסדות רבים במדינה שחלק ניכר מהם מצוי בתחומי העיר תל אביב.

בעתירה מצוין כי בספטמבר 1989 נחתם הסכם בין כונס הנכסים של חברת דולפינריום תל אביב לבין חברת שער ישראל לפיו רכשה החברה את מתחם הדולפינריום מהכונס בתמורה ל-4.5 מיליון דולר+ ריבית של 2.35 מיליון דולר, וכי בחודש פברואר 2000 אישרה רשות מקרקעי ישראל את העסקה. העסקה נולדה בהסכם משולש בין עיריית תל אביב, רשות מקרקעי ישראל והיזם לפיו ייעוד מתחם הדולפינריום ישונה מאזור מסחרי מיוחד לשטח ציבורי פתוח, יפונה ויהפוך להמשך הטיילת בתל אביב ויועבר לבעלות העירייה באמצעות חכירה לדורות. בתמורה חטיבת הקרקע ממזרח שבבעלות העיריה תשנה את ייעודה מייעוד ציבורי לייעוד סחיר ותועבר לניהול רשות מקרקעי ישראל.

בנוסף נקבע כי היזם יקבל זכויות חכירה לדורות בחטיבת הקרקע שממזרח למתחם הדולפינריום בכפוף לתשלום תמורה לרשות מקרקעי ישראל, וכי בחטיבת הקרקע האמורה הוא יקים בניין מגורים ומבנה מלונאות. לדברי אדם טבע ודין והליכי אישורה של התכנית התמשכו על פני שנים ורק בעקבות החלטת ועדת הערר נגדה מופנית העתירה ניתן לגשת למימושה.

לטענת אדם טבע ודין החלטת ועדת הערר לדחות את הערר והחלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית שקדמה לה התעלמו שתיהן משיקולים של סבירות, מידתיות, ותקנת הציבור שגוף שלטוני חייב לשקול וכן מהשלכות התכנוניות החמורות הצפויות כתוצאה מהתעלמות משיקולים אלה בשל התקדים הבעייתי מאוד הנובע מכך.

לדברי אדם טבע ודין השיקול המרכזי הראשון ממנו התעלמה ועדת הער בהחלטתה הינו התקדים התכנוני הבעייתי שעתיד להיווצר כתוצאה מאישור תכנית האיחוד והחלוקה הכולל מתן תמורה חריגה ליזם בדמות זכויות בניה חלופיות ללא כל פרופורציה לאלו המצויות בידו. לשם המחשה במקום שטח בנוי בהיקף של 5950 מ"ר שחלקו נטוש ואשר הועדה המקומית מציינת לגביו כי "המבנה במצב פיזי ירוד" יקבלו בעלי הזכויות 48,000 מ"ר של שטח בנוי עיקרי למלונאות ומגורים בסמוך לים ובאזור שאולי הוא המבוקש בארץ.

לדברי העותרת ערכן של הזכויות החלופיות בהתאם לחוות דעת שמאית שהוכנה לצורך ההליך הוא פי 31 מערך הקרקע וזכויות הבניה המצויות כיום בידי היזם במתחם הדולפינריום. בעתירה נטען כי תמורה מוגזמת זו צפויה ליצור תקדים לפיו ינהגו ואליו ישאפו יזמים אחרים המחזיקים בזכויות פיתוח במתחמים אחרים המצויים על שטחים בעלי ערכיות ציבורית גבוהה.

אדם טבע ודין סבורה כי מול החלופה של אישור מתן תמורת עתק ליזם כדי שיואיל לפנות מרצונו את המבנה החרב בו הוא מחזיק, עומדות שתי חלופות שעל פניהן הן טובות יותר ושראוי היה שהוועדה המקומית וועדת הערר ישקלו אותן ברצינות הראויה. החלופה האחת היא פנייה להליכי הפקעה שהרי השטח מיועד לטובת הציבור ולכן ניתן להפקיע אותו בתמורה האמורה להיות זהה לשווי הזכויות שבידי היזם, כך שלא יהיה בדבר כל תקדים פוגעני.

החלופה השנייה הזולה אף יותר מבחינת הכיס הציבורי היא פשוט המתנה לשנת 2027 אז אמורה להסתיים תקופת 49 שנות החכירה של מבנה הדולפינריום מכוח הסכם החכירה. אמנם בהסכם יש אפשרות להארכת תקופת החכירה בעוד 49 שנים, אך הארכה זו מותנית בעמידה בהוראות ההסכם שהיזם הפר לא מעט מהן.
אשר על כן מתבקש בית המשפט להורות על בטלות החלטות ועדת הערר והוועדה המקומית לאשר את תכנית האיחוד והחלוקה.