שלשום (יום ד', 18.3.15 ), קצת לאחר שנודעו התוצאות האמיתיות של הבחירות לכנסת, נפגשו נשיא התאחדות בוני הארץ, נסים בובליל, ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס. הנושא: מה לייעץ לשרים, איך לקדם את הבניה למגורים, איך להקל על יוקר הדירות, המעיק על חלק ניכר מהאזרחים. דנוס , 46, הוא איש מקצוע אובייקטיבי, העוקב שנים רבות אחרי הנדל"ן, מעורב בהערכות שווי גדולות, אבל אין לו, ככל הידוע, אינטרס אישי בעסקאות בתחום זה. מה הוא מציע לשר האוצר החדש, כנראה משה כחלון.
דנוס: "קודם כל היית מציע לו לוותר על החזון ועל התכנית לבנות 250,000 דירות בשנים הקרובות. זה לא ריאלי!"
- מדוע?
- דנוס: "לכאורה, מוכנים כיום מגרשים, יזמים וציוד לבנית רבבות דירות. אבל בפועל אי אפשר להתחיל בבניה, בגלל חסמים. בנית כמה פרויקטים תקועה בשל הצורך לבנות מחלף, שנמצא עדיין בתיכנון. במקום אחר אי אפשר להתחיל לבנות, כי לא הקימו מכון לטיהור שפכים. פרויקטים מתעכבים, בגלל ויכוח עם הרשות המקומית, אם וכמה דירות קטנות לבנות. לחלק מהרשויות אין תקציב לבנות תשתית, כולל מוסדות חינוך וציבור.".
- אבל כחלון מדבר, לפחות, על הוזלת הדירות, ונותן תקוה!.
- דנוס: "בדיוק להיפך! כשמדברים על תחזית שלפיה הדירות יוזלו, הדבר מרתיע קבלנים ויזמים. מדוע לבנות, אם התחזית היא שהמחירים יירדו, ורווחיהם יקטנו?".
"פירוק הרשות יביא להתיקרות הדירות"
---------------------------------
- תכנית אחרת של כחלון היא לפרק את רשות מקרקעי ישראל.
- דנוס: זה רק יזיק, ולא יועיל! הרשות ממילא בדרך לפירוק, כי הקרן הקיימת הודיעה, שבחודש יולי תוציא את קרקעותיה מהרשות, תקים מינהל משלה ותשווק אותן באופן עצמאי. אי אפשר "לפרק רשות" בפה. הפירוק לרשויות שיתחרו זו בזו נשמע נחמד על הנייר. לאמיתו של דבר, זה הליך שימשך בין 4 ל-5 שנים. בכל התקופה זו יואט או יוקפא שיווק המגרשים. יהיו בשוק פחות מגרשים , ההצע יקטן והמחירים יעלו!"
אחרי שגמר לבקר בחריפות את תכניותיו של משה כחלון, מן הראוי כמובן שאוהד דנוס לא רק ימתח ביקורת, אלא גם יציע דרכים שיביאו להגדלת הצע הדירות. ובכן, שאלתי אותו, מה אתה מציע לעשות?
"לחזור למדיניות של הבטחה לרכישת דירות"
-----------------------------
דנוס: "על הממשלה לחזור למדיניות הבטחת רכישה, שהופעלה בעשור הקודם על ידי שר הבינוי דאז, אריאל שרון. אז, בדומה למצב כיום, היה צורך לבנות במהירות רבות רבבות דירות, אם כי ליעד שונה - עולים מחבר המדינות. על הממשלה להודיע, שכל מי שיתחיל לבנות מספר מסוים של דירות, בלוח זמנים מואץ שיקבע ,ובאזורים שתחליט עליהם, יקבל מטרית בטחון: יזמים שלא יצליחו למכור את הדירות במחירים שיקבעו, תרכוש מהם הממשלה את הדירות, במחיר שיבטיח רווח סביר ולא מוגזם הממשלה תחתום עם כל קבלן או יזם על חוזה מחייב. הדבר ידרבן קבלנים ויזמים לבנות. כמעט ולא יהיו סיכונים. אם יבנו על פי לוח הזמנים שנקבע, מובטח להם רווח סביר!"
- זה יעבוד?
- דנוס: "הנסיון בתקופת אריאל שרון הוכיח שהשיטה עובדת. מדיניות שרון , שננקטה בשעת חירום בענף, הביאה בעשור הקודם לבנית רבבות דירות ויותר , ולפתרון המחסור בדירות לעולים מחבר העמים!"
"על הממשלה ליזום גם דיור להשכרה"
------------------------------------------
- האם ואיך אפשר לקדם בניה להשכרה?
- דנוס: "על הממשלה להיכנס גם לתחום זה. עליה ליזום בניה תקציבית להשכרה על מגרשים הנמצאים בבעלות המדינה".
כל זה דורש, כמובן כסף, הרבה כסף, אולי מיליארדי שקלים. אין בטחון שהתקציב יוכל להקצות סכומים גדולים אלו. דנוס לא מצביע על מקורות תקציביים למימון עסקאות אלו. לכן, אומרים דנוס ויזמים אחרים, כדאי לחשוב על מסלול חילופי להגדלת הצע הדירות: הזרמת עוד גורמי יצור לשוק.
"שלש שנים במו"מ עם סין - די!"
-------------------------------
דנוס: "לדברי בובליל וגורמים אחרים, חסרים כיום כ-20,000 פועלי בנין. הפועלים הזרים שכבר נמצאים, בעיקר מסין, מנצלים את המחסור, דורשים ומקבלים שכר גבוה מאוד, המייקר את הדירות".
קבלנים בשטח מספרים ל-NFC, שפועל סיני משתכר 20,000 שקל בחודש, לעתים קרובות נטו, מזומן ביד. אם הוא מומחה במקצועו, או מנהל עבודה, יגיע שכרו ל-25,000 שקל נטו ויותר לחודש! המחסור לא רק מאיט את בנית הדירות, אלא גם מייקר אותן, על ידי שכר העבודה הגבוה שמקבלים הפועלים!
- אז מדוע לא מביאים עוד פועלי בנין זרים?
דנוס: ידוע לי שמשרד החוץ מנהל זה שלש שנים מו"מ בענין זה עם ממשלת סין. די! צריך לגמור את הפרשה! בעיה נוספת היא, שהנושא מפוצל בין ארבעה משרדים. צריך לרכז הכל ביד אחת. אפשר להביא מסין גם אלפי מנהלי עבודה, שחסרים כיום!"
"לדאוג שיהיו גם לפועלים יהודים"
----------------------
- ואם אי אפשר יהיה להביא די עובדים ומנהלי עבודה מסין?
- דנוס: "אזי, וגם במקביל, על הממשלה לקדם מהלך נוסף - להגביר את ההכשרה המקצועית לפועלי בנין מקומיים, יהודים ולא-יהודים. ידוע לי שנעשים כמה דברים בכיוון זה, אך לא די בכך. קרן משותפת להתאחדות בוני הארץ ולהסתדרות פועלי בנין מנסה לקדם את הכשרה המקצועית. יש לסייע לקרן, כדי לגייס עוד ועוד עובדים מקומיים, ולהקל על המחסור. כח האדם הקיים כיום מאפשר לבנות 40 עד 45 אלף דירות בשנה. אם רוצים לבנות הרבה יותר, לא די להקצות קרקעות. בלי פועלים אי אפשר לבנות!"
- יש גם בעיה של אשראי בנקאי?
- דנוס: "לא. נדמה לי שכרגע יש די אשראי בנקאי וחוץ-בנקאי למימון הבניה, גם בהיקף גדול יותר מהנוכחי".
"אל תחטאו בחטא היוהרה"
------------------------
- מה אתם , שמאי המקרקעין, עושים כדי לקדם ולהאיץ בנית דירות?
- דנוס: " 1,500 שמאי המקרקעין, שרובם הגדול מאוגד בלשכת השמאים, אינם מעכבים את הבניה! אנחנו עורכים בכל המהירות האפשרית את השומות הדרושות לגבי שווי מגרשים, הטל השבחה וכל נושא אחר. השמאים שלנו מוסרים לעתים את חוותדעתם אפילו לפני התאריך שנקבע להם".
- תוכלו לעשות עוד משהו?
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין משחרר הצהרה: "השמאים והלשכה מוכנים לייעץ לממשלה בכל נושא שיסייע לקידום והאצת הבניה למגורים. אני מקוה שהממשלה החדשה לא תחטא בחטא היוהרה של "אנחנו יודעים הכל", ותפנה לגופים מקצועיים, כולל השמאים, כדי לקבל יעוץ מקצועי".
- הכנתם שומות לחוק מע"מ 0%, שהיה כנראה חלק מיוהרה של שר האוצר הקודם. מה יצא מזה?
- דנוס: "השמאי הממשלתי טל אלדרוטי שכר צוות של 60 שמאים בכל הארץ, כדי לערוך שומות של המגרשים, שהיו מיועדים לבנית דירות ללא מע"מ. השמאים קיבלו שכר טרחה של כ-3 מליוני שקלים, עבדו בכל המהירות האפשרית, כדי להכין את השומות ולקדם את הבניה. מה יצא מזה בסוף? לא כלום, החוק הוקפא, וכל התכנית הלכה לאיבוד".
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה