בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע (10.12.03), כי בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לדון בנושאים שעניינם הבית המשותף, למרות שהבית אינו רשום כך. כמו כן קבע בית המשפט, כי אין הסכם ניהול גובר על הוראות החוק, אף אם הוא מהווה את התקנון המשותף של הבית.
בפני בית המשפט הובא ערעורו של עו"ד דוד ישראלי, שרכש בשנת 1990 זכויות חכירה לדורות בבית דירות, אשר בעברו יועד לשמש כמלון דירות.
לאחר רכישת הדירה, חתמו המערער ויתר בעלי הדירות על חוזה עם חברת הניהול של המלון, בו מתחייבת החברה לתחזוקה ולניהול הוצאות שוטפות של הדירות בבית, בעבור תשלום חודשי.
כבר בתקופה בה נוהלו ענייני הבית על-ידי חברת הניהול, חדל המערער מלשלם את דמי הניהול כסדרם. אף לאחר שניהול הבית עבר בשנת 1999 לידיה של נציגות הבית המשותף ברח' יוניצמן 2 בתל אביב, לא חידש המערער את התשלום בגין ההוצאות השוטפות של הבית כגון חשמל, מים וגינון, ואף לא סילק את חובותיו כלפי חברת הניהול, אשר הוסבו לנציגות.
לאחר שהמערער בחר להתעלם ממכתביה ואזהרותיה של הנציגות, הגישה זו, באמצעות עו"ד אליהו מינקוביץ, תביעה נגדו אשר נידונה בפני המפקחת בלשכת רישום המקרקעין, בה טענה לנזק כלכלי שנגרם ליתר דייר הבית, אשר נאלצו לשלם במקומו של המערער. מדובר בהוצאות עבור שירותים מהם ודאי גם המערער נהנה - תחזוקת שטחים ציבוריים הכוללת מים, חשמל, גינון והוצאות נלוות בבית.
המערער הגיש בקשה לדחיית התובענה על הסף, אך המפקחת דחתה את בקשתו. אף הבקשה לביטול החלטת הדחיה של המפקחת, נדחתה.
המערער לא השלים עם החלטותיה של המפקחת ומכאן הערעור.
המערער העלה 3 טענות מרכזיות: הראשונה, המערער טען כי הנציגות לא הוכיחה קיומו של רכוש משותף וכן את שיעור חלקו של המערער ברכוש המשותף, על-פיו נקבע חובו של המערער, ולפיכך בהיעדר עילת תביעה - בטלה התביעה מעיקרה. עוד מוסיף המערער לעניין זה, כי הנציגות לא איזכרה פרטים אלו מכיוון שבפועל לא קיים רכוש משותף בשטח הבית.
טענתו השניה היתה, כי למפקח אין סמכות לדון בעניין זה מכיוון שהבית אינו רשום כבית משותף. לבסוף טען, כי החוזה שחתם עם חברת הניהול מהווה תקנון מוסכם אשר גובר על הוראות החוק ולפיכך, החובות והזכויות לא נקבעות מכוח החוק אלא מכוח הסדר חוזי.
השופטת שרה דותן דחתה את טענותיו של המערער אחת לאחת. טענתו הראשונה של המערער נדחתה, מכיוון שהוראות חוק המקרקעין קובעות, שאף אם בית אינו נרשם כבית משותף הרי מן ההגיון הוא שיש מספר מתקנים אשר מהווים רכוש משותף, כגון: חדר מדרגות, מקלט, שביל הכניסה לבית המשותף, מתקנים לאספקת חשמל לבית המשותף ועוד.
עוד הוסיפה השופטת דותן ואמרה, כי בחוזה המכר של הדירה נקבע, כי השטחים הציבוריים בבית יהוו רכוש משותף לשימושם של בעלי הזכויות בבית. לפיכך, אף התניות החוזיות משמיטות את הקרקע מתחת לטענת המערער, כי הבית נעדר רכוש משותף.
טענתו השניה של המערער נדחתה, מאחר ובהגיעה לשלב זה כבר החליטה השופטת דותן כי לבית זה יש רכוש משותף, הרי שהוראות חוק המקרקעין מחילות את מרבית הוראות החוק המסדירות את ניהול הבית המשותף אף על בתים אשר לא נרשמו כך, ובכלל זה את הסעיף הנוגע להכרעת המפקח. לאור זאת, סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, אף אם לא נרשם ככזה, בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון, יכריע בו המפקח.
טענתו השלישית של המערער נדחתה אף היא, לאור קביעת השופטת, כי אף אם נסכים כי החוזה עם חברת הניהול מהווה תקנון, אין אפשרות לקבוע כי שיעור ההשתתפות בתקנון משחרר דייר מתשלום חלקו או שוללת את סמכות המפקח.
אך למעשה, מכיוון שחברת הניהול הסבה את זכויותיה לנציגות, אף אם ממשיכה הנציגות להעסיק את חברת הניהול, הרי קמה לנציגות הזכות שלא להאריך את חוזה הניהול עם חברת הניהול ולקבל על עצמה את סמכויות הניהול ואחזקת הבית. לפיכך, אין הסכם הניהול גובר על הוראות החוק וטענתו של המערער כי יש להעדיף את חוזה הניהול, אינה יכולה להתקבל.
לסיום, הדגישה השופטת דותן את חוסר תום-ליבו של המערער, אשר במשך שנים הוא נמנע מלשלם עבור הוצאות שוטפות של ניהול ואחזקת הבית - הן בתקופת החוזה עם חברת הניהול והן בתקופה בה מנהלת הנציגות את ענייני הבית.
ע"א 3097/02 עו"ד דוד ישראלי נ' נציגות הבית המשותף ברח' יוניצמן 2 ת"א
______________
עו"ד מיכל אגסי, הינה עורכת דין במשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות'.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה