יזמים רכשו את הדולפינריום ב-200 מיליון

איש העסקים היהודי-גרמני יוסף בוכמן, 85, מכר בשבוע שעבר את חברת "שער לישראל", בעלת מתחם הדולפינריום בתל אביב. הקונים הם קבוצה של ארבעה אנשי עסקים פרטיים מישראל וארה"ב, שאורגנה על ידי יועצת הנדל"ן אורית פרידמן-ויסמן. הקונים משלמים כ-200 מיליון שקל, חלקם במקדמה עם חתימת החוזה, והיתרה לאחר אישור סופי של תכניות הבניה, כמפורט בהמשך.

איש העסקים הרצל חבס, 53, היה יועץ לבוכמן, איתר למענו את הקבוצה הרוכשת, והיה שותף במו"מ על המחיר ותנאי העסקה. קיימת סבירות גבוהה, שחבס יהיה היועץ גם לקבוצה הרוכשת, בכל הקשור לקידום תכניות הבניה. חבס היה בעבר יו"ר ובעל כ-20% מחברת הבניה חבס, שנקלעה לקשיים ופעילותה נפסקה.

חברת "שער לישראל", שהייתה עד עתה בבעלות בוכמן, רכשה את המתחם, בן 18 הדונם, על חוף הים של תל אביב, לפני כ-25 שנה, במחיר היסטורי. המתחם קרוי כך, משום שעומד עליו מבנה, שבעבר היה דולפינריום, בשליטת צבי עפרון, נקלע לקשיים ונסגר.

לפני 12 שנים חתם בוכמן על חוזה לחילופי שטחים עם העיריה: הוא יעביר לה את מתחם הדולפינריום, ובתמורה יקבל מגרש בן 12 דונם, בין רחוב הכובשים לרציף הרברט סמואל. המגרש החילופי מיועד לבנית 250 דירות (20% מהן דירות קטנות) ומלון בן 25 קומות, 450 חדרים. שטח הבניה הכולל נאמד ב-46,000 מ"ר. העיריה תהרוס את בנין הדולפינריום, ותהפוך את המגרש לשטח ציבורי, כולל יצירת רצף של הטיילת על חוף הים.

אלא שבקידום תכניות הבניה על המגרש החילופי התעוררה באחרונה בעיה: הוועדה המחוזית לתכנון ובניה אמנם אישרה לפני כשלושה חדשים סופית את תכניות הבניה, אך הורתה להעביר חזרה את הפרויקט לדיון בוועדה המקומית. לאחר שהושמעו טענות כי "בוכמן מקבל מגרש בשווי מיליארד שקל", הוטל עתה על המקומית להחליט, איך תחולק הבעלות על המגרש החילופי בין בוכמן, רשות מקרקעי ישראל והעיריה. צפוי דיון ארוך.

בכל מקרה ברור, ש"שער לישראל" תשלם לעירייה היטל השבחה, בגובה 50% מעלית ערכו של המגרש, לאחר אישור תכניות הבניה. גם רשות מקרקעי ישראל תדרוש תשלום ידוע מראש, שתשלומים אלו יגיעו למאות מיליוני שקלים. זה מסביר, מדוע שילמו הרוכשים "רק" 200 מיליון שקל בעד חברת "שער ישראל". היא אמנם תקבל מגרש יקר ערך, אך תחויב בתשלומים גבוהים.

בנוסף, צפויות התנגדויות של דיירים, המתגוררים ליד המגרש החילופי. גם התנגדויות אלו עשויות לעכב את הבניה בפועל.