המדינה תאפשר מסלול מיוחד למיחזור משכנתאות

משרד הבינוי, בשיתוף הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, הודיעו (יום ג', 30.12.14) על מהלך לעידוד פירעון מוקדם, או מחזור, של הלוואות משכנתה של המדינה לזכאים.

שיעור הריבית בהלוואות המדינה לזכאים עד לשנת 2012 עמד על 4%, צמוד למדד. היות שבמהלך השנים חלה ירידה משמעותית בריבית הממוצעת של ההלוואות לדיור הצמודות למדד, והיות שהפירעון המוקדם של הלוואות המדינה אינו כרוך בתשלום הפרשי היוון, גדלה באופן ניכר כדאיות הפירעון המוקדם של אותן משכנתאות. כדאיות כלכלית זו קיימת בין אם הפירעון המוקדם הוא באמצעות הונו העצמי של הלווה (השקול להשקעה אלטרנטיבית חסרת סיכון בתשואה ריאלית של 4%), ובין אם באמצעות מחזור הלוואה ולקיחת הלוואה חדשה בשיעורי הריבית הנהוגים כיום.

במהלך השנים, מדינת ישראל העמידה למשתכנים, רוכשי דירה ראשונה, מענקים והלוואות מוכוונות, כחלק ממדיניות הסיוע בדיור. נכון לסוף יוני 2014, יתרת ההלוואות המוכוונות (ללא הלוואות עומדות) הסתכמה בכ-18 מיליארדי ש"ח. מאומדן גס עולה כי בהנחה שכמחצית מהלווים ייענו למהלך וימחזרו את הלוואותיהם, החסכון ללווים הינו בסדר גודל של כ-250 מיליוני שקלים.

מטרת המהלך להגביר את המודעות של הציבור לכדאיות הכלכלית לפירעון מוקדם של הלוואות משכנתה לזכאים, הנושאות שיעור ריבית ריאלית של 4% או יותר, בין אם על-ידי מימון עצמי ובין אם באמצעות מחזור ההלוואה בהלוואה חדשה שתינתן על-ידי התאגיד הבנקאי. בנוסף, המהלך נועד להקל על לווים המבקשים ויכולים למחזר את ההלוואה, כך שיוכלו לעשות כן בהליך מהיר ובמחירי השוק.

לצורך כך, נבנה מסלול מיוחד, אליו הצטרפו ששת הבנקים הגדולים - לאומי, הפועלים, מזרחי-טפחות, דיסקונט, הבינלאומי ואגוד והסכימו להציע ללווים שעומדים בתנאי הסף, הלוואת מחזור בתנאים המפורטים במסמך זה.

חשוב להדגיש כי אין במהלך זה משום גריעה מזכותו של הלווה לפרוע את ההלוואה המוכוונת, בכל דרך אחרת שיבחר: מימון עצמי; מחזור באמצעות הבנק בו מנוהלת ההלוואה, בתנאים אלו או בתנאים אחרים; או מחזור באמצעות בנק אחר. כמו-כן, מובן שמהלך זה אינו פוגע בזכותו של לווה שנטל הלוואה נוספת מעבר להלוואה המוכוונת, למחזר את החלקים האחרים של ההלוואה שנטל מהבנק, ומומלץ בהזדמנות זו לבחון את כדאיות המחזור של ההלוואה כולה. יודגש, שלגבי החלקים האחרים הללו, כדאיות המחזור אינה מובנת מאליה, בפרט משום שחלק מהמחזורים כרוכים בתשלום עמלת פירעון מוקדם, ועל כן יש לבחון את הכדאיות בכל מקרה לגופו.

אז איך זה יעבוד?

* תנאי הסף למחזור הלוואה במסלול המהיר: ההלוואה המוכוונת המקורית שהועמדה ללווה נושאת שיעור ריבית ריאלית של 4% או יותר; ההלוואה נפרעה כסדרה, עד למועד המחזור; יתרת ההלוואה ביום ביצוע המחזור (לא כולל עמלות פירעון מוקדם) ביחס לשווי הנכס הממודד לא עולה על 75%. לווה שירצה בכך יהיה רשאי, להמציא לבנק דוח שמאי לקביעת שווי הנכס בעת המחזור; לא קיימות נסיבות חריגות המצדיקות אי-ביצוע המחזור בתנאים אלו. מובן שאין בכך כדי למנוע מהתאגידים הבנקאיים להיענות גם לפניות של לווים שאינם עומדים בתנאי סף אלה, באחד מהם או יותר.

* תנאי הלוואת המחזור: כדי להניע את הלווים לפעול באופן יזום לשיפור תנאי הלוואתם בתאגיד הבנקאי בו הועמדה ההלוואה, הוסכם כי כיוון שמדובר בהליך של שינוי תנאי ההלוואה, העמלה שתיגבה היא עמלת שינוי תנאי ההלוואה והיא לא תעלה על 120 שקל. לא תגבה עמלה נוספת. הלוואת המחזור, תהיה בסכום שלא עולה על סכום יתרת ההלוואה המוכוונת לפירעון ותקופתה אינה עולה על תקופת ההלוואה המוכוונת שנותרה לפירעון. בנוסף, היא תינתן בריבית קבועה צמודת מדד ושיעור הריבית שלה לא יעלה על שיעור הריבית הממוצעת של הלוואות לדיור צמודות מדד, הידוע במועד ביצוען, בהתאם לתקופה שנותרה לפירעון, כפי שהיא מחושבת לצורך צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס"ב-2002; הריבית מחושבת בהתאם לתקופת ההלוואה שנותרה לפירעון.