היטל השבחה בשימוש חורג מהיתר-כן או לא?

( 21-04-16) הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב הגישה ערעור מנהלי על החלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה לפיה לא קמה חבות בהיטל השבחה במקרה של שימוש חורג מהיתר היות וקבלת ההיתר לשימוש חורג מהיתר אינו יוצר השבחה בנכס.

במבוא לערעור נטען כי המדובר בהחלטה בעלת השלכות רוחב כבדות משקל אשר לא זו בלבד שהיא צפויה לגרום לאובדן הכנסות לא מבוטל לוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואולי אף לכלל הועדות המקומיות, אלא שהחלטה זו עלולה בנוסף להשליך על הליך רישוי הבניה, באשר היא מייתרת לכאורה את הצורך בהליך של שימוש חורג מהיתר, וזאת על אף שקיימת חובה עלפי חוק התכנון והבניה לפנות בבקשה למתן היתר לשימוש חורג בשעה שמדובר בשימוש השונה מזה שהותר בהיתר הקיים.

לטענת הועדה המקומית תל אביב החלטת ועדת הערר שגויה מיסודה באשר זו נשענת על הקביעה כי ניתן להוציא לשימוש המבוקש היתר בניה המאשר את המצב הקיים, קביעה המוטעית מיסודה שאינה מצויה בתחום מומחיותה, אינה עולה בקנה אחד עם הדין הקיים ומושכלות יסוד בדיני תכנון ובניה, ואף עומדת בניגוד גמור לעמדת הפסיקה בסוגיה זו לרבות פסק דין של בית המשפט העליון.

יתר על כן, עמדת ועדת הערר לפיה אפריורית לא קמה חבות בהיטל השבחה במקרה של שימוש חורג מהיתר בניה הינה מרחיקת לכת ומייצגת את הגישה הקיצונית ביותר בסוגיה הנדונה. עוד נטען בערעור כי החלטת ועדת הערר אינה עולה בקנה אחד עם עמדת רוב ערכאות השיפוט שדנו בסוגיה זו, אף לא עם עמדת רוב השמאים המכריעים, ולמעשה גם בפסיקות המועטות אשר סברו כי אקט זה אינו יוצר השבחה לא ננקטה עמדה כה גורפת לשלילה.

יתירה מזו, השאלה האם נוצרה השבחה עקב שימוש חורג מהיתר במובן של זמינות הינה בראש ובראשונה שאלה שמאית-כלכלית אשר גם היא אינה מצויה בתחום מומחיותה של ועדת הערר.

בערעור המנהלי שהוגש לבית המשפט המחוזי בתל אביב נאמר כי חברת נכסי יד חרוצים הינה בעלת הזכויות במבנה חד קומתי ברחוב יד חרוצים בתל אביב המשמש כאולם אירועים, וזאת לאחר שבקשתה לשימוש חורג מהיתר מהשימושים שהותרו בנכס אושרה. משמומשו הזכויות בנכס בדרך של קבלת היתר הוצאה לחברה שומת היטל השבחה. החברה הגישה ערר היטל השבחה במסגרתו טענה כי הואיל ובעבר שולם היטל השבחה בגין התכנית הקודמת שהייתה תקפה במועד רכישת זכויותיה בנכס ,הרי שאין מקום לחייב אותה בגין השימוש החורג במבנה לאולם אירועים, הכלול בין השימושים על פי תכנית זו.

במהלך הדיון בפני ועדת הערר טענה הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב כי אין נפקות לכך שהשימוש המבוקש תואם תכנית, מאחר וחוק התכנון והבניה אינו מבחין בין שימוש חורג מתכנית לבין שימוש חורג מהיתר, משכך אישור שימוש חורג מכל סוג מקים חבות בתשלום היטל השבחה. בנוסף הבהירה הועדה המקומית כי ההשבחה בנכס נובעת מהזמינות שנוצרה לחברה בניצול הזכויות מכוח התכנית עת ניתן לה היתר לשימוש השונה מזה שהותר בהיתר הבניה המקורי.

לדברי הועדה המקומית משבחרה החברה באופציה של פניה להליך של שימוש חורג מהיתר שהינו הליך פשוט ומהיר יחסית שאינו כרוך בהוצאות מרובות על פני האופציה של הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו תוך הוצאת היתר חדש ומלא לשימוש של אולם אירועים, נחסכו ממנה הוצאות לא מבוטלות וזמן רב- חיסכון שהינו בעל שווי כלכלי משמעותי.

ואולם ועדת הערר קבעה כי מתן היתר לשימוש חורג אינו מהווה אירוע מס המחייב בהיטל השבחה. לעמדתה היתר לשימוש חורג מהיתר שאין עמו שימוש חורג מתכנית לא מהווה אירוע מס עצמאי אלא אירוע מימוש ככל היתר בניה. לדברי הועדה לא נוצרה במקרה הנדון השבחה עקב זמינות שכן החברה לא הייתה מחויבת לפנות להליך של שימוש חורג מהיתר אלא הייתה יכולה הוציא היתר חדש ומלא לנכס למטרת אולם אירועים, וכל זאת לדברי הועדה המקומית לתכנון ובניה חרף העובדה שקיים היתר לנכס הקיים אשר אינו מתיר שימוש זה.

בערעור המנהלי שהוגש על החלטת ועדת הערר באמצעות עוה"ד הראלה אברהם-אוזן, אוהד אדיר וחגית המאירי-פרלרוט נטען כי זו שגתה עת דחתה את טענת הועדה המקומית כי עסקינן בהשבחה הנגרמת מזמינות השימוש המבוקש, באשר לשיטתה ניתן להוציא למבנה הקיים היתר חדש מלא מבלי להרוס אותו ולהקים אותו מחדש. עוד שגתה ועדת הערר בקביעתה לפיה שימוש חורג מהיתר אינו מהווה הליך משביח אלא הליך מתחום הרישוי אשר אינו מוסיף על המשטר הסטטוטורי- תכנוני החל על המקרקעין ועל אפשרויות הניצול שלהם. לדברי הועדה המקומית ועדת הערר שגתה עוד בקביעתה כי אין לחייב בהיטל השבחה במקרה של שימוש חורג מהיתר, שכן אינו עונה על הרעיון של צדק חברתי המונח ביסוד היטל השבחה.

לסיכום נאמר בערעור כי החלטת ועדת הערר עומדת בניגוד ללשון חוק התכנון והבניה, בניגוד לתכליתו, ואף בניגוד לפסיקה הקיימת ולעמדת שמאים מכריעים, ועל כן מתבקש בית המשפט להורות על ביטולה, ובהתאם לכך להותיר את החיוב בהיטל השבחה על כנו.