![סער. חשף את התמריץ [צילום: פלאש 90]](https://storage.news1.co.il/articles/f6d567c8-303c-4c12-9ee5-b53f88d0328b_tumb_800X480.jpg "סער. חשף את התמריץ [צילום: פלאש 90]")
התמריץ שיקבלו יזמי דיור להשכרה יהיה הגדלת זכויות הבנייה על המגרש. כך חשף (יום ג', 11.2.14) שר הפנים גדעון סער. הוא אמר את הדברים בעת דיון בוועדת הפנים של הכנסת על השינויים המוצעים בחוק התכנון והבנייה. אולם מבדיקת News1 עולה, שגם העלאה ניכרת בזכויות הבנייה לא תפתור את הבעיה, ולא תמשוך משקיעים לבנייה להשכרה. תוכנית זו תצטרף להזיות הממשלתיות על בניית רבבות דירות להשכרה.
סער אמר כי יזמים שיבנו להשכרה יקבלו תוספת של 20% עד 80% על מספר הדירות ושטחן כפי שאושרו קודם לכן. שיעור התוספת יהיה פונקציה של מספר הדירות להשכרה בפרויקט.
נראה שהממשלה נוטה ללכת בדרך זו, ולהקפיא או לבטל תוכנית קודמת של האוצר - לתת למשקיעים בבנייה להשכרה "רשת ביטחון". רשת זו הייתה אמורה להיות התחייבות ממשלתית לתשואה מסוימת בכל פרויקט, אם התשואה שיקבל היזם מהשכרת הדירות הייתה נמוכה, והיזמים לא היו מגלים ענין בבנייה בשיטה זו.
יש להניח, שתוכנית "רשת הביטחון" בוטלה, לאחר שהאוצר גילה שהיא תעלה לו בממון רב: התשואה המקובלת כיום מהשכרת דירות היא 3% על ההשקעה. יזמים - בתי השקעות וחברות ביטוח - ידרשו תשואה של 8% לפחות. ההפרש שהאוצר היה נדרש לממן היה 5%.
משחק אבוד: גם קרקע בחינם לא תעזור
אולם מבדיקת News1 עולה, שעל-פי הנתונים המקובלים בענף הנדל"ן למגורים, גם הגדלת זכויות הבנייה, וגם מתן הקרקע בחינם ליזמים - על-פי תוכנית אחרת - לא יעודדו משקיעים לבנות להשכרה. לכן, תצטרף תוכנית זו לשלל ההזיות שהממשלה - ובעיקר משרד האוצר - מפיצים בשנה האחרונה, בדבר האפשרות לבנות "150,000 דירות להשכרה ב-10 שנים". אגב - חלפה שנה, ואף דירה כזו לא נבנתה! זהו משחק אבוד. גם התוכנית החדשה לא תעבוד.
כדי להסביר מדוע התוכנית אינה מעשית. להלן דוגמה: יזם יבנה 500 דירות - לא בתל אביב - להשכרה. הוא יקבל בחינם את הקרקע, ששוויה 300 אלף שקל לדירה. בנייה והוצאות הנלוות יעלו 700 אלף שקל לדירה, ובסך-הכל 350 מיליון שקל. שווי הנכס, עם הקרקע, 500 מיליון שקל. אם היזם ישכיר את הדירות ב-3,000 שקל לחודש בממוצע, תהיה לו הכנסה של 18 מיליון שקל, שהם תשואה של 3.6% לפני מס.
ברור, שתשואה זו לא תספק את היזם. הוא ידרוש תשואה של 8%, כלומר הכנסה של עוד 22 מיליון שקל לשנה. שר הפנים מציע לתת לו את התשואה על-ידי הגדלת אחוזי הבנייה.
נניח שהיזם יקבל תוספת של 50%, כלומר 250 דירות, וגם הן ייבנו על קרקע בחינם. אם ישכיר את הדירות, תהיה לו גם מהן הכנסה של 3.6%. לכן נראה, ששר הפנים מבקש לאפשר ליזם למכור את 250 הדירות. אם ימכור אותן ב-1.2 מיליון שקל לדירה, תהיה לו הכנסה של 300 מיליון שקל. הרווח הקבלני הממוצע המקובל נטו (לאחר הוצאות מימון, ניהול ומיסים) הוא 5% - רווח חד-פעמי של 15 מיליון שקל. רווח זה לא יכסה אפילו את ה-22 מיליון שקל לשנה הראשונה. ומה יהיה בשנים הבאות?!
סבסוד ב-440 מיליארד שקל!
על-פי תוכנית "רשת הביטחון", היה האוצר חייב לסבסד את המשקיע ב-22 מיליון שקל לשנה, שהם 220 מיליון שקל לשכירות של 10 שנים. אם מדברים על המספר הדמיוני של 150,000 דירות להשכרה, היה מדובר על סיבסוד של 440 מיליארד שקל(!) ל-10 שנים. ברור, לכן, למה תוכנית זו יורדת מעל הפרק.
לגבי הדוגמה שהובאה: יצוין, שהפערים בין מה שהמדינה מציעה לבין המצב בשוק כה גדולים, עד שאפילו שיפור בנתונים, למשל חיסכון מסוים בהוצאות הבנייה או אפשרות לגבות שכר דירה גבוה יותר, לא יביאו פרויקטים כאלו לכדאיות.
אל דאגה: הוועדות יטרפדו את התוכנית
לאמיתו של דבר, אין צורך לדאוג ולתהות על התוכנית החדשה. הוועדות המקומיות לבניין ערים יטרפדו ממילא חלק מהתוכניות, משום שהן יגדילו את צפיפות הבנייה, לעתים בשיעור בלתי נסבל, ויחייבו את העיריות להשקיע סכומים גדולים בבנית בתי ספר וגני ילדים. מה שיעבור את הוועדה המקומית ייתקע ממילא בוועדה המחוזית, שתקבל התנגדויות של שכנים ואחרים.
הממשלה תכפה בניית דירות זולות
עוד הודיע שר הפנים, שהממשלה תכפה בניית דירות זולות, הקרויות "דיור בר-השגה": בכל פרויקט של 100 דירות ויותר יהיו 20% דירות זולות. הדבר יעוגן בחוק התכנון והבנייה החדש. הממשלה גם תקבע לרשות מקרקעי ישראל יעדים למכירת מגרשים המיועדים לבניית דירות זולות. אם רמ"י לא תעמוד ביעדים, יקח ממנה האוצר כסף, כדי לממן, באמצעות קרן יעודית, בניית דירות זולות.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה