העליון: ראוי ששמאי מכריע יבקר בנכס

מן הראוי ששמאי מכריע יבקר בעצמו בנכס לגביו התבקש לחוות את דעתו ולאפשר לצדדים להשמיע בפניו את עמדותיהם בנוגע לממצאיו מן הביקור. כך סבורה (5.3.15) שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז.

ברק-ארז אומרת: "אמנם קיימים מקרים שבהם שמאי מקרקעין יכול להיעזר באדם אחר לצורך הביקור, אולם כשמדובר בשמאי מכריע
קיימים טעמים טובים לכך שככלל הוא יבקר בנכס בעצמו. הטעם העיקרי שמוביל למסקנתי זו הוא מעמדם ותפקידם של השמאים המכריעים.

"מעמדו של השמאי המכריע כגוף מקצועי בעל מאפיינים מעין-שיפוטיים, כמו גם הצורך בהליך ראוי והוגן, תומכים לדעתי בכלל לפיו על השמאי המכריע להתרשם מהנכס שבמחלוקת באופן בלתי אמצעי ולאפשר לצדדים להשמיע את טענותיהם ביחס לממצאי הביקור בפניו. טעמים נוספים שמצדיקים זאת הם חיזוק אמון הצדדים בשמאי המכריע ומניעת העלאת טענות מאוחרות לקיפוח".

ברק-ארז מוסיפה: "עשויים להיות מקרים שנסיבותיהם יצדיקו שהשמאי המכריע לא יחויב בביקור בנכס בעצמו. מבלי לקבוע מסמרות, רשימה לא ממצה של נסיבות שעשויות להצדיק זאת הן מצבו של הנכס (כך למשל, כשמדובר במגרש ריק ושטוח); המועד הקובע לעריכת השומה (למשל, כשבמצבו של הנכס כבר אין כדי
לסייע להכרעה במחלוקת שנוגעת לתקופה ישנה יותר); ביקור נוסף בנכס לצורך השלמת פרטים; אופייה של המחלוקת בין הצדדים מאפשרת להציג בפני השמאי המכריע תיעוד חזותי שיש בו להוות תחליף מלא לביקור בנכס. מכל מקום, ככל שהשמאי המכריע לא מבקר בנכס בעצמו, הטעמים לכך צריכים לקבל ביטוי בפרוטוקול הדיון או בשומה המכרעת".

עוד אומרת ברק-ארז, כי כאשר השמאי המכריע נעזר בעובדי משרדו, אין צורך שיציג את חוות דעתם לצדדים. לעומת זאת, כאשר הוא נעזר במי שבאים מדיסציפלינה שונה משלו, כגון מהנדסים, עליו להציג את חוות דעתם בפני הצדדים.

הדברים נאמרו בהחלטתו של בית המשפט העליון לדחות את בקשתה של חברת ג'י מרכזים מסחריים לערער על ההליך בו הטילה עליה עיריית ראשון לציון היטל השבחה בנוגע לקניון שבבעלותה בעיר. השופט מני מזוז הסכים עם ברק-ארז, בעוד השופט עוזי פוגלמן הסכים עם מסקנותיה אך אמר שאינו מתייחס לסוגיית ביקורו של השמאי המכריע בנכס. את חברת ג'י ייצגו עוה"ד שרון פטל וטליה בלזר, ואת העירייה - עוה"ד מישאל שרעבי ודניאל זרימאני.