ביהמ"ש העליון קורא לקבלנים: הפסיקו השימוש במונחים טכניים בחוזי מכר דירה

"רצוי ואף ראוי שמושגים טכניים אלה, אשר חלק לא מבוטל מרוכשי הדירות אינם מצויים בהם, יובאו ויובהרו בהסכמי המכר, למען הסר ספק באשר למונחים העומדים בבסיס ההסכם ומשמעותם" - כך העיר שופט בית המשפט העליון, סלים ג'ובראן, בדונו במקרה מחלוקת נוסף בין רוכשי דירה וחברה קבלנית, באשר לשטח הדירה הקבוע בחוזה המכר.

עם זאת, קבע בית המשפט כי כאשר קונה דירה מקבל לידיו, כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר, מפרט ותוכנית מפורטת של הדירה ואף חותם עליהם, חזקה עליו שהוא יודע את תוכנם.

בכך, שב ופסק בית המשפט העליון (21.12.03), כי קבלן אינו יכול להניח שקונה מצוי מודע לכך, ששטח הדירה, כפי שננקב בחוזה המכר, כולל גם חלק יחסי ברכוש המשותף. משום כך, על הקבלן להשתמש במושגים ברורים וחד-משמעיים ובשפה ברורה לכל נפש, בתארו את שטח הדירה המוצעת למכירה.

קביעת בית המשפט המחוזי

בפני בית המשפט הובא ערעורה של קבוצת רוכשי דירות ברחוב טבנקין 17 בחיפה, שתבעו את חברת שיכון עובדים בע"מ, בגין ליקויים בדירות שרכשו וטענו כי שטח הדירות קטן מהשטח עליו התחייבה החברה בחוזי המכר.

בהסדר דיוני, שהושג בין הצדדים בבית המשפט המחוזי בחיפה, פורטו העובדות המוסכמות על הצדדים ובהם, בין היתר, כי תוכניות מפורטות של הדירות צורפו כחלק בלתי נפרד מחוזי המכר; כי כל תובע חתם על התוכניות ועל מפרט, לפי חוק המכר (דירות), שכלל הפניה בסעיפים שונים אל התוכניות המתארות את שטח הדירה; וכי בעמוד הראשון לחוזה, בהגדרת המונח "דירה", ישנה הפניה למפרט.

שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה, שולמית וסרקרוג, קיבלה את טענת חברת שיכון עובדים, בכל הנוגע לשאלת הגריעה משטח הדירות, ולפיה לאור חתימת הרוכשים על המפרט והתוכניות, יש להניח כי הם ידעו, או שהיה עליהם לדעת, את גודל הדירות בפועל ואין לקבל את טענתם כי שטח הדירות קטן משהובטח להם.

גם הערעור לעליון נדחה

על קביעה זו ערערו התובעים לבית המשפט העליון, באמצעות עו"ד אליהו גיגי.

רוכשי הדירות טענו, כי חברת שיכון עובדים מעולם לא הסבירה ששטח הדירה, המפורט בחוזי המכר, כולל גם שטחים שאינם בתוך דירת המגורים עצמה וכי מנוסח החוזים אף משתמע ההיפך מכך. עוד טענו הרוכשים, כי צירוף התוכניות לחוזי המכר אינו מאפשר ידיעה של שטח הדירה האמיתי, בשל מורכבות החישוב.

הרוכשים הוסיפו וטענו, כי אף אם היו מסוגלים לחשב את שטח הדירה מהתוכניות, הרי שלא ראו לנכון לעשות כן בשל האמון שנתנו בחברת שיכון עובדים. לדעת הרוכשים, הדרך בה בחרה שיכון עובדים לציין את שטח הדירות מהווה חוסר תום-לב ואף הטעיה, שמטרתה "משיכת" קונים.

לעומתם, טענה חברת שיכון עובדים, אשר יוצגה על-ידי עורכי הדין עמירם פאל ורפאל גרוס, כי לו רצו, יכלו הרוכשים לחשב בנקל את שטח הדירות כעולה מהתוכניות. החברה אף הצביעה על הפניות רבות לתוכניות כקובעות את שטח הדירות. עוד טענה החברה, כי אופן חישוב שטח הדירות עולה בקנה אחד עם התקן שהיה בתוקף בעת מתן ההיתר להקמת הדירות וכי קוני דירות יודעים, בדרך כלל, כי שטח הדירה המצוין בחוזה הינו השטח הנומינלי כמוגדר בתקן. כלומר, שטח הדירה הכולל את השטח שמתחת לקירות הפנימיים והחיצוניים, מחצית השטח שמתחת לקירות משותפים וכן החלק היחסי משטח המדרגות ופיר המעליות, הנמצאים באותה קומה.

השופט סלים ג'ובראן, אליו הצטרפו הנשיא ברק והמשנה לנשיא אור, קבע כי אין חולק שבקרב אנשי המקצוע נהוג לתאר שטח דירה כשטח נומינלי, כהגדרתו בתקן. משהגדירה חברת שיכון עובדים את שטח הדירה כשטח נומינלי, לא ניתן לומר כי פעלה באופן פסול. עם זאת, יש לשאול האם ביחסים שבין קבלן ורוכש דירה, שאינו איש מקצוע, ברור ומוסכם שמדובר בשטח נומינלי וכי שטחה של הדירה הינו קטן בפועל מהשטח המצויין.

קונה מצוי אינו יודע ששטח הדירה הוא נומינלי
וכולל בחובו גם חלק מהרכוש המשותף

בית המשפט העליון קבע בעבר, שבניגוד לאנשי המקצוע, אין זה ברור כלל שקונה מצוי יודע ששטח דירה הננקב בחוזה, כולל גם חלק יחסי ברכוש המשותף. משום כך, "מי שמבקש למשוך קונים פוטנציאלים, עליו להשתמש במושגים ברורים וחד-משמעיים, וזאת בשפה 'השווה לכל נפש', ועל-פי משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה", בתארו את שטחה של הדירה המוצעת למכירה.

לפיכך, ציין ג'ובראן, לו עמד ציון שטח הדירה הנומינלי כמקור יחיד לתיאור שטח הדירה במקרה זה, היה על בית המשפט לקבל את טענת רוכשי הדירות.

ואולם, הרוכשים קיבלו לידם, כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר, תוכניות מפורטות של הדירות. הם אף חתמו על התוכניות עצמן ועל המפרט המפנה לתוכניות ומשעשו כן, חזקה עליהם שידעו את תוכנם. לכן, סבר השופט ג'ובראן, שצדק בית המשפט המחוזי בקובעו שאין לקבל את טענת רוכשי הדירות.

עם זאת, השופט ג'ובראן מצא מקום להעיר, בשולי דבריו וברוח פסיקת בית המשפט בעבר, כי "רצוי ואף ראוי שמושגים טכניים אלה, אשר חלק לא מבוטל מרוכשי הדירות אינם מצויים בהם, יובאו ויובהרו בהסכמי המכר, למען הסר ספק באשר למונחים העומדים בבסיס ההסכם ומשמעותם".

ע"א 8913/02 מלכה יוסף ואח' נ' שיכון עובדים