104 שינויים בחוזה? זה אינו חוזה אחיד

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה ערעור שהוגש נגד דחיית תביעה לתשלום 1,245,145 שקלים. נציגות הבית המשותף 'לב העיר' בתל אביב תבעה את חברת אוניל בניה בע"מ, אשר בנתה את הבניין. מדובר במבנה הכולל 178 דירות, חניון ציבורי, יחידות משרדים ומסעדה.

בשנת 2010, מועד הגשת התביעה, הייתה חברת אוניל בניה בע"מ הבעלים של 32 דירות בבניין ושל החניון, המשרדים והמסעדה. תוך כדי ההליך המשפטי נותרו בידי החברה 22 דירות בלבד, מהן 10 דירות מושכרות, 8 דירות שנבנו ברמת מעטפת בלבד ו-4 דירות שהושלמו, אך לא הושכרו.

בהסכם המכר נקבע כי כל עוד לא נמכרו 75% מן הדירות בבניין תשלם חברת הבנייה לחברת הניהול שמשרתת את הדירות כולן 50% מחלקן היחסי של אותן דירות עד למסירתן לדיירים. עוד נקבע כי לאחר מכירת 75% מן הדירות, או 90% על-פי חלק מן ההסכמים, ישאו רוכשי הדירות לבדם בעלות הניהול.

נציגות הבניין תבעה מחברת הבנייה לשלם את חלקה היחסי בהוצאות האחזקה של המבנה גם לאחר שזו מכרה כבר יותר מ-75% מן הדירות. לטענתה, התנאי שמאפשר לחברת הבנייה להיפטר מתשלום הוצאות האחזקה הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד ועל כן יש לבטלו. מנגד, טענה חברת אוניל בניה בע"מ כי לא מדובר בחוזה אחיד מכיוון שנוהל משא-ומתן עם רבים מן הדיירים ביחס לתנאים רבים בחוזה. עוד טענה כי מדובר בתביעה בנושא שהתיישן.

בית משפט השלום דחה את התביעה וקבע כי התנאי המדובר אינו תנאי מקפח.

בערעור טענה נציגות הבניין כי העובדה שנוהל משא-ומתן עם דיירים על חלק מן הסעיפים בחוזה אינה מאיינת את הטענה שלפיה מדובר בחוזה אחיד. עוד ציינו כי הוראות חוק החוזים האחידים תקפות ביחס לסעיפים בחוזה שלגביהם לא נוהל משא-ומתן. לטענתם, העובדה שחלק מן הרוכשים שינו במעט את התניית הפטור (מ-75% ל-90%) אין בה כדי לגרוע מסיווג החוזה כחוזה אחיד ביחס לשאר הרוכשים.

השופט חגי ברנר קבע כי דין הערעור להידחות, גם אם לא מטעמיו של בית משפט השלום. בניגוד לבית משפט השלום, שכלל לא נדרש לשאלת ההתיישנות, קבע שנלר כי יש ממש בטענת חברת הבנייה שלפיה התביעה התיישנה ביחס ל-31 רוכשי דירות שקנו את דירותיהם לפני 23 בנובמבר 2003. עוד הוסיף כי כאשר עוסקים בעילת תביעה המבוססת על טענה לתנאי מקפח בחוזה אחיד - הרי שמדידת זמן ההתיישנות נעשית ממועד חתימת החוזה ולא מן המועד שבו נעשה לראשונה השימוש באותו תנאי מקפח לכאורה.
"בענייננו, אין חולק כי 31 הסכמי מכר נכרתו לפני יום 23.11.2003, קרי למעלה משבע שנים בטרם הוגשה התביעה. ממילא, עילת התביעה בגין תנאי מקפח באותם הסכמים, התיישנה עוד בטרם הגשת התביעה", ציין.

לדבריו, יש ממש בטענות נציגות הבניין בערעור נגד בית משפט השלום על שלא דן בשאלה האמיתית הטעונה הכרעה בתיק הזה - האם הסכמי המכר הם בבחינת חוזה אחיד או לא. זאת, משום שבית משפט השלום יצא מנקודת הנחה שמדובר בחוזה מסחרי רגיל.

ברנר הוא ציין בפסק הדין כי לא מדובר כאן במקרה שבו התאפשר רק לנהל משא-ומתן ביחס להתניות שכולל החוזה, דבר שבו לבד אין כדי לשלול את סיווג החוזה כחוזה אחיד, אלא במקרה שבו הצליחו דיירים לשנות את החוזים באופן משמעותי. הושגו לא פחות מ-104 תיקונים בנוסח החוזה בתוספת הנחה של כ-900,000 שקל ממחירה המקורי של הדירה. "לנוכח ריבוי התיקונים, טיבם, והיקפם הכספי, לא ניתן עוד להשקיף על ההסכם שנחתם בסופו של דבר כעל חוזה אחיד", ציין.

"סיכומו של דבר, אציע לחברי להרכב לדחות את הערעור ולחייב את המערערת לשלם למשיבה את הוצאות הערעור בסך 23,600 שקל", כתב השופט. השופטים ישעיהו שנלר וד"ר קובי ורדי הסכימו לפסק הדין.